โควตาคอนโดต่างชาติ 49% 2026: วิธีตรวจก่อนโอนที่ภูเก็ต

กฎโควตา 49% คืออะไร

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร

โควตานี้นับเป็น 'พื้นที่' ไม่ใช่จำนวนห้อง — คอนโดหรูที่มีห้อง Penthouse ใหญ่อาจทำให้โควตาเต็มเร็วกว่าที่คิด

ในภูเก็ต โดยเฉพาะ Patong, Kata, Bang Tao หลายโครงการโควตาต่างชาติเต็มแล้ว → ต้องเลือกวิธีอื่น เช่น Leasehold 30 ปี

FET Form (ธ.ต.3) เอกสารสำคัญที่สุด

ชาวต่างชาติต้องโอนเงินซื้อคอนโดเข้าไทยผ่านธนาคารในสกุลต่างประเทศ (USD, EUR, GBP, SGD) ไม่ใช่ THB — ธนาคารในไทยจะออก FET Form (Foreign Exchange Transaction) ระบุว่าเงินโอนเข้าเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

จำนวนเงินในทุก FET รวมกันต้องไม่ต่ำกว่าราคาห้อง — ถ้าโอนหลายครั้ง ต้องเก็บทุกใบ

ธ.ท.3 (ยอดเงินไม่เกิน 200,000 USD/ครั้ง) หรือ FET Certificate (เกิน 200,000 USD) — ตั้งแต่ 2020 ธปท. รวมเป็น FET เดียว

Due Diligence ก่อนโอนที่ที่ดินภูเก็ต

1) ขอหนังสือรับรองโควตาต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด (Foreign Quota Certificate) — ต้องระบุว่าห้องนี้อยู่ในโควตา 49%

2) ตรวจ Chanote (โฉนดห้องชุด) + Title Search ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต

3) ตรวจภาระผูกพัน — จำนอง, สัญญาเช่า, คดีความ

4) ตรวจค่าส่วนกลางค้างจ่าย, กองทุน Sinking Fund

5) ตรวจ EIA (คอนโดเกิน 80 ห้องต้องมี)

ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ที่ดินภูเก็ต 2026

ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (มักแบ่ง 50/50 ผู้ซื้อ-ผู้ขาย)

อากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองต่ำกว่า 5 ปี)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย)

ค่าจดจำนอง 1% (หากมีสินเชื่อ)

ค่าทนายทำ Due Diligence: 30,000–80,000 บาท (แนะนำ)

ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ เทียบกับ ซื้อมือสอง

การซื้อห้องใหม่จากผู้พัฒนาโครงการ ผู้ขายมักจัดการเรื่องหนังสือรับรองโควตาให้ แต่ผู้ซื้อยังต้องยืนยันด้วยตนเองว่าห้องที่ระบุในสัญญาถูกกันไว้ในโควตาต่างชาติจริง ไม่ใช่เพียงคำรับรองด้วยวาจาจากพนักงานขาย

การซื้อห้องมือสองจากชาวต่างชาติอีกรายมักราบรื่นกว่าในแง่โควตา เพราะห้องนั้นอยู่ในสัดส่วนต่างชาติอยู่แล้ว แต่การซื้อห้องจากเจ้าของคนไทยหมายถึงการดึงห้องเข้าโควตาใหม่ ซึ่งทำได้ก็ต่อเมื่อสัดส่วนยังเหลือ

ในภูเก็ต โครงการริมหาดที่ขายดีมักมีโควตาต่างชาติเต็ม ทำให้ผู้ซื้อถูกเสนอทางเลือกเป็นสัญญาเช่าระยะยาวแทน ซึ่งมีสถานะทางกฎหมายต่างจากกรรมสิทธิ์โดยสิ้นเชิงและควรตรวจเงื่อนไขการต่ออายุอย่างละเอียด

• ขอหนังสือรับรองโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินจอง
• ตรวจว่าเลขห้องในหนังสือรับรองตรงกับเลขห้องในสัญญาและโฉนด
• สัญญาเช่าระยะยาวจดทะเบียนได้คราวละไม่เกิน 30 ปี ข้อสัญญาต่ออายุไม่ผูกพันโดยอัตโนมัติ

ซื้อจากต่างประเทศโดยไม่บินมา: ใช้หนังสือมอบอำนาจอย่างไรให้ผ่าน

ผู้ซื้อจำนวนมากทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ผ่านผู้รับมอบอำนาจ หนังสือมอบอำนาจต้องระบุขอบเขตให้ชัดเจนถึงระดับเลขโฉนดห้องชุด ชื่อโครงการ และการกระทำที่มอบอำนาจ เช่น การรับโอน การชำระค่าธรรมเนียม และการลงนามเอกสารที่สำนักงานที่ดิน

หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศต้องผ่านการรับรองให้ใช้ในไทยได้ ซึ่งปัจจุบันอาจเป็นเส้นทาง Apostille หรือการรับรองผ่านสถานทูต ขึ้นกับประเทศต้นทาง และต้องมีคำแปลภาษาไทยประกอบ

สาเหตุที่เจ้าหน้าที่ปฏิเสธหนังสือมอบอำนาจบ่อยที่สุดคือถ้อยคำกว้างเกินไป ไม่ระบุทรัพย์ที่เจาะจง ลายมือชื่อไม่ตรงกับหนังสือเดินทาง และไม่มีคำแปลที่รับรองอย่างถูกต้อง

หลังโอนแล้ว: ภาระที่เจ้าของต่างชาติต้องดูแลต่อ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรียกเก็บรายปีตามการใช้ประโยชน์ เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศควรกำหนดผู้รับหนังสือแจ้งในไทยเพื่อไม่ให้พลาดกำหนดชำระ

หากปล่อยเช่า รายได้ค่าเช่าอยู่ในข่ายภาษีเงินได้ของไทย และการปล่อยเช่ารายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมมีความเสี่ยงทางกฎหมาย ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งในภูเก็ตบังคับใช้อย่างจริงจัง

หากมีชาวต่างชาติเข้าพักในห้อง เจ้าของในฐานะเจ้าบ้านมีหน้าที่แจ้งที่พักต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองตามกฎหมาย

การนำเงินกลับออกนอกประเทศเมื่อขายห้องในภายหลังจะง่ายขึ้นมากหากเก็บหลักฐานการโอนเงินเข้าครบถ้วนตั้งแต่ต้น

แหล่งอ้างอิงและวันทบทวน

ตรวจสอบข้อมูลทางการได้ที่ dol.go.th (กรมที่ดิน) สำหรับการโอนและค่าธรรมเนียม, bot.or.th (ธนาคารแห่งประเทศไทย) สำหรับกฎการโอนเงินตราต่างประเทศ, rd.go.th สำหรับภาษี และ hcch.net สำหรับสถานะอนุสัญญา Apostille

อัตราค่าธรรมเนียมและมาตรการลดหย่อนของภาครัฐเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศแต่ละช่วงเวลา ควรยืนยันตัวเลขกับสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตก่อนวันโอน

เนื้อหาหน้านี้ทบทวนล่าสุด กรกฎาคม 2026 และไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะราย