โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและห้องชุดด้วยหนังสือมอบอำนาจ 2026: ท.ด.21 อ.ช.21 และการมอบอำนาจจากต่างประเทศ

ทำไมต้องใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดินเท่านั้น

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต้องทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สำนักงานที่ดินจึงตรวจหนังสือมอบอำนาจอย่างเคร่งครัด เพราะเป็นเอกสารที่ให้อำนาจบุคคลอื่นจำหน่ายทรัพย์แทนเจ้าของ

กรมที่ดินกำหนดแบบเฉพาะไว้แล้ว คือแบบ ท.ด.21 ใช้กับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และแบบ อ.ช.21 ใช้กับห้องชุดตามกฎหมายอาคารชุด หนังสือมอบอำนาจทั่วไปที่ร่างเองมักถูกปฏิเสธ เพราะข้อความไม่ครอบคลุมประเภทนิติกรรมที่จะจดทะเบียน

ข้อความในช่องมอบอำนาจต้องระบุประเภทนิติกรรมให้ตรง เช่น ขาย ให้ จำนอง ไถ่ถอนจำนอง หรือรับโอนมรดก และต้องระบุรายละเอียดทรัพย์ให้ตรงกับโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกตัวอักษร

• ท.ด.21 — ที่ดิน โฉนด น.ส.3 น.ส.3ก และสิ่งปลูกสร้าง
• อ.ช.21 — ห้องชุดที่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• ห้ามเว้นช่องว่างในหนังสือมอบอำนาจ ให้ขีดฆ่าช่องที่ไม่ใช้และลงลายมือชื่อกำกับ
• แก้ไขข้อความต้องลงลายมือชื่อกำกับทุกจุดที่แก้

มอบอำนาจจากต่างประเทศ ทำอย่างไรให้สำนักงานที่ดินรับ

เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศมีสองเส้นทางหลัก เส้นทางแรกคือไปลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทยในประเทศนั้น ให้เจ้าหน้าที่รับรองลายมือชื่อ เอกสารที่ได้ใช้ยื่นต่อสำนักงานที่ดินได้โดยตรงเพราะเป็นการรับรองโดยหน่วยงานไทย

เส้นทางที่สองคือลงนามต่อหน้า notary public ในประเทศที่พำนัก แล้วนำไปรับรองต่อ หากประเทศนั้นเป็นภาคีอนุสัญญากรุงเฮก ให้ขอ Apostille จากหน่วยงานผู้มีอำนาจของประเทศนั้น หากไม่ใช่ภาคี ต้องผ่านกระทรวงการต่างประเทศของประเทศนั้นแล้วให้สถานเอกอัครราชทูตไทยรับรองต่อ

เอกสารที่รับรองมาเป็นภาษาต่างประเทศต้องแปลเป็นภาษาไทย และให้กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล รับรองคำแปลก่อนนำไปยื่น สำนักงานที่ดินไม่รับคำแปลที่ยังไม่ผ่านนิติกรณ์

ประเทศไทยเข้าเป็นภาคีอนุสัญญา Apostille โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 2 ธันวาคม 2568 ทำให้เอกสารจากประเทศภาคีลดขั้นตอนการรับรองลง แต่ขั้นตอนการแปลและการรับรองคำแปลในฝั่งไทยยังคงต้องทำตามเดิม

• สายที่ 1 สถานทูตหรือสถานกงสุลไทยรับรองลายมือชื่อ ใช้ได้เลย
• สายที่ 2 notary ในประเทศนั้น แล้ว Apostille หรือสายสถานทูตไทย
• ทุกสายที่เป็นภาษาต่างประเทศต้องแปลไทยและให้กรมการกงสุลรับรองคำแปล
• แนบสำเนาหนังสือเดินทางหน้าที่มีลายมือชื่อ ให้ลายเซ็นเหมือนกับในหนังสือมอบอำนาจ

เอกสารที่ต้องเตรียมในวันโอน

ผู้รับมอบอำนาจต้องนำเอกสารของทั้งฝ่ายเจ้าของและฝ่ายตนเองไปครบ เพราะเจ้าหน้าที่จะตรวจตัวตนของทั้งสองฝ่ายก่อนรับจดทะเบียน

• โฉนดที่ดินฉบับจริง หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง
• หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 หรือ อ.ช.21 ฉบับจริงที่ผ่านการรับรองแล้ว
• สำเนาหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจ พร้อมลงลายมือชื่อรับรองสำเนา
• บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางฉบับจริงของผู้รับมอบอำนาจ
• กรณีห้องชุดของผู้ซื้อต่างชาติ ต้องมีหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด และหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทย
• หนังสือปลอดหนี้ส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด กรณีห้องชุด
• กรณีผู้มอบอำนาจสมรส อาจต้องมีหนังสือยินยอมของคู่สมรสตามที่เจ้าหน้าที่กำหนด

ค่าใช้จ่ายฝั่งราชการที่ต้องคำนวณล่วงหน้า

ค่าใช้จ่ายในการโอนคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่กรณี ตัวเลขจริงต้องคำนวณที่สำนักงานที่ดินในวันโอน เพราะขึ้นกับราคาประเมินรอบปัจจุบันและระยะเวลาการถือครอง

รายการหลักประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง โดยผู้ถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบตามเงื่อนไขมักเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ

ควรตกลงในสัญญาให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด เพราะข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดในวันโอนคือการเถียงกันเรื่องผู้ชำระภาษี ไม่ใช่ตัวเอกสาร

อัตราค่าธรรมเนียมและมาตรการลดหย่อนเปลี่ยนแปลงตามประกาศของทางราชการเป็นระยะ โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนกำหนดวันโอน

กรณีที่มักถูกตีกลับ

เอกสารมอบอำนาจถูกปฏิเสธบ่อยกว่าที่คนส่วนใหญ่คาด และเกือบทั้งหมดเป็นเรื่องรูปแบบ ไม่ใช่เนื้อหา

• ใช้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปแทนแบบ ท.ด.21 หรือ อ.ช.21
• ชื่อและนามสกุลในหนังสือมอบอำนาจสะกดไม่ตรงกับหนังสือเดินทาง
• ระบุประเภทนิติกรรมกว้างเกินไป จนไม่ครอบคลุมรายการที่จะจดทะเบียนจริง
• เว้นช่องว่างไว้ให้กรอกภายหลัง ซึ่งเจ้าหน้าที่ถือเป็นความเสี่ยงและมักไม่รับ
• คำแปลยังไม่ผ่านการรับรองจากกรมการกงสุล
• รายละเอียดโฉนดคลาดเคลื่อน เช่น เลขที่ดิน หน้าสำรวจ หรือเลขที่ห้องชุดไม่ตรง