ซื้อคอนโดในชื่อชาวต่างชาติ — โควตา 49% และหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ

ได้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 อนุญาตให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง เช่น ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร ได้รับอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้ช่องทางสุดท้าย และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินเข้าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียน

มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ไม่ใช่นับจากจำนวนห้อง ดังนั้นอาคารที่เหลือโควตาเป็นตารางเมตรน้อยอาจรับห้องใหญ่ไม่ได้ ก่อนวางมัดจำควรขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษร

คือเอกสารที่ธนาคารพาณิชย์ในไทยออกให้เมื่อมีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาท ตามหลักเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ปัจจุบันธนาคารจะออกแบบ FET เมื่อยอดตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ส่วนยอดต่ำกว่านั้นใช้หนังสือรับรองจากธนาคาร (Credit Advice ระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด) สำนักงานที่ดินจะเรียกดูเอกสารนี้ในวันโอน

ควรระบุให้ชัดว่าเพื่อซื้อห้องชุด พร้อมชื่อผู้ซื้อและชื่อโครงการ/เลขที่ห้อง และควรโอนเข้าบัญชีในชื่อผู้ซื้อเองแล้วจึงชำระต่อให้ผู้ขาย เพราะเจ้าหน้าที่ตรวจว่าผู้นำเงินเข้ากับผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นคนเดียวกัน หากระบุวัตถุประสงค์ผิด ธนาคารอาจต้องออกหนังสือชี้แจงเพิ่ม ทำให้วันโอนเลื่อน

ทางเลือกที่ใช้กันคือรอห้องในโควตาว่าง เลือกโครงการอื่น หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นสิทธิตามสัญญาไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขการขายต่อและการรับมรดกก่อนตัดสินใจ เพราะสิทธิการเช่ามีข้อจำกัดมากกว่ากรรมสิทธิ์ห้องชุด

ต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนโอน พร้อมตรวจโควตาต่างชาติที่คงเหลือ รายงานการประชุมใหญ่ อัตราค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และประวัติการซ่อมอาคาร

ได้ โดยแสดงหลักฐานที่มาของเงิน เช่น หนังสือรับรองการนำเงินเข้าตอนซื้อ สัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน (แบบ ท.ด.13 หรือ อ.ช.13) และหลักฐานการชำระภาษี ธนาคารพาณิชย์จะตรวจเอกสารตามหลักเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยก่อนโอนออก จึงควรเก็บเอกสารทุกฉบับตั้งแต่วันซื้อ

ได้ โดยใช้แบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด ระบุรายละเอียดทรัพย์และกิจการที่มอบอำนาจให้ครบถ้วน พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจความถูกต้องของแบบพิมพ์ ลายมือชื่อ และหลักฐานประจำตัวของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ

บริษัทที่จดทะเบียนในไทยและมีคนไทยถือหุ้นเกินกึ่งหนึ่งถือที่ดินได้ตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว จะเป็นนอมินีซึ่งผิดกฎหมาย เราไม่รับจัดโครงสร้างถือหุ้นแทน และแนะนำให้พิจารณาการเช่าระยะยาว สิทธิเหนือพื้นดิน หรือห้องชุดในโควตาต่างชาติแทน

ถือในนามบุคคลต่างชาติใช้โควตาต่างชาติและต้องมีหลักฐานนำเงินเข้า ส่วนถือในนามบริษัทไทยจะนับเป็นห้องในโควตาคนไทย แต่มีภาระบัญชี งบการเงินประจำปี และภาษีนิติบุคคลตามมา ควรเปรียบเทียบต้นทุนการดูแลบริษัทระยะยาวกับประโยชน์ที่ได้ก่อนตัดสินใจ

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่า ทายาทหรือผู้รับพินัยกรรมที่เป็นคนต่างด้าวซึ่งไม่เข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 หรือทำให้เกินโควตา 49% ต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายใน 1 ปีนับแต่วันได้มา หากยังอยู่ในโควตาและเข้าเงื่อนไขก็ถือกรรมสิทธิ์ต่อไปได้ตามปกติ

ต้องใช้ พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ผู้ประกอบการทำสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด (แบบ อ.ช.22) ข้อสัญญาใดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบเกินกว่าแบบมาตรฐานไม่มีผลผูกพันผู้ซื้อ ควรอ่านเทียบกับแบบมาตรฐานก่อนลงนามทุกครั้ง

