ซื้ออสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติ — คำถามที่พบบ่อย 104 ข้อ

ได้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 อนุญาตให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง เช่น ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร ได้รับอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้ช่องทางสุดท้าย และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินเข้าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียน

มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ไม่ใช่นับจากจำนวนห้อง ดังนั้นอาคารที่เหลือโควตาเป็นตารางเมตรน้อยอาจรับห้องใหญ่ไม่ได้ ก่อนวางมัดจำควรขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษร

คือเอกสารที่ธนาคารพาณิชย์ในไทยออกให้เมื่อมีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาท ตามหลักเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ปัจจุบันธนาคารจะออกแบบ FET เมื่อยอดตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ส่วนยอดต่ำกว่านั้นใช้หนังสือรับรองจากธนาคาร (Credit Advice ระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด) สำนักงานที่ดินจะเรียกดูเอกสารนี้ในวันโอน

ควรระบุให้ชัดว่าเพื่อซื้อห้องชุด พร้อมชื่อผู้ซื้อและชื่อโครงการ/เลขที่ห้อง และควรโอนเข้าบัญชีในชื่อผู้ซื้อเองแล้วจึงชำระต่อให้ผู้ขาย เพราะเจ้าหน้าที่ตรวจว่าผู้นำเงินเข้ากับผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นคนเดียวกัน หากระบุวัตถุประสงค์ผิด ธนาคารอาจต้องออกหนังสือชี้แจงเพิ่ม ทำให้วันโอนเลื่อน

ทางเลือกที่ใช้กันคือรอห้องในโควตาว่าง เลือกโครงการอื่น หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นสิทธิตามสัญญาไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขการขายต่อและการรับมรดกก่อนตัดสินใจ เพราะสิทธิการเช่ามีข้อจำกัดมากกว่ากรรมสิทธิ์ห้องชุด

โดยหลักไม่ได้ ประมวลกฎหมายที่ดินห้ามคนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดิน เว้นแต่มีกฎหมายเฉพาะให้อำนาจไว้ เช่น ผู้ได้รับส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน ผู้ประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรม หรือกรณีตามมาตรา 96 ทวิ

มาตรา 96 ทวิ ประมวลกฎหมายที่ดิน เปิดช่องให้คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทตามประเภทการลงทุนที่กำหนด ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี ในทางปฏิบัติมีผู้ได้รับอนุญาตจำนวนน้อยมาก จึงไม่ควรวางแผนซื้อโดยพึ่งช่องทางนี้อย่างเดียว

ได้ กฎหมายไทยแยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินได้ คนต่างด้าวจึงถือกรรมสิทธิ์ตัวบ้านได้ โดยทำสัญญาเช่าที่ดินหรือจดสิทธิเหนือพื้นดินควบคู่ ควรให้ชื่อผู้ขออนุญาตก่อสร้างตามใบอนุญาต (แบบ อ.1) ตรงกับผู้ที่จะถือกรรมสิทธิ์บ้าน และจดทะเบียนโอนบ้านต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้อง

พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 27 ให้ผู้ได้รับการส่งเสริมถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับส่งเสริมได้ตามที่คณะกรรมการเห็นสมควร แม้เกินกำหนดในกฎหมายอื่น โดยต้องจำหน่ายที่ดินภายใน 1 ปีนับแต่วันที่สิทธิประโยชน์สิ้นสุด เงื่อนไขและเนื้อที่เป็นดุลพินิจของ BOI เป็นรายกรณี

ทำได้ในทางกฎหมาย โดยคู่สมรสไทยเป็นเจ้าของที่ดินและจดทะเบียนสัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินให้คู่สมรสต่างชาติ แต่ต้องไม่ใช่การถือแทนหรือใช้ชื่อบังหน้า เพราะจะขัดมาตรา 96 และมาตรา 113 ประมวลกฎหมายที่ดิน สำนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสต่างชาติลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทย

ป.พ.พ. มาตรา 540 กำหนดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้าทำเกินให้ลดเหลือ 30 ปี และต่ออายุได้อีกไม่เกิน 30 ปี ส่วนการเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538

คำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีก 30 ปี ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิมและมักไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดินรายใหม่ ศาลไทยเคยวินิจฉัยจำกัดผลของคำมั่นเช่นนี้หลายคดี จึงควรถือว่าสิทธิที่แน่นอนคือ 30 ปีแรกที่จดทะเบียนไว้ และวางแผนการเงินบนสมมติฐานนั้น

สิทธิเก็บกินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 ให้ผู้ทรงสิทธิใช้สอยและถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้ ตั้งได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ และไม่มีค่าเช่ารายเดือนก็ได้ แต่เป็นสิทธิเฉพาะตัว โอนหรือตกทอดเป็นมรดกไม่ได้ และสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย

เหมาะกับผู้ที่จะปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น เพราะมาตรา 1410 ให้สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นได้ ตกทอดทางมรดกและโอนได้ ต่างจากสิทธิเก็บกิน จึงนิยมจดคู่กับสัญญาเช่าที่ดินเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าเรียกเก็บ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และมีอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ส่วนการจดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่มีค่าตอบแทนคิดค่าธรรมเนียมแบบคงที่ตามบัญชีอัตราของกรมที่ดิน อัตราปรับปรุงได้ จึงควรสอบถามยอดจริงกับสำนักงานที่ดินก่อนวันนัด

โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่รังวัดด้วยหมุดหลักฐานแผนที่ ซื้อขายและจำนองได้เต็มรูปแบบ ส่วน น.ส.3ก เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งแสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และมีความเสี่ยงเรื่องแนวเขตมากกว่า ก่อนซื้อควรตรวจสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดินและพิจารณาขอออกโฉนดก่อนโอน

ควรขอตรวจสารบบเพื่อดูชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน รายการจำนอง ภาระจำยอง สิทธิเก็บกิน คำสั่งอายัด คดีความ แนวเวนคืน ข้อกำหนดผังเมือง และทางเข้าออกตามกฎหมาย รวมทั้งตรวจว่ารูปแปลงตรงกับที่ดินจริงหน้างาน การรุกล้ำและแนวเขตคลาดเคลื่อนเป็นสาเหตุข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุด

ซื้อได้ แต่ต้องจัดลำดับให้ไถ่ถอนจำนองพร้อมกับการโอนในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปผู้ซื้อจ่ายด้วยแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารผู้รับจำนองเท่ายอดหนี้ และส่วนที่เหลือสั่งจ่ายผู้ขาย หากปล่อยให้ไถ่ถอนภายหลัง ผู้ซื้อจะรับความเสี่ยงเต็มจำนวน

ซื้อได้แต่มีความเสี่ยงสูง เพราะการเข้าออกต้องอาศัยทางจำเป็นหรือภาระจำยองซึ่งอาจต้องฟ้องร้อง ควรตรวจว่ามีการจดทะเบียนภาระจำยองไว้บนโฉนดของแปลงที่ต้องผ่านหรือไม่ ถ้ามีเพียงข้อตกลงปากเปล่า ควรให้จดทะเบียนก่อนวันโอน

ต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนโอน พร้อมตรวจโควตาต่างชาติที่คงเหลือ รายงานการประชุมใหญ่ อัตราค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และประวัติการซ่อมอาคาร

รายการหลักคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร และอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) กับอากรแสตมป์ 0.5% ผู้ขายที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี มักเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ที่สำนักงานที่ดินใช้ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า จึงควรขอประมาณการค่าใช้จ่ายจากสำนักงานที่ดินก่อนถึงวันนัด

กฎหมายไม่ได้บังคับสัดส่วน จึงเป็นเรื่องของสัญญา ที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอน 2% คนละครึ่ง ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขาย ควรระบุให้ชัดเป็นข้อสัญญาก่อนวางมัดจำเพื่อไม่ให้เกิดข้อโต้แย้งหน้าเคาน์เตอร์

ใช้แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายตามชื่อที่ตกลงไว้ล่วงหน้า และส่งมอบเมื่อเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว การโอนเงินสดจำนวนมากมีความเสี่ยงและธนาคารบางแห่งต้องแจ้งล่วงหน้า หากคู่สัญญาอยู่คนละประเทศ ควรพิจารณาใช้บัญชี Escrow ตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551

ได้ โดยแสดงหลักฐานที่มาของเงิน เช่น หนังสือรับรองการนำเงินเข้าตอนซื้อ สัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน (แบบ ท.ด.13 หรือ อ.ช.13) และหลักฐานการชำระภาษี ธนาคารพาณิชย์จะตรวจเอกสารตามหลักเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยก่อนโอนออก จึงควรเก็บเอกสารทุกฉบับตั้งแต่วันซื้อ

ได้ โดยใช้แบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด ระบุรายละเอียดทรัพย์และกิจการที่มอบอำนาจให้ครบถ้วน พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจความถูกต้องของแบบพิมพ์ ลายมือชื่อ และหลักฐานประจำตัวของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ

โดยทั่วไปลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือลงนามต่อหน้า Notary Public ในประเทศนั้นแล้วนำไปรับรองต่อตามลำดับของประเทศนั้นและสถานทูตไทย เมื่อส่งเข้ามาในไทยควรแปลเป็นไทยและรับรองคำแปลที่กรมการกงสุลหากเอกสารไม่ได้เป็นภาษาไทย สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจขอเอกสารประกอบต่างกัน จึงควรยืนยันล่วงหน้า

เพราะผู้รับมอบอำนาจอาจกรอกข้อความเกินกว่าที่ตกลง เช่น เปลี่ยนราคาหรือเปลี่ยนกิจการที่มอบอำนาจ ซึ่งนำไปสู่ข้อพิพาทและเป็นเหตุให้เพิกถอนรายการจดทะเบียนได้ กรมที่ดินจึงเตือนให้กรอกข้อความให้ครบถ้วนและขีดฆ่าช่องว่างก่อนลงลายมือชื่อทุกครั้ง

ประเทศไทยเข้าเป็นภาคีอนุสัญญา Apostille และอนุสัญญาจะมีผลใช้บังคับกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 ก่อนถึงวันดังกล่าวยังต้องใช้การรับรองนิติกรณ์ตามลำดับ (Legalisation) แบบเดิม เมื่อมีผลแล้วเอกสารจากรัฐภาคีจะใช้ใบ Apostille แทนการรับรองหลายชั้น แต่การรับคำแปลภาษาไทยยังเป็นไปตามระเบียบของหน่วยงานผู้รับเอกสาร

ควรเป็นผู้ที่คุณไว้วางใจและเข้าใจขั้นตอน เช่น ทนายความหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่คุณว่าจ้าง และไม่ควรมอบอำนาจให้ฝ่ายตรงข้ามในการซื้อขายหรือคนของนายหน้าฝ่ายเดียวกับผู้ขาย เพราะเกิดผลประโยชน์ขัดกัน ควรจำกัดขอบเขตอำนาจไว้เฉพาะรายการที่จำเป็นในวันโอน

บริษัทที่จดทะเบียนในไทยและมีคนไทยถือหุ้นเกินกึ่งหนึ่งถือที่ดินได้ตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว จะเป็นนอมินีซึ่งผิดกฎหมาย เราไม่รับจัดโครงสร้างถือหุ้นแทน และแนะนำให้พิจารณาการเช่าระยะยาว สิทธิเหนือพื้นดิน หรือห้องชุดในโควตาต่างชาติแทน

พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 มาตรา 36 กำหนดโทษทั้งจำและปรับสำหรับคนไทยที่ให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงกฎหมาย และประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 113 กำหนดโทษกรณีถือที่ดินแทนคนต่างด้าว ผลทางแพ่งคือที่ดินอาจถูกสั่งให้จำหน่ายและโครงสร้างการถือหุ้นอาจถูกเพิกถอน

ตามหนังสือสั่งการของกรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะสอบสวนแหล่งที่มาของเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นสัญชาติไทย อาชีพและรายได้ของผู้ถือหุ้น รวมถึงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยอาจเรียกหลักฐานทางการเงินย้อนหลัง หากพยานหลักฐานไม่สอดคล้อง เจ้าหน้าที่มีอำนาจไม่รับจดทะเบียนและส่งเรื่องตรวจสอบต่อ

