ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย 2026: กรรมสิทธิ์ห้องชุด สิทธิการเช่า และเอกสารที่ต้องรับรอง

สิ่งที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้จริงในประเทศไทย

กฎหมายไทยแยกอสังหาริมทรัพย์ออกเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับห้องชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในนามบุคคลธรรมดาได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แต่การถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นประมวลกฎหมายที่ดินสงวนไว้ให้คนไทยเป็นหลัก โดยมีข้อยกเว้นเฉพาะกรณีที่กำหนดไว้ชัดเจนและต้องได้รับอนุญาตเป็นรายกรณี

ในทางปฏิบัติจึงมีสามโครงสร้างที่ใช้กันจริง คือ ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโควตาต่างชาติ ถือสิทธิการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และถือผ่านนิติบุคคลไทยที่ประกอบกิจการจริงตามวัตถุประสงค์ที่จดทะเบียนไว้

สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเป็นทรัพย์คนละส่วนกับที่ดิน ชาวต่างชาติจึงเป็นเจ้าของบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินที่ตนเช่าได้ โดยแยกสัญญาปลูกสร้างและการขออนุญาตปลูกสร้างในชื่อของตนเอง

• ห้องชุดในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ได้เต็มรูปแบบและโอนต่อและตกทอดทางมรดกได้
• สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน มีกำหนดคราวละไม่เกินสามสิบปีและต่ออายุได้ตามที่กฎหมายกำหนด
• โครงสร้างนิติบุคคลไทยใช้ได้เมื่อบริษัทประกอบธุรกิจจริง มิใช่ตั้งขึ้นเพื่อถือที่ดินแทน

โควตาต่างชาติของอาคารชุดและวิธีตรวจสอบก่อนวางเงินจอง

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่าอาคารชุดแต่ละแห่งขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติรวมกันได้ไม่เกินอัตราส่วนที่กฎหมายกำหนดเมื่อคิดจากพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดของอาคารนั้น เมื่อโควตาเต็มแล้วผู้ซื้อชาวต่างชาติรายถัดไปจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ แม้จะชำระเงินครบแล้วก็ตาม

ก่อนวางเงินจองควรขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลอาคารชุด เอกสารฉบับนี้คือหลักฐานที่พนักงานเจ้าหน้าที่ใช้ในวันโอน หากผู้ขายไม่ยอมออกให้หรือให้เพียงคำรับรองด้วยวาจา ควรถือเป็นสัญญาณเตือน

ในโครงการที่ขายดี โควตาอาจเปลี่ยนสถานะระหว่างที่ผู้ซื้อกำลังโอนเงินจากต่างประเทศ จึงควรเขียนเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายให้ผู้ซื้อได้รับเงินคืนเต็มจำนวนหากโควตาไม่พอในวันโอน

หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา

ชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดต้องแสดงหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นเงินตราต่างประเทศที่โอนเข้ามาในประเทศไทยและแลกเปลี่ยนเป็นเงินบาทในประเทศ โดยธนาคารผู้รับเงินจะออกเอกสารยืนยันการรับเงินจากต่างประเทศตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย

จุดที่ทำให้ผู้ซื้อสะดุดบ่อยที่สุดคือรายละเอียดในคำสั่งโอน ชื่อผู้รับประโยชน์ควรเป็นชื่อผู้ซื้อที่จะปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และวัตถุประสงค์การโอนควรระบุว่าเพื่อซื้อห้องชุดพร้อมเลขที่ห้องและชื่อโครงการ

การทยอยโอนหลายครั้งทำได้ แต่ต้องเก็บเอกสารทุกใบให้ยอดรวมไม่น้อยกว่าราคาซื้อขายที่จะจดทะเบียน หากโอนผ่านผู้ให้บริการโอนเงินระหว่างประเทศที่มิใช่ธนาคาร ควรตรวจสอบล่วงหน้าว่าธนาคารปลายทางออกเอกสารรูปแบบที่สำนักงานที่ดินรับได้หรือไม่

• ชื่อผู้รับเงินตรงกับชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์
• ระบุวัตถุประสงค์การโอนให้ตรงกับห้องชุดที่ซื้อ
• เก็บเอกสารรับเงินจากต่างประเทศให้ครบทุกงวด

สิทธิการเช่าระยะยาวและข้อควรระวังเรื่องคำมั่นว่าจะต่ออายุ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้เต็มตามกำหนดเวลา สัญญาเช่าที่ทำกันเองโดยไม่จดทะเบียนบังคับได้เพียงสามปีแม้จะเขียนไว้สามสิบปีก็ตาม

ข้อสัญญาที่ให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีกสองคราวรวมเป็นเก้าสิบปี เป็นเพียงคำมั่นที่ผูกพันคู่สัญญาเดิม มิใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ทั้งหมด หากผู้ให้เช่าโอนที่ดินให้บุคคลภายนอกหรือถึงแก่ความตาย การบังคับตามคำมั่นอาจต้องอาศัยการฟ้องร้อง