โดยทั่วไปผู้ซื้อจะชำระเงินกองทุนส่วนกลางครั้งเดียวและค่าส่วนกลางล่วงหน้าตามที่ระบุในสัญญา ณ วันรับโอน และนิติบุคคลอาคารชุดจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้เพื่อใช้จดทะเบียนโอน หากเจ้าของเดิมค้างชำระ ต้องเคลียร์ให้จบก่อน มิฉะนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียน

ต้องยื่นที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ได้แก่ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต และสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต สาขาถลาง ควรตรวจเขตอำนาจตามที่ตั้งแปลงที่ดินหรืออาคารชุดล่วงหน้า และนัดหมายเวลาให้เผื่อคิว เพราะช่วงปลายเดือนและก่อนวันหยุดยาวคิวยาวกว่าปกติ

จำเป็นสำหรับคนต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติ กรมที่ดินต้องการหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศแล้วแลกเป็นบาทในไทย ปัจจุบันธนาคารออกเป็นหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารกรณียอดต่ำกว่าเกณฑ์ที่ ธปท. กำหนด ข้อควรระวังคือชื่อผู้รับโอนเงินต้องเป็นชื่อผู้ซื้อ และวัตถุประสงค์ต้องระบุว่าเพื่อซื้อห้องชุด

ทางเลือกที่ใช้กันตามกฎหมาย ได้แก่ การเช่าระยะยาวจดทะเบียนสูงสุดสามสิบปีพร้อมเงื่อนไขต่ออายุตามสัญญา การซื้อในโควตาไทยผ่านนิติบุคคลไทยที่ประกอบธุรกิจจริง หรือรอห้องในโควตาต่างชาติที่ปล่อยคืน สิ่งที่ไม่ควรทำคือใช้คนไทยถือแทน เพราะเป็นนิติกรรมอำพรางที่มีโทษและอาจทำให้เสียสิทธิในทรัพย์ทั้งหมด

ได้โดยทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน (ท.ด.21 สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด) ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือทำต่อหน้า Notary Public แล้วผ่าน Apostille หรือรับรองสถานทูตไทยแล้วแต่ประเทศ จากนั้นแปลเป็นไทยและรับรองคำแปลที่กรมการกงสุล ควรกรอกรายละเอียดแปลงที่ดินให้ครบและห้ามเว้นช่องว่างในหนังสือมอบอำนาจ

เสี่ยงหากบริษัทตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือทรัพย์ กรมพัฒนาธุรกิจการค้าและกรมที่ดินตรวจแหล่งที่มาของเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นไทย รายได้และการยื่นงบการเงินของบริษัท หากพบว่าผู้ถือหุ้นไทยไม่มีความสามารถทางการเงินจริงหรือบริษัทไม่มีการประกอบกิจการ อาจเข้าข่ายความผิดตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว โครงสร้างนี้จึงควรใช้เฉพาะกรณีมีธุรกิจจริงและมีที่ปรึกษากฎหมายดูแล

ในทางกฎหมายทายาทต่างชาติมีสิทธิรับมรดกได้ แต่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดิน ในทางปฏิบัติเจ้าพนักงานที่ดินมักให้จำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนห้องชุดหากยังอยู่ในโควตาต่างชาติสามารถรับโอนและถือครองต่อได้ การวางแผนล่วงหน้าด้วยพินัยกรรมไทยที่ระบุทรัพย์ในไทยชัดเจนช่วยลดข้อพิพาทและย่นเวลาตั้งผู้จัดการมรดกได้มาก

จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามการใช้ประโยชน์ โดยที่อยู่อาศัยมีอัตราต่ำที่สุดและมีการยกเว้นฐานภาษีสำหรับบ้านหลังหลักตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ส่วนห้องที่ปล่อยเช่าจะถือเป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์และเสียในอัตราสูงกว่า เจ้าของควรตรวจหนังสือแจ้งประเมินที่ท้องถิ่นส่งมาทุกปี และยื่นคัดค้านภายในกำหนดหากการจัดประเภทไม่ตรงกับการใช้จริง