ได้ การเช่าไม่ใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ จึงทำได้ภายใต้กรอบ 30 ปีตาม ป.พ.พ. และหากเป็นการเช่าเพื่ออุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 อาจเช่าได้ถึง 50 ปีและต่อได้อีก 50 ปี โดยต้องเข้าเงื่อนไขและได้รับอนุญาตตามที่กฎหมายกำหนด

ถือในนามบุคคลต่างชาติใช้โควตาต่างชาติและต้องมีหลักฐานนำเงินเข้า ส่วนถือในนามบริษัทไทยจะนับเป็นห้องในโควตาคนไทย แต่มีภาระบัญชี งบการเงินประจำปี และภาษีนิติบุคคลตามมา ควรเปรียบเทียบต้นทุนการดูแลบริษัทระยะยาวกับประโยชน์ที่ได้ก่อนตัดสินใจ

ตามหนังสือสั่งการกรมที่ดิน คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องลงนามในหนังสือยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเงินที่นำมาซื้อทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทย ไม่ใช่สินสมรส เพื่อไม่ให้เป็นการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวโดยทางอ้อม หากไม่ลงนาม เจ้าหน้าที่จะไม่รับจดทะเบียน

รับได้ในฐานะทายาทโดยธรรมหรือตามพินัยกรรม แต่ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 93 และ 94 กำหนดว่าคนต่างด้าวซึ่งได้ที่ดินมาโดยมิได้รับอนุญาตต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด โดยทั่วไปคือภายใน 1 ปี มิฉะนั้นอธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นแทน

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่า ทายาทหรือผู้รับพินัยกรรมที่เป็นคนต่างด้าวซึ่งไม่เข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 หรือทำให้เกินโควตา 49% ต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายใน 1 ปีนับแต่วันได้มา หากยังอยู่ในโควตาและเข้าเงื่อนไขก็ถือกรรมสิทธิ์ต่อไปได้ตามปกติ

แนะนำให้ทำ เพราะพินัยกรรมที่ทำในไทยเป็นภาษาไทยและสอดคล้องกับแบบตาม ป.พ.พ. จะทำให้การตั้งผู้จัดการมรดกต่อศาลไทยเร็วขึ้นและลดข้อโต้แย้งเรื่องการแปลและการรับรองเอกสารต่างประเทศ ควรระบุให้ชัดว่าพินัยกรรมฉบับไทยใช้กับทรัพย์สินในไทยเท่านั้น เพื่อไม่ให้ยกเลิกพินัยกรรมฉบับต่างประเทศโดยไม่ตั้งใจ

โดยทั่วไปต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก มรณบัตร ทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงความเป็นทายาท โฉนดฉบับเจ้าของ และบัตรประจำตัวของผู้เกี่ยวข้อง เอกสารที่ออกจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองและแปลเป็นไทยพร้อมรับรองคำแปลก่อนยื่น ค่าธรรมเนียมโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมคิดในอัตราพิเศษตามบัญชีของกรมที่ดิน

ต้องใช้ พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ผู้ประกอบการทำสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด (แบบ อ.ช.22) ข้อสัญญาใดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบเกินกว่าแบบมาตรฐานไม่มีผลผูกพันผู้ซื้อ ควรอ่านเทียบกับแบบมาตรฐานก่อนลงนามทุกครั้ง

ควรตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหากโครงการเข้าเกณฑ์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินของโครงการและภาระจำนองกับสถาบันการเงิน กำหนดวันแล้วเสร็จและค่าปรับกรณีล่าช้า รวมทั้งเงื่อนไขการคืนเงินหากโครงการไม่เสร็จ ควรทยอยชำระตามงวดงานจริงมากกว่าจ่ายก้อนใหญ่ล่วงหน้า

พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ให้คู่สัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ที่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งมักเป็นธนาคาร ถือเงินไว้และจ่ายเมื่อเงื่อนไขตามสัญญาสำเร็จ เช่น เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว การใช้ Escrow เป็นความสมัครใจของคู่สัญญาและมีค่าธรรมเนียมตามที่ผู้ให้บริการกำหนด

โดยทั่วไปผู้ซื้อจะชำระเงินกองทุนส่วนกลางครั้งเดียวและค่าส่วนกลางล่วงหน้าตามที่ระบุในสัญญา ณ วันรับโอน และนิติบุคคลอาคารชุดจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้เพื่อใช้จดทะเบียนโอน หากเจ้าของเดิมค้างชำระ ต้องเคลียร์ให้จบก่อน มิฉะนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียน

ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยตามข้อสัญญาแบบมาตรฐานและตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ช่องทางร้องเรียนได้แก่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (ocpb.go.th) และการฟ้องคดีผู้บริโภคต่อศาล ควรเก็บหลักฐานการชำระเงินและหนังสือทวงถามทุกฉบับไว้เป็นพยานหลักฐาน

ต้องยื่นที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ได้แก่ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต และสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต สาขาถลาง ควรตรวจเขตอำนาจตามที่ตั้งแปลงที่ดินหรืออาคารชุดล่วงหน้า และนัดหมายเวลาให้เผื่อคิว เพราะช่วงปลายเดือนและก่อนวันหยุดยาวคิวยาวกว่าปกติ

พนักงานเจ้าหน้าที่อาจให้มีล่ามเมื่อคู่กรณีไม่เข้าใจภาษาไทย เพื่อยืนยันว่าผู้ลงนามเข้าใจสาระสำคัญของนิติกรรม ในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดินหลายแห่งขอให้ล่ามแสดงบัตรประจำตัวและลงนามรับรอง เราจัดล่ามและคำแปลเอกสารให้ในวันนัดได้ โดยสอบถามขอบเขตงานกับเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล

โดยทั่วไปคือ ตรวจโฉนดฉบับเจ้าของและบัตรประจำตัวคู่สัญญา ยื่นคำขอจดทะเบียน เจ้าหน้าที่สอบสวนสิทธิและประเมินราคา ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่ฝ่ายการเงิน ลงนามในสัญญาซื้อขาย จากนั้นเจ้าหน้าที่จดรายการสลักหลังและมอบโฉนดที่แก้ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์แล้วให้ผู้ซื้อ ควรเผื่อเวลาครึ่งวัน

ต้องแปลเป็นภาษาไทย และโดยทั่วไปต้องผ่านการรับรองคำแปลจากกองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล ก่อนยื่น เอกสารที่พบบ่อยได้แก่ หนังสือมอบอำนาจ ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า และหนังสือรับรองบริษัทต่างประเทศ ควรตรวจการสะกดชื่อให้ตรงกับหนังสือเดินทางทุกฉบับ

เราตรวจสารบบที่ดินและเอกสารสิทธิ ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย จัดทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดินพร้อมรับรองลายมือชื่อโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร แปลและประสานงานรับรองนิติกรณ์ และเข้าร่วมวันโอนกับล่าม สอบถามขอบเขตงานและกรอบเวลาได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล การพิจารณาของพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นดุลพินิจของหน่วยงาน เราจึงไม่รับประกันผล

จำเป็นสำหรับคนต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติ กรมที่ดินต้องการหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศแล้วแลกเป็นบาทในไทย ปัจจุบันธนาคารออกเป็นหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารกรณียอดต่ำกว่าเกณฑ์ที่ ธปท. กำหนด ข้อควรระวังคือชื่อผู้รับโอนเงินต้องเป็นชื่อผู้ซื้อ และวัตถุประสงค์ต้องระบุว่าเพื่อซื้อห้องชุด

ทางเลือกที่ใช้กันตามกฎหมาย ได้แก่ การเช่าระยะยาวจดทะเบียนสูงสุดสามสิบปีพร้อมเงื่อนไขต่ออายุตามสัญญา การซื้อในโควตาไทยผ่านนิติบุคคลไทยที่ประกอบธุรกิจจริง หรือรอห้องในโควตาต่างชาติที่ปล่อยคืน สิ่งที่ไม่ควรทำคือใช้คนไทยถือแทน เพราะเป็นนิติกรรมอำพรางที่มีโทษและอาจทำให้เสียสิทธิในทรัพย์ทั้งหมด

การจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์จดได้ครั้งละไม่เกินสามสิบปี ข้อสัญญาที่ระบุสิทธิต่ออายุอีกสามสิบปีมีผลผูกพันในทางสัญญาระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนล่วงหน้าได้ และศาลเคยวินิจฉัยว่าการต่ออายุต้องมีการจดทะเบียนใหม่เมื่อครบกำหนดจริง ผู้เช่าจึงควรประเมินความเสี่ยงเรื่องการเปลี่ยนตัวเจ้าของที่ดินระหว่างทางไว้ด้วย

สิทธิเก็บกินให้สิทธิใช้สอยและเก็บดอกผลตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ เหมาะกับคู่สมรสต่างชาติที่ต้องการความมั่นคงในการอยู่อาศัยบนที่ดินที่คู่สมรสไทยถือกรรมสิทธิ์ ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นและโอน/ตกทอดทางมรดกได้ตามที่ตกลง หากเป้าหมายคือความเป็นเจ้าของตัวบ้าน สิทธิเหนือพื้นดินมักตอบโจทย์กว่า และมักจดคู่กับสัญญาเช่าที่ดิน

ขอคัดสำเนาโฉนดฉบับหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูสารบัญจดทะเบียนย้อนหลัง ตรวจว่ามีจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรืออายัดหรือไม่ ตรวจประเภทเอกสารสิทธิว่าเป็นโฉนด น.ส.4 จ. หรือ น.ส.3 ก. ซึ่งมีความมั่นคงต่างกัน ตรวจแนวเขตจริงกับรังวัด ตรวจผังเมืองและข้อกำหนดพื้นที่ควบคุมความสูงโดยเฉพาะในภูเก็ต และตรวจว่าที่ดินติดทางสาธารณะหรือมีทางเข้าออกจดทะเบียนไว้

โดยทั่วไปประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอนคำนวณจากราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะพร้อมภาษีท้องถิ่นหากถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่เข้าข้อยกเว้น หรืออากรแสตมป์หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล ควรให้สำนักงานที่ดินประเมินตัวเลขจริงก่อนวันโอน และระบุในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดรับภาระส่วนใด

ได้โดยทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน (ท.ด.21 สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด) ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือทำต่อหน้า Notary Public แล้วผ่าน Apostille หรือรับรองสถานทูตไทยแล้วแต่ประเทศ จากนั้นแปลเป็นไทยและรับรองคำแปลที่กรมการกงสุล ควรกรอกรายละเอียดแปลงที่ดินให้ครบและห้ามเว้นช่องว่างในหนังสือมอบอำนาจ

เสี่ยงหากบริษัทตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือทรัพย์ กรมพัฒนาธุรกิจการค้าและกรมที่ดินตรวจแหล่งที่มาของเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นไทย รายได้และการยื่นงบการเงินของบริษัท หากพบว่าผู้ถือหุ้นไทยไม่มีความสามารถทางการเงินจริงหรือบริษัทไม่มีการประกอบกิจการ อาจเข้าข่ายความผิดตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว โครงสร้างนี้จึงควรใช้เฉพาะกรณีมีธุรกิจจริงและมีที่ปรึกษากฎหมายดูแล

สำนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในบันทึกถ้อยคำยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น หากคู่สมรสต่างชาติอยู่ต่างประเทศสามารถลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลไทยแล้วส่งเอกสารพร้อมคำแปลรับรองมาได้ ผลของบันทึกนี้คือที่ดินถือเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย

ในทางกฎหมายทายาทต่างชาติมีสิทธิรับมรดกได้ แต่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดิน ในทางปฏิบัติเจ้าพนักงานที่ดินมักให้จำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนห้องชุดหากยังอยู่ในโควตาต่างชาติสามารถรับโอนและถือครองต่อได้ การวางแผนล่วงหน้าด้วยพินัยกรรมไทยที่ระบุทรัพย์ในไทยชัดเจนช่วยลดข้อพิพาทและย่นเวลาตั้งผู้จัดการมรดกได้มาก

ใช้ได้หากทำถูกต้องตามแบบที่กฎหมายรับรอง แต่ในทางปฏิบัติต้องนำไปผ่านการรับรองในประเทศต้นทาง แปลเป็นไทย รับรองคำแปลที่กรมการกงสุล และยื่นต่อศาลไทยเพื่อขอตั้งผู้จัดการมรดก ซึ่งใช้เวลานานกว่าและมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า วิธีที่นิยมคือทำพินัยกรรมไทยแยกฉบับสำหรับทรัพย์สินในไทย โดยเขียนข้อความให้ชัดว่าไม่เพิกถอนพินัยกรรมฉบับต่างประเทศที่ครอบคลุมทรัพย์นอกประเทศ

โดยทั่วไปนับจากยื่นคำร้องต่อศาลจนศาลมีคำสั่งมักใช้เวลาประมาณสองถึงสี่เดือนหากไม่มีผู้คัดค้านและเอกสารครบ เอกสารหลักคือมรณบัตร ทะเบียนบ้านผู้ตาย เอกสารแสดงความเป็นทายาท บัญชีทรัพย์มรดก และหนังสือให้ความยินยอมของทายาทคนอื่น กรณีทายาทอยู่ต่างประเทศต้องทำหนังสือยินยอมต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลไทยพร้อมคำแปลรับรอง ซึ่งเป็นขั้นที่ทำให้ล่าช้าบ่อยที่สุด

จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามการใช้ประโยชน์ โดยที่อยู่อาศัยมีอัตราต่ำที่สุดและมีการยกเว้นฐานภาษีสำหรับบ้านหลังหลักตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ส่วนห้องที่ปล่อยเช่าจะถือเป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์และเสียในอัตราสูงกว่า เจ้าของควรตรวจหนังสือแจ้งประเมินที่ท้องถิ่นส่งมาทุกปี และยื่นคัดค้านภายในกำหนดหากการจัดประเภทไม่ตรงกับการใช้จริง

การให้เช่าที่พักรายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมขัดต่อพระราชบัญญัติโรงแรม และมักขัดต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย มีการบังคับใช้อย่างจริงจังในพื้นที่ท่องเที่ยว ทางเลือกที่ถูกต้องคือปล่อยเช่ารายเดือนตั้งแต่สามสิบวันขึ้นไป หรือซื้อในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและเข้าโปรแกรมบริหารของโครงการ ผู้ให้เช่ายังต้องแจ้ง ตม.30 สำหรับผู้เช่าต่างชาติทุกครั้ง

ควรตรวจว่าโครงการมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือใบอนุญาตก่อสร้างครบ ตรวจว่าที่ดินติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่และมีหนังสือปลอดจำนองเมื่อโอนหรือไม่ ใช้สัญญาตามแบบมาตรฐานที่ราชการกำหนดสำหรับโครงการที่เข้าข่าย และเจรจาให้มีระบบ escrow หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารสำหรับเงินงวด รวมถึงกำหนดค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้าไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

การให้โดยเสน่หาแก่บุตรชอบด้วยกฎหมายหรือคู่สมรสได้รับสิทธิทางภาษีต่างจากการซื้อขายทั่วไป โดยมีเพดานมูลค่าที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ตามที่ประมวลรัษฎากรกำหนด ส่วนที่เกินเสียในอัตราพิเศษ ค่าธรรมเนียมการโอนกรณีให้ระหว่างญาติสนิทบางลักษณะมีอัตราลดหย่อน ควรให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณตัวเลขจริงและเตรียมเอกสารแสดงความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนสมรส พร้อมคำแปลรับรองหากออกจากต่างประเทศ

ธนาคารจะขอหลักฐานแสดงที่มาของเงิน ได้แก่ สัญญาซื้อขายฉบับสำนักงานที่ดิน (ท.ด.13 หรือ อ.ช.13) หลักฐานการรับเงิน เอกสาร FET ตอนนำเงินเข้ามาซื้อ และหลักฐานการชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง การเก็บเอกสาร FET ฉบับเดิมไว้ตั้งแต่วันซื้อจึงสำคัญมาก เพราะเป็นหลักฐานหลักที่ทำให้การโอนออกเป็นไปโดยราบรื่นตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบเหมือนโฉนด น.ส.4 จ. การซื้อขายทำได้แต่ต้องประกาศตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดก่อนจดทะเบียน แนวเขตอาจคลาดเคลื่อนเพราะรังวัดด้วยวิธีต่างกัน และสถาบันการเงินหลายแห่งไม่รับจำนอง ก่อนตัดสินใจควรตรวจว่าอยู่ในเขตป่าไม้หรือเขตหวงห้ามหรือไม่ และประเมินต้นทุนการออกโฉนดในอนาคต

หนี้ค่าส่วนกลางมีอายุความตามกฎหมาย และนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจไม่ออกหนังสือปลอดหนี้หากยังค้างชำระ ซึ่งทำให้โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ผู้ซื้อจึงต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ก่อนวันโอนเสมอ และในสัญญาควรกำหนดให้ผู้ขายรับผิดชอบหนี้ค้างทั้งหมดถึงวันโอน พร้อมกันเงินส่วนหนึ่งไว้จนกว่าจะได้หนังสือปลอดหนี้

ภูเก็ตมีข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคารตามระดับความสูงของพื้นที่ ข้อกำหนดผังเมืองรวมจังหวัด เขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม และข้อจำกัดใกล้ชายหาดและพื้นที่ลาดชัน ที่ดินสวยบนเนินหลายแปลงสร้างได้จำกัดกว่าที่คาด ควรตรวจกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนวางมัดจำ และให้ระบุเงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

ควรระบุรายละเอียดแปลงที่ดินหรือห้องชุดตามเอกสารสิทธิ ราคาที่แท้จริงและวิธีชำระ ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ กำหนดวันโอน เงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องผลการตรวจสอบทางกฎหมาย ผลการอนุมัติสินเชื่อ หนังสือปลอดหนี้ และโควตาต่างชาติ พร้อมค่าปรับและสิทธิเลิกสัญญากรณีฝ่ายใดผิดนัด ควรทำสองภาษาโดยระบุว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับหากตีความขัดกัน

ภาษีการรับมรดกจัดเก็บเมื่อมูลค่าทรัพย์มรดกที่ได้รับจากเจ้ามรดกแต่ละรายเกินเพดานที่กฎหมายกำหนด โดยอัตราสำหรับบุพการีและผู้สืบสันดานต่ำกว่าผู้รับรายอื่น ทายาทมีหน้าที่ยื่นแบบภายในกำหนดนับแต่ได้รับมรดก แยกจากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนทางมรดกที่สำนักงานที่ดิน ควรประเมินทั้งสองส่วนพร้อมกันตอนวางแผนทรัพย์สิน

