การโอนคอนโด/บ้าน/สิทธิเก็บกิน/เช่า 30 ปี ที่สำนักงานที่ดินต้องมีล่ามเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ใช้ภาษาไทย เพราะเจ้าพนักงานต้องอ่านสัญญาซื้อขาย ทด.13, สัญญาเช่า ทด.9, สัญญาสิทธิเก็บกิน (Usufruct), สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies), หนังสือสำคัญโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) และ FBB (Foreign Business Board Application) — เอกสารเหล่านี้ผูกพันตามกฎหมายทันทีเมื่อเซ็น ล่ามของเราผ่านการโอนที่สำนักงานที่ดินภูเก็ต/ป่าตอง/ถลาง/บางกอกน้อย/บางรัก/ธนบุรี กว่า 300 เคสต่อปี
ข้อมูลด่วน
- แบบฟอร์ม
- ทด.13, ทด.9, อ.ช.2, FBB
- หน่วยงาน
- สนง.ที่ดิน + DBD
- ภาษา
- 30+ ภาษา
- ราคาเริ่ม
- 4,500.-/ครั้ง
- จอง
- 5-7 วันล่วงหน้า
ธุรกรรมที่ต้องใช้ล่าม
โอนคอนโด (อ.ช.2 + อ.ช.14): ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49% ของอาคาร — ต้องมีใบรับรอง Foreign Ownership Quota
โอนบ้านโดยผ่านนิติบุคคลไทย (Thai Ltd Co ถือ 51%): ล่ามอธิบาย FBB, Nominee Warning
เช่า 30 ปี (ทด.9): จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน — ล่ามอ่านทุกข้อสัญญา
Usufruct (สิทธิเก็บกิน): ตลอดชีวิตผู้ใช้สิทธิ — ใช้มากในคู่สมรสไทย-ต่างชาติ
Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน): 30 ปี — สร้างบ้านบนที่ดินภรรยาไทย
ภาระจำยอม (Servitude / Easement): ทางเดินร่วม, ท่อระบายน้ำ, ทัศนียภาพ
คำเตือน 5 ข้อที่ล่ามต้องบอกลูกค้าต่างชาติ
Nominee Structure ผิดกฎหมาย: บริษัทไทยที่ตั้งเพื่อถือที่ดินให้ต่างชาติเสี่ยงถูกยึด
Chanote vs Nor Sor 3: เฉพาะโฉนดครุฑแดง (Chanote) เท่านั้นที่โอนได้ปลอดภัย
Foreign Quota Check: ตรวจสอบใบรับรองก่อนโอน — ห้ามเกิน 49%
Transfer Fee ผู้ขายหรือผู้ซื้อจ่าย?: ระบุใน Sale Agreement ก่อน — ปกติแบ่งครึ่ง
TT3 Form (โอนเงินจากต่างประเทศ): ต้องมี ≥ ราคาซื้อ + ระบุวัตถุประสงค์ 'to purchase condo'
ชนิดเอกสารที่ครอบคลุม
รวมทุกประเภทเอกสารที่เราเคยให้บริการในภูเก็ต — หากไม่อยู่ในรายการ โทรสอบถามได้
ผู้ซื้อต่างชาติ
- • Passport + Visa
- • TT3 Form จากธนาคาร
- • Foreign Quota Certificate
- • Power of Attorney (ถ้ามี)
ผู้ขาย
- • โฉนด (Chanote) ตัวจริง
- • ทะเบียนบ้าน + บัตร ปชช.
- • หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
หน้างาน
- • เช็คแคชเชียร์
- • ล่าม + บัตร ปชช.ล่าม
- • ค่าธรรมเนียมโอน 2%
ตารางราคา
| รายการ | ราคา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ล่ามสนง.ที่ดินภูเก็ต | 4,500-6,500.- | — |
| ล่ามสนง.ที่ดินกรุงเทพ | 5,500-8,500.- | — |
| อ่านสัญญาซื้อขายล่วงหน้า | 2,500-4,500.- | — |
| Usufruct + Registration | 6,500-9,500.- | — |
| Package โอนคอนโด (ครบ) | 12,500-18,500.- | รวมตรวจโฉนด + FQC + TT3 |
| ภาษาหายาก | +30-50% | — |
ขั้นตอนการใช้บริการ
- 1
ตรวจโฉนด + FQC
ก่อนวันโอน 3-5 วัน
- 2
อ่านสัญญาซื้อขาย
⏱ 1-2 ชม.แปลข้อสำคัญให้ผู้ซื้อฟัง
- 3
ตรวจ TT3 + Cashier's Cheque
ตรงกับราคาซื้อ
- 4
ไปสำนักงานที่ดิน
⏱ 2-4 ชม.รอคิว + ล่ามอ่าน ทด.13
- 5
จ่ายค่าธรรมเนียม + รับโฉนดใหม่
โอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์
พื้นที่ในภูเก็ตที่ให้บริการบ่อย
เหมาะกับกลุ่มลูกค้า
คำถามที่พบบ่อย
ต่างชาติซื้อบ้านได้ไหม?
ซื้อคอนโดได้ (Foreign Quota) / บ้าน+ที่ดินไม่ได้ — ทำเช่า 30 ปีหรือผ่านบริษัทไทย
TT3 คืออะไร?
แบบฟอร์มธนาคารระบุว่าเงินโอนมาจากต่างประเทศเพื่อซื้อคอนโด — บังคับ
โอนเสร็จวันเดียวได้ไหม?
ได้ ถ้าเอกสารครบ + คิวไม่ยาว 2-4 ชม.
ล่ามเซ็นแทนได้ไหม?
ไม่ได้ ต้องเซ็นเอง (หรือใช้ POA)
ราคาประเมิน vs ราคาขาย?
ค่าธรรมเนียม 2% + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คำนวณจากราคาสูงกว่า
Usufruct ยกเลิกได้ไหม?
ทั้งสองฝ่ายยินยอมยกเลิก หรือผู้ใช้สิทธิเสียชีวิต
รวมทำนิติบุคคลไทยด้วยได้ไหม?
ได้ — Package DBD + สนง.ที่ดิน 45,000-75,000
โอนบ้านให้ภรรยาไทย ล่ามต้องอยู่ไหม?
ต้อง — สนง.ที่ดินสอบสวนแหล่งเงิน (ป้องกัน Nominee)