แนวทางลดความเสี่ยงที่ใช้กันคือ กำหนดสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกินควบคู่กับสัญญาเช่า จดทะเบียนสิทธิของผู้เช่าในการปลูกสร้างและเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง และกำหนดค่าเสียหายที่ชัดเจนไว้ในสัญญา

การถือครองผ่านบริษัทไทยและความเสี่ยงเรื่องนอมินี

การตั้งบริษัทไทยที่มีคนไทยถือหุ้นข้างมากเพื่อซื้อที่ดินให้ชาวต่างชาติใช้ประโยชน์ เป็นโครงสร้างที่ถูกตรวจสอบเข้มขึ้นมาก หากพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงตัวแทนถือหุ้นแทนชาวต่างชาติ ย่อมเข้าข่ายความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว

สิ่งที่เจ้าหน้าที่มักขอดูคือที่มาของเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นไทยแต่ละราย งบการเงินที่แสดงว่าบริษัทประกอบกิจการจริง และเหตุผลทางธุรกิจของการถือครองที่ดินแปลงนั้น

ผลของการถูกวินิจฉัยว่าเป็นการถือครองอำพราง คือการถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด และมีโทษทางอาญาแก่ทั้งชาวต่างชาติและคนไทยที่ให้ความร่วมมือ

เอกสารต่างประเทศที่ต้องแปลและรับรองก่อนไปสำนักงานที่ดิน

สำนักงานที่ดินรับเอกสารเป็นภาษาไทย เอกสารต่างประเทศทุกฉบับจึงต้องมีคำแปลภาษาไทยที่รับรองความถูกต้อง และในหลายกรณีต้องผ่านการรับรองจากกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ ก่อนนำมาใช้

กรณีที่พบบ่อยที่สุดคือผู้ซื้ออยู่ต่างประเทศและมอบอำนาจให้ผู้อื่นทำการแทน หนังสือมอบอำนาจต้องระบุอำนาจให้ครบถ้วนถึงการลงนามในสัญญา การชำระภาษีและค่าธรรมเนียม และการรับโอนกรรมสิทธิ์ หากอำนาจขาดข้อใดข้อหนึ่ง เจ้าหน้าที่จะปฏิเสธในวันโอน

หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อ แล้วจึงรับรองตามช่องทางของประเทศนั้น ก่อนนำเข้ามาแปลและรับรองในไทย ผู้ที่อยู่ในประเทศไทยแล้วขอให้ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสารดำเนินการรับรอง แล้วนำไปรับรองต่อที่กรมการกงสุลได้

• หนังสือมอบอำนาจพร้อมคำแปลภาษาไทยที่รับรองแล้ว
• สำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้อง
• หนังสือรับรองสถานภาพสมรสหรือหนังสือยินยอมของคู่สมรสเมื่อจำเป็น
• เอกสารรับเงินโอนจากต่างประเทศจากธนาคารในไทย
• หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลอาคารชุด

ภาษีและค่าธรรมเนียมในวันโอน

ค่าใช้จ่ายหลักในวันจดทะเบียนโอนประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แล้วแต่กรณี การซื้อจากโครงการโดยตรงกับการซื้อต่อจากเจ้าของเดิมมีภาระภาษีต่างกัน

สัญญาจะซื้อจะขายควรระบุให้ชัดว่าฝ่ายใดรับผิดชอบรายการใด เพราะการตกลงว่าแบ่งคนละครึ่งโดยไม่ระบุรายการ เป็นสาเหตุของข้อพิพาทที่หน้าเคาน์เตอร์สำนักงานที่ดินเป็นประจำ

ผู้ซื้อควรเตรียมแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายตามที่ตกลงไว้ล่วงหน้า เพราะการโอนกรรมสิทธิ์และการชำระเงินเกิดขึ้นในวันเดียวกัน

การวางแผนส่งต่อทรัพย์สินและการถือครองระยะยาว

ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ตกทอดทางมรดกได้ แต่ทายาทที่เป็นชาวต่างชาติต้องอยู่ภายใต้โควตาของอาคารเช่นเดียวกัน หากโควตาเต็มทายาทอาจต้องจำหน่ายห้องชุดภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

ผู้ที่ถือทรัพย์สินทั้งในไทยและต่างประเทศควรจัดทำพินัยกรรมที่ครอบคลุมทรัพย์สินในไทยตามแบบที่กฎหมายไทยรับรอง เพื่อให้ครอบครัวยื่นคำร้องต่อศาลไทยได้เร็วขึ้น

การทบทวนเอกสารทุกครั้งที่มีการสมรส การหย่า หรือการย้ายถิ่นที่อยู่ทางภาษี ช่วยลดปัญหาการตีความในภายหลังได้มาก