รายการหลักคือค่าธรรมเนียมการโอนที่คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นกับระยะเวลาถือครองและสถานะผู้ขาย และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครต้องจ่าย จึงเป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา แนวปฏิบัติที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีของผู้ขายให้ผู้ขายรับผิดชอบ ควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

กรมที่ดินคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ทางราชการกำหนด ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายที่แจ้ง การแจ้งราคาต่ำกว่าจริงเพื่อลดภาษีมีความเสี่ยงถูกประเมินเพิ่มย้อนหลังและกระทบการพิสูจน์ต้นทุนเมื่อขายต่อในอนาคต รวมถึงกระทบการนำเงินออกนอกประเทศของผู้ซื้อชาวต่างชาติ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี ค่าใช้จ่ายหลักคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าคิดจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และอากรแสตมป์ตามอัตราที่กำหนด ข้อควรระวังคือคำมั่นว่าจะต่ออายุอีกสามสิบปีไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดินรายใหม่โดยอัตโนมัติ จึงควรวางโครงสร้างสัญญาให้รอบคอบ

สิทธิเก็บกินให้สิทธิครอบครองใช้สอยและเก็บดอกผล เช่น ปล่อยเช่าและรับค่าเช่า จดทะเบียนได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ส่วนสิทธิอาศัยให้เพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน ไม่รวมสิทธิเก็บดอกผล คู่สมรสต่างชาติที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมักใช้สิทธิเก็บกินจดทะเบียนบนโฉนดเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ทั้งสองสิทธิระงับเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายและตกทอดเป็นมรดกไม่ได้

ได้ เพราะกฎหมายไทยไม่ห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง สิ่งสำคัญคือแยกกรรมสิทธิ์บ้านออกจากที่ดินให้ชัด โดยขออนุญาตก่อสร้างในชื่อผู้เช่า ระบุในสัญญาเช่าว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของผู้เช่า และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างต่อเจ้าพนักงานพร้อมประกาศตามระเบียบ หากไม่ทำขั้นตอนนี้ ส่วนควบอาจตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดเก็บเป็นรายปีจากราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยแยกอัตราตามการใช้ประโยชน์ ที่อยู่อาศัยหลังหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้นตามมูลค่าที่กฎหมายกำหนด ส่วนห้องชุดที่ปล่อยเช่าจัดอยู่ในกลุ่มใช้ประโยชน์อื่นซึ่งอัตราสูงกว่า เจ้าของชาวต่างชาติมักได้รับหนังสือแจ้งประเมินทางไปรษณีย์ตามที่อยู่ที่แจ้งไว้ จึงควรแจ้งที่อยู่ติดต่อกับนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นปัจจุบัน

นอกจากตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและภาระผูกพันแล้ว ต้องตรวจว่าห้องนั้นอยู่ในโควตาต่างชาติหรือโควตาไทย เพราะกำหนดว่าผู้ซื้อรายใหม่เป็นใครได้บ้าง ต้องขอหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจำเป็นต่อการจดทะเบียนโอน และตรวจว่าผู้ขายมีหลักฐานการนำเงินเข้าจากต่างประเทศครบหรือไม่ ซึ่งมีผลต่อการนำเงินขายกลับออกนอกประเทศ

หนังสือรับรองการปลอดหนี้เป็นเงื่อนไขที่เจ้าพนักงานที่ดินต้องใช้ในการจดทะเบียนโอนห้องชุด หากมีข้อพิพาทเรื่องยอดหนี้ ควรขอรายละเอียดยอดค้างเป็นลายลักษณ์อักษรและตรวจกับข้อบังคับนิติบุคคลว่าคิดเบี้ยปรับถูกต้องหรือไม่ ทางเลือกคือชำระตามที่เรียกโดยสงวนสิทธิโต้แย้งเพื่อให้โอนได้ทันกำหนด แล้วเรียกคืนส่วนที่เกินภายหลัง หรือร้องต่อสำนักงานที่ดินและฟ้องบังคับให้ออกหนังสือ

ทายาทต้องยื่นคำร้องต่อศาลไทยที่ทรัพย์ตั้งอยู่หรือที่ผู้ตายมีภูมิลำเนา เพื่อตั้งผู้จัดการมรดก โดยใช้ใบมรณบัตร หลักฐานความสัมพันธ์ และเอกสารทรัพย์สิน เอกสารที่ออกในต่างประเทศต้องแปลและผ่านการรับรองตามขั้นตอน เมื่อศาลมีคำสั่งแล้วจึงนำคำสั่งไปจดทะเบียนรับโอนที่สำนักงานที่ดิน หากทายาทเป็นชาวต่างชาติและห้องอยู่นอกโควตาต่างชาติ กฎหมายกำหนดให้จำหน่ายภายในหนึ่งปี

ทำได้และเป็นแนวทางที่นิยม เพราะพินัยกรรมฉบับไทยที่จำกัดขอบเขตเฉพาะทรัพย์สินในราชอาณาจักรช่วยให้ศาลไทยพิจารณาได้เร็วโดยไม่ต้องแปลและรับรองพินัยกรรมต่างประเทศทั้งฉบับ ข้อควรระวังคือถ้อยคำเพิกถอนพินัยกรรมฉบับก่อน ต้องเขียนให้ชัดว่าไม่กระทบพินัยกรรมต่างประเทศที่จัดการทรัพย์นอกไทย มิฉะนั้นอาจเพิกถอนกันเองโดยไม่ตั้งใจ

โดยหลักโอนกลับได้ในจำนวนที่สอดคล้องกับเงินที่นำเข้ามาซื้อพร้อมกำไรจากการขาย โดยธนาคารจะขอหลักฐานประกอบ ได้แก่ หนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศตอนซื้อ สัญญาซื้อขายที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน และหลักฐานการเสียภาษีวันโอน หากเอกสารตอนซื้อสูญหาย ควรขอสำเนาจากธนาคารต้นทางล่วงหน้า เพราะบางธนาคารเก็บย้อนหลังจำกัดปี

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามแบบมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด ให้สิทธิผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้เมื่อผู้ขายผิดนัดส่งมอบเกินกำหนด หรือก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้อย่างมีนัยสำคัญ ควรเก็บใบเสร็จ สัญญา และเอกสารโฆษณาไว้ทุกฉบับ และบอกกล่าวเป็นหนังสือก่อนดำเนินคดี ทั้งนี้การได้รับเงินคืนจริงขึ้นกับฐานะการเงินของผู้ประกอบการด้วย

บริษัทที่ถือที่ดินต้องประกอบธุรกิจจริงและมีที่มาของเงินลงทุนที่อธิบายได้ เจ้าพนักงานที่ดินอาจสอบถามผู้ถือหุ้นไทยเรื่องแหล่งเงินและอาชีพ หากพบว่าเป็นการถือแทนชาวต่างชาติ มีความเสี่ยงถูกดำเนินคดีและถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดิน โครงสร้างที่ปลอดภัยกว่าคือเช่าระยะยาวจดทะเบียนพร้อมสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับสิ่งปลูกสร้าง หรือซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติ

สิทธิเหนือพื้นดินคือสิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น จดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน มีกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ต่างจากสัญญาเช่าตรงที่เป็นทรัพยสิทธิซึ่งโอนและตกทอดทางมรดกได้หากไม่ได้ตกลงห้ามไว้ จึงเป็นเครื่องมือที่ชาวต่างชาติใช้คู่กับสัญญาเช่าที่ดินเพื่อความมั่นคงของบ้านที่ปลูกสร้างเอง

ขอตรวจสารบบที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยผู้มีส่วนได้เสียหรือผู้รับมอบอำนาจ เอกสารที่ควรดูคือสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดซึ่งแสดงการจำนอง ภาระจำยอม และการอายัด รวมถึงระวางแผนที่เพื่อตรวจตำแหน่งและทางเข้าออก การตรวจกับเจ้าพนักงานสำคัญกว่าการดูสำเนาที่ผู้ขายส่งมา เพราะสำเนาอาจไม่แสดงรายการที่จดทะเบียนภายหลัง

มัดจำคือสิ่งที่ให้ไว้ในวันทำสัญญาเพื่อเป็นพยานหลักฐานและประกันการปฏิบัติตามสัญญา หากผู้วางมัดจำผิดสัญญา ผู้รับมีสิทธิริบได้ตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้รับมัดจำเป็นฝ่ายผิด ต้องคืนสองเท่า ส่วนเงินประกันหรือเงินดาวน์ที่ระบุเป็นส่วนหนึ่งของราคา หากผิดสัญญาต้องพิจารณาว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งศาลมีอำนาจลดลงได้หากสูงเกินส่วน ถ้อยคำในสัญญาจึงมีผลต่อสิทธิอย่างมาก

การให้เช่าที่พักรายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย ห้องชุดในอาคารพักอาศัยส่วนใหญ่ไม่เข้าเกณฑ์ ทำให้การปล่อยเช่ารายวันมีความเสี่ยงถูกร้องเรียนและปรับ อีกทั้งข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งห้ามไว้ชัดเจน แนวทางที่ปลอดภัยคือสัญญาเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปหรือทำผ่านโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรม

ได้ โดยใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน คือ ท.ด.21 สำหรับที่ดินและ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด พร้อมสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงนามรับรองทุกหน้า หากลงนามนอกประเทศไทยต้องให้โนตารีปับลิกรับรองลายมือชื่อและผ่านการรับรองตามขั้นตอนของประเทศนั้นก่อนส่งเข้ามา ควรกรอกข้อความให้ครบถ้วนก่อนลงนามและห้ามเซ็นในแบบฟอร์มเปล่าโดยเด็ดขาด

โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่รังวัดด้วยระบบพิกัดชัดเจน ซื้อขายและจดจำนองได้ตามปกติ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งแสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็ม การโอนต้องประกาศสามสิบวันก่อน และแนวเขตอาจคลาดเคลื่อนเมื่อรังวัดใหม่ ผู้ซื้อที่ต้องการความแน่นอนควรให้ผู้ขายดำเนินการออกโฉนดให้เรียบร้อยก่อนวันโอน

เจ้าพนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น เพื่อไม่ให้ขัดข้อห้ามการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว ผลคือที่ดินเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย และคู่สมรสต่างชาติไม่มีสิทธิเรียกร้องแบ่งเมื่อหย่า จึงควรวางแผนคู่กับสิทธิเก็บกินหรือพินัยกรรมตั้งแต่ต้น

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร ถ้าโควตาเต็มแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนให้ชาวต่างชาติ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือรอให้มีต่างชาติรายอื่นขายออกแล้วโควตาคืนกลับมา ซื้อในโควตาไทยผ่านนิติบุคคลไทยที่ประกอบธุรกิจจริง หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวจดทะเบียนแทน สิ่งที่ต้องขอจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางมัดจำคือหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวฉบับปัจจุบัน เพราะโควตาเปลี่ยนได้ทุกวัน ถ้าไม่อยากไล่ตรวจเอง ทีมงานเราขอหนังสือรับรองและตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินให้ก่อนคุณผูกพันตามสัญญา

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อชาวต่างชาติต้องแสดงหลักฐานว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย ธนาคารจะออกหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้เมื่อยอดแต่ละครั้งถึงเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด จุดที่พลาดบ่อยคือระบุวัตถุประสงค์การโอนไม่ตรงกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โอนเข้าบัญชีชื่อบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ผู้จะถือกรรมสิทธิ์ หรือแลกเงินเป็นบาทตั้งแต่ต่างประเทศ ซึ่งทำให้เอกสารใช้ยื่นที่กรมที่ดินไม่ได้และต้องเริ่มโอนใหม่ ควรวางแผนสายเงินก่อนโอนงวดแรกเสมอ

ก่อนวางเงินควรตรวจสามชั้นคือ ผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ตว่าที่ดินอยู่ในโซนสีใดและอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ประเภทใด ข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคารตามระดับความสูงจากน้ำทะเลซึ่งภูเก็ตมีข้อจำกัดเข้มกว่าหลายจังหวัด และระยะร่นจากแนวชายฝั่งกับถนนสาธารณะ ตรวจได้จากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ ข้อควรระวังคือโบรกเกอร์มักบอกว่าสร้างได้โดยไม่มีหนังสือยืนยัน ควรขอหนังสือตอบข้อหารือเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทำสัญญา

