ขายบ้านหรือที่ดินในสหรัฐอเมริกาขณะอยู่ประเทศไทย 2026: หนังสือมอบอำนาจ การรับรองลายมือชื่อ และ FIRPTA

สามช่องทางลงนามเอกสารขณะอยู่ในประเทศไทย

ช่องทางแรกคือการลงนามต่อเจ้าหน้าที่กงสุลของสถานเอกอัครราชทูตสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นการรับรองที่ทุกรัฐยอมรับโดยไม่ต้องมีการรับรองซ้อนอีกชั้น แต่ต้องจองคิวล่วงหน้าและมีค่าธรรมเนียมต่อการรับรองแต่ละลายมือชื่อ

ช่องทางที่สองคือการรับรองลายมือชื่อทางออนไลน์โดยโนตารีที่ได้รับอนุญาตในรัฐที่รองรับวิธีนี้ ข้อดีคือเร็วและทำได้จากที่พักในไทย แต่ต้องยืนยันกับ title company ก่อนว่ารัฐที่ทรัพย์ตั้งอยู่รับเอกสารรูปแบบนี้เพื่อการจดทะเบียนหรือไม่

ช่องทางที่สามคือให้ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสารในประเทศไทยรับรอง แล้วนำไปรับรองต่อที่กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ เมื่อประเทศไทยเข้าเป็นภาคีอนุสัญญาเฮก เอกสารที่ผ่านช่องทางนี้จะใช้ในสหรัฐอเมริกาได้ด้วยการรับรองชั้นเดียว

• สถานเอกอัครราชทูตสหรัฐอเมริกา ปลอดภัยที่สุดแต่ต้องจองคิว
• การรับรองออนไลน์ เร็วที่สุดแต่ขึ้นกับกฎของรัฐปลายทาง
• ทนายความในไทยพร้อมการรับรองจากกรมการกงสุล เหมาะกับเอกสารหลายฉบับพร้อมกัน

แบบของหนังสือมอบอำนาจต้องมาจากรัฐที่ทรัพย์ตั้งอยู่

หนังสือมอบอำนาจสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แบบกลางที่ใช้ได้ทุกรัฐ สำนักงานจดทะเบียนของแต่ละเคาน์ตีมีข้อกำหนดของตนเองเรื่องถ้อยคำ พยาน และรูปแบบหน้ากระดาษ

แนวปฏิบัติที่ปลอดภัยคือขอให้ทนายความหรือ title company ในรัฐนั้นร่างแบบมาให้ก่อน แล้วผู้ขายจึงนำแบบนั้นมาลงนามในไทย การใช้แบบที่ดาวน์โหลดจากอินเทอร์เน็ตเป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดของการถูกปฏิเสธการจดทะเบียน

หลายรัฐกำหนดให้หนังสือมอบอำนาจที่ใช้โอนกรรมสิทธิ์ต้องนำไปจดทะเบียนไว้ที่เคาน์ตีเช่นเดียวกับโฉนด จึงต้องส่งต้นฉบับไปยังสหรัฐอเมริกา ไม่ใช่เพียงไฟล์สแกน และควรเผื่อเวลาขนส่งระหว่างประเทศไว้ในกำหนดวันปิดการขาย

ความต่างระหว่างการรับรองสองแบบที่ห้ามสลับกัน

การรับรองแบบยืนยันว่าผู้ลงนามยอมรับว่าเป็นผู้ลงนามในเอกสาร ใช้กับเอกสารโอนกรรมสิทธิ์และหนังสือมอบอำนาจ ส่วนการรับรองแบบให้คำสาบานว่าข้อความในเอกสารเป็นความจริง ใช้กับคำให้การและหนังสือรับรองข้อเท็จจริง

หากใช้ถ้อยคำรับรองสลับประเภทกัน สำนักงานจดทะเบียนจะปฏิเสธเอกสารทั้งฉบับ และผู้ขายต้องเริ่มขั้นตอนรับรองใหม่ทั้งหมด ซึ่งกินเวลาอีกหลายวันเมื่อคิดรวมการส่งเอกสารข้ามประเทศ

เอกสารชุดหนึ่งอาจต้องใช้การรับรองทั้งสองแบบในคราวเดียว เช่น หนังสือมอบอำนาจใช้แบบแรก ขณะที่หนังสือรับรองสถานะทางภาษีใช้แบบที่สอง จึงควรทำรายการทีละฉบับก่อนเข้ารับการรับรอง

FIRPTA และการหักภาษีจากราคาขาย

เมื่อผู้ขายเป็นบุคคลต่างด้าวทางภาษีของสหรัฐอเมริกา ผู้ซื้อมีหน้าที่ตามกฎหมายในการหักภาษีจากราคาขายและนำส่งกรมสรรพากรของสหรัฐอเมริกา หน้าที่นี้อยู่ที่ผู้ซื้อ ไม่ใช่ผู้ขาย ดังนั้น title company จะกันเงินไว้ที่ escrow โดยอัตโนมัติ

การหักเงินนี้เป็นเพียงการหักไว้ล่วงหน้า ไม่ใช่จำนวนภาษีที่ต้องเสียจริง ผู้ขายขอคืนส่วนเกินได้โดยยื่นแบบแสดงรายการภาษีของปีนั้น หรือขอลดจำนวนที่ต้องหักไว้ล่วงหน้าโดยยื่นคำขอรับหนังสือรับรองก่อนวันปิดการขาย

ผู้ขายที่เป็นพลเมืองอเมริกันแต่อาศัยอยู่ในไทย โดยหลักไม่อยู่ในบังคับของการหักภาษีนี้ แต่ต้องลงนามในหนังสือรับรองสถานะว่าไม่ใช่บุคคลต่างด้าว ซึ่งเป็นเอกสารที่ต้องรับรองลายมือชื่อเช่นกัน

• ผู้ซื้อเป็นผู้มีหน้าที่หักและนำส่ง
• ขอลดจำนวนที่หักไว้ล่วงหน้าได้ แต่ต้องยื่นก่อนวันปิดการขาย
• พลเมืองอเมริกันต้องลงนามหนังสือรับรองสถานะเพื่อไม่ให้ถูกหัก

หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีของผู้ขายที่ไม่ใช่พลเมือง

ผู้ขายที่ไม่มีหมายเลขประกันสังคมของสหรัฐอเมริกาต้องมีหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีสำหรับบุคคลต่างด้าว เพื่อใช้ในการนำส่งภาษีที่หักไว้และในการขอคืนภายหลัง

การยื่นขอหมายเลขนี้ต้องแนบสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองแล้ว โดยรับรองจากหน่วยงานที่ออกหนังสือเดินทางหรือจากช่องทางที่กรมสรรพากรของสหรัฐอเมริกายอมรับ

ระยะเวลาพิจารณาค่อนข้างนาน จึงควรเริ่มขั้นตอนนี้พร้อมกับการเตรียมหนังสือมอบอำนาจ ไม่ควรรอจนใกล้วันปิดการขาย

ลำดับงานที่ใช้กับลูกค้าที่อยู่ในไทย

ขั้นตอนที่ทำให้กำหนดวันปิดการขายไม่เลื่อน คือทำงานย้อนจากวันปิดการขายกลับมาสู่วันรับรองเอกสาร โดยเผื่อเวลาส่งเอกสารระหว่างประเทศไว้อย่างน้อยหนึ่งสัปดาห์

• ขอชุดเอกสารร่างจาก title company หรือทนายความในรัฐที่ทรัพย์ตั้งอยู่
• ตรวจว่าเอกสารแต่ละฉบับต้องใช้การรับรองแบบใด และต้องมีพยานกี่คน
• เลือกช่องทางรับรองที่รัฐปลายทางยอมรับ แล้วนัดวันลงนาม
• นำเอกสารที่รับรองแล้วไปรับรองต่อที่กรมการกงสุลเมื่อใช้ช่องทางทนายความในไทย
• ส่งต้นฉบับด้วยบริการที่ติดตามพัสดุได้ และแจ้งเลขติดตามให้ escrow ทราบ
• จัดการเรื่องหมายเลขผู้เสียภาษีและหนังสือรับรองสถานะทางภาษีขนานกันไป

ความผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุด

ความผิดพลาดอันดับแรกคือชื่อในเอกสารไม่ตรงกับชื่อในโฉนดเดิม เช่น เจ้าของสมรสแล้วเปลี่ยนนามสกุลแต่โฉนดยังเป็นชื่อเดิม กรณีนี้ต้องแนบเอกสารเชื่อมโยงชื่อพร้อมคำแปลที่รับรอง

ความผิดพลาดถัดมาคือหนังสือมอบอำนาจหมดอายุตามข้อกำหนดของรัฐหรือของ escrow ก่อนถึงวันปิดการขายที่เลื่อนออกไป จึงควรระบุขอบเขตเวลาให้ยืดหยุ่นเท่าที่กฎของรัฐอนุญาต

ความผิดพลาดที่เสียเวลาที่สุดคือการส่งเพียงไฟล์สแกนไปให้ escrow แล้วเข้าใจว่าเพียงพอ ในขณะที่เคาน์ตีต้องการต้นฉบับที่มีลายมือชื่อและตราประทับจริงเพื่อการจดทะเบียน