กฎหมายให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงออกสู่ทางสาธารณะได้ตามความจำเป็นและต้องเสียค่าทดแทน แต่การอาศัยสิทธิตามกฎหมายอย่างเดียวมักมีข้อพิพาทภายหลัง แนวปฏิบัติที่ปลอดภัยคือเจรจาจดทะเบียนภาระจำยอมบนโฉนดแปลงที่ให้ผ่าน ระบุความกว้าง แนวเขต และสิทธิวางท่อสาธารณูปโภคให้ชัด เพราะภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้วผูกพันเจ้าของแปลงใหม่เมื่อมีการขายต่อ ส่วนข้อตกลงปากเปล่าไม่ผูกพันผู้รับโอน

โฉนดที่ดินคือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ มีการรังวัดด้วยหลักหมุดชัดเจน ซื้อขายจำนองได้เต็มที่ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ การรังวัดอาศัยระวางรูปถ่ายทางอากาศจึงมีโอกาสคลาดเคลื่อนและทับซ้อนกับที่ป่าหรือที่ราชพัสดุ ถ้าเป็นไปได้ควรเลือกโฉนด หากจำเป็นต้องซื้อ น.ส.3 ก. ต้องตรวจสารบบและขอรังวัดสอบเขตก่อน และประเมินความเป็นไปได้ในการออกโฉนดล่วงหน้า

ธนาคารจะขอหลักฐานว่าเงินที่โอนออกมีที่มาถูกต้อง ชุดเอกสารมาตรฐานคือหนังสือรับรองการโอนเงินเข้าตอนซื้อ สัญญาซื้อขายฉบับกรมที่ดิน หลักฐานการชำระภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน และหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่โอนออกแล้ว หากตอนซื้อไม่ได้เก็บหลักฐานเงินเข้าไว้ การโอนออกจะยุ่งยากและอาจถูกจำกัดวงเงิน ควรรวบรวมชุดเอกสารตั้งแต่วันโอนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ไปตามหาย้อนหลัง

จุดสำคัญคือสัญญาต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่ทางราชการกำหนดสำหรับการขายที่ดินจัดสรรและอาคารชุด กำหนดงวดชำระผูกกับความคืบหน้างานก่อสร้างจริง ไม่ใช่ผูกกับเวลา ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์และค่าปรับกรณีล่าช้าให้ชัด ตรวจว่าใบอนุญาตจัดสรรและใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้วจริง และตรวจว่าที่ดินติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่พร้อมเงื่อนไขปลอดจำนองรายแปลง หากผู้ขายเลี่ยงไม่ให้ดูเอกสารเหล่านี้ ถือเป็นสัญญาณเตือนที่ไม่ควรมองข้าม

อัตราภาษีขึ้นกับการใช้ประโยชน์ที่ดินจริง โดยแบ่งเป็นเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่รกร้างว่างเปล่า บ้านหลังที่สองที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเสียในอัตราที่อยู่อาศัยแต่ไม่ได้รับยกเว้นฐานเดียวกับบ้านหลังหลัก ส่วนที่ดินเปล่าที่ทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์จะถูกเก็บอัตราสูงและเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่ปล่อยว่าง หนังสือแจ้งประเมินมาจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หากข้อมูลการใช้ประโยชน์ผิดสามารถยื่นคัดค้านภายในกำหนดได้

การให้เช่าที่พักรายวันโดยทั่วไปเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย คอนโดที่พักอาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้ออกแบบให้ขอใบอนุญาตได้ และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดมักห้ามไว้อีกชั้น ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับและอาจถูกสั่งระงับ ทางเลือกที่ปลอดภัยคือปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไป หรือลงทุนในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและระบบบริหารห้องพักถูกต้องตั้งแต่ต้น

เจ้าพนักงานที่ดินจะให้ทั้งคู่ลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น เพื่อไม่ให้ที่ดินตกเป็นสินสมรสซึ่งจะขัดข้อห้ามการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว หากคู่สมรสต่างชาติอยู่ต่างประเทศ ต้องทำหนังสือมอบอำนาจและคำยืนยันผ่านสถานทูตหรือให้ทนายความรับรองแล้วผ่านการรับรองเอกสารตามสายที่กรมที่ดินยอมรับ การเตรียมล่วงหน้าช่วยไม่ให้วันโอนต้องเลื่อน

อย่างน้อยควรทำหกอย่างคือ คัดสารบบที่ดินและตรวจประวัติการได้มาย้อนหลัง ตรวจภาระผูกพันบนโฉนดทั้งจำนอง ภาระจำยอม และอายัด ตรวจแนวเขตจริงกับหลักหมุดในพื้นที่ ตรวจผังเมืองและข้อจำกัดความสูง ตรวจทางเข้าออกและสิทธิวางสาธารณูปโภค และตรวจว่าที่ดินไม่ทับซ้อนเขตป่าไม้ ที่ราชพัสดุ หรือเขตอุทยาน ทั้งหมดนี้ใช้เวลาไม่กี่วันแต่ป้องกันความเสียหายระดับสูง เราให้บริการตรวจครบทั้งชุดพร้อมรายงานสรุปสองภาษาให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้าใจได้ทันที

ยึดตามข้อสัญญาที่ระบุว่าให้ฉบับภาษาใดมีผลบังคับเหนือกว่า ถ้าไม่ได้ระบุจะเกิดข้อพิพาทเรื่องการตีความทันทีที่มีปัญหา แนวปฏิบัติที่ดีคือทำสองภาษาในเอกสารเดียวแบบคู่ขนาน ระบุชัดว่าภาษาไทยเป็นฉบับที่ใช้บังคับเพราะศาลไทยและสำนักงานที่ดินใช้ภาษาไทย และให้ผู้แปลที่เข้าใจศัพท์กฎหมายทำการแปลพร้อมคำนิยามที่ตรงกันทั้งสองฉบับ การใช้คำแปลอัตโนมัติในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นความเสี่ยงที่ไม่คุ้มค่า