การให้เช่าที่พักรายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมขัดต่อพระราชบัญญัติโรงแรม และมักขัดต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย มีการบังคับใช้อย่างจริงจังในพื้นที่ท่องเที่ยว ทางเลือกที่ถูกต้องคือปล่อยเช่ารายเดือนตั้งแต่สามสิบวันขึ้นไป หรือซื้อในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและเข้าโปรแกรมบริหารของโครงการ ผู้ให้เช่ายังต้องแจ้ง ตม.30 สำหรับผู้เช่าต่างชาติทุกครั้ง

การให้โดยเสน่หาแก่บุตรชอบด้วยกฎหมายหรือคู่สมรสได้รับสิทธิทางภาษีต่างจากการซื้อขายทั่วไป โดยมีเพดานมูลค่าที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ตามที่ประมวลรัษฎากรกำหนด ส่วนที่เกินเสียในอัตราพิเศษ ค่าธรรมเนียมการโอนกรณีให้ระหว่างญาติสนิทบางลักษณะมีอัตราลดหย่อน ควรให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณตัวเลขจริงและเตรียมเอกสารแสดงความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนสมรส พร้อมคำแปลรับรองหากออกจากต่างประเทศ

ธนาคารจะขอหลักฐานแสดงที่มาของเงิน ได้แก่ สัญญาซื้อขายฉบับสำนักงานที่ดิน (ท.ด.13 หรือ อ.ช.13) หลักฐานการรับเงิน เอกสาร FET ตอนนำเงินเข้ามาซื้อ และหลักฐานการชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง การเก็บเอกสาร FET ฉบับเดิมไว้ตั้งแต่วันซื้อจึงสำคัญมาก เพราะเป็นหลักฐานหลักที่ทำให้การโอนออกเป็นไปโดยราบรื่นตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย

หนี้ค่าส่วนกลางมีอายุความตามกฎหมาย และนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจไม่ออกหนังสือปลอดหนี้หากยังค้างชำระ ซึ่งทำให้โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ผู้ซื้อจึงต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ก่อนวันโอนเสมอ และในสัญญาควรกำหนดให้ผู้ขายรับผิดชอบหนี้ค้างทั้งหมดถึงวันโอน พร้อมกันเงินส่วนหนึ่งไว้จนกว่าจะได้หนังสือปลอดหนี้

ควรระบุรายละเอียดแปลงที่ดินหรือห้องชุดตามเอกสารสิทธิ ราคาที่แท้จริงและวิธีชำระ ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ กำหนดวันโอน เงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องผลการตรวจสอบทางกฎหมาย ผลการอนุมัติสินเชื่อ หนังสือปลอดหนี้ และโควตาต่างชาติ พร้อมค่าปรับและสิทธิเลิกสัญญากรณีฝ่ายใดผิดนัด ควรทำสองภาษาโดยระบุว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับหากตีความขัดกัน

ภาษีการรับมรดกจัดเก็บเมื่อมูลค่าทรัพย์มรดกที่ได้รับจากเจ้ามรดกแต่ละรายเกินเพดานที่กฎหมายกำหนด โดยอัตราสำหรับบุพการีและผู้สืบสันดานต่ำกว่าผู้รับรายอื่น ทายาทมีหน้าที่ยื่นแบบภายในกำหนดนับแต่ได้รับมรดก แยกจากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนทางมรดกที่สำนักงานที่ดิน ควรประเมินทั้งสองส่วนพร้อมกันตอนวางแผนทรัพย์สิน

รายการหลักคือค่าธรรมเนียมการโอนที่คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นกับระยะเวลาถือครองและสถานะผู้ขาย และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครต้องจ่าย จึงเป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา แนวปฏิบัติที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีของผู้ขายให้ผู้ขายรับผิดชอบ ควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดเก็บเป็นรายปีจากราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยแยกอัตราตามการใช้ประโยชน์ ที่อยู่อาศัยหลังหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้นตามมูลค่าที่กฎหมายกำหนด ส่วนห้องชุดที่ปล่อยเช่าจัดอยู่ในกลุ่มใช้ประโยชน์อื่นซึ่งอัตราสูงกว่า เจ้าของชาวต่างชาติมักได้รับหนังสือแจ้งประเมินทางไปรษณีย์ตามที่อยู่ที่แจ้งไว้ จึงควรแจ้งที่อยู่ติดต่อกับนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นปัจจุบัน

นอกจากตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและภาระผูกพันแล้ว ต้องตรวจว่าห้องนั้นอยู่ในโควตาต่างชาติหรือโควตาไทย เพราะกำหนดว่าผู้ซื้อรายใหม่เป็นใครได้บ้าง ต้องขอหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจำเป็นต่อการจดทะเบียนโอน และตรวจว่าผู้ขายมีหลักฐานการนำเงินเข้าจากต่างประเทศครบหรือไม่ ซึ่งมีผลต่อการนำเงินขายกลับออกนอกประเทศ

หนังสือรับรองการปลอดหนี้เป็นเงื่อนไขที่เจ้าพนักงานที่ดินต้องใช้ในการจดทะเบียนโอนห้องชุด หากมีข้อพิพาทเรื่องยอดหนี้ ควรขอรายละเอียดยอดค้างเป็นลายลักษณ์อักษรและตรวจกับข้อบังคับนิติบุคคลว่าคิดเบี้ยปรับถูกต้องหรือไม่ ทางเลือกคือชำระตามที่เรียกโดยสงวนสิทธิโต้แย้งเพื่อให้โอนได้ทันกำหนด แล้วเรียกคืนส่วนที่เกินภายหลัง หรือร้องต่อสำนักงานที่ดินและฟ้องบังคับให้ออกหนังสือ

ทายาทต้องยื่นคำร้องต่อศาลไทยที่ทรัพย์ตั้งอยู่หรือที่ผู้ตายมีภูมิลำเนา เพื่อตั้งผู้จัดการมรดก โดยใช้ใบมรณบัตร หลักฐานความสัมพันธ์ และเอกสารทรัพย์สิน เอกสารที่ออกในต่างประเทศต้องแปลและผ่านการรับรองตามขั้นตอน เมื่อศาลมีคำสั่งแล้วจึงนำคำสั่งไปจดทะเบียนรับโอนที่สำนักงานที่ดิน หากทายาทเป็นชาวต่างชาติและห้องอยู่นอกโควตาต่างชาติ กฎหมายกำหนดให้จำหน่ายภายในหนึ่งปี

โดยหลักโอนกลับได้ในจำนวนที่สอดคล้องกับเงินที่นำเข้ามาซื้อพร้อมกำไรจากการขาย โดยธนาคารจะขอหลักฐานประกอบ ได้แก่ หนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศตอนซื้อ สัญญาซื้อขายที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน และหลักฐานการเสียภาษีวันโอน หากเอกสารตอนซื้อสูญหาย ควรขอสำเนาจากธนาคารต้นทางล่วงหน้า เพราะบางธนาคารเก็บย้อนหลังจำกัดปี

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามแบบมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด ให้สิทธิผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้เมื่อผู้ขายผิดนัดส่งมอบเกินกำหนด หรือก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้อย่างมีนัยสำคัญ ควรเก็บใบเสร็จ สัญญา และเอกสารโฆษณาไว้ทุกฉบับ และบอกกล่าวเป็นหนังสือก่อนดำเนินคดี ทั้งนี้การได้รับเงินคืนจริงขึ้นกับฐานะการเงินของผู้ประกอบการด้วย

บริษัทที่ถือที่ดินต้องประกอบธุรกิจจริงและมีที่มาของเงินลงทุนที่อธิบายได้ เจ้าพนักงานที่ดินอาจสอบถามผู้ถือหุ้นไทยเรื่องแหล่งเงินและอาชีพ หากพบว่าเป็นการถือแทนชาวต่างชาติ มีความเสี่ยงถูกดำเนินคดีและถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดิน โครงสร้างที่ปลอดภัยกว่าคือเช่าระยะยาวจดทะเบียนพร้อมสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับสิ่งปลูกสร้าง หรือซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติ

การให้เช่าที่พักรายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย ห้องชุดในอาคารพักอาศัยส่วนใหญ่ไม่เข้าเกณฑ์ ทำให้การปล่อยเช่ารายวันมีความเสี่ยงถูกร้องเรียนและปรับ อีกทั้งข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งห้ามไว้ชัดเจน แนวทางที่ปลอดภัยคือสัญญาเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปหรือทำผ่านโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรม

ได้ โดยใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน คือ ท.ด.21 สำหรับที่ดินและ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด พร้อมสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงนามรับรองทุกหน้า หากลงนามนอกประเทศไทยต้องให้โนตารีปับลิกรับรองลายมือชื่อและผ่านการรับรองตามขั้นตอนของประเทศนั้นก่อนส่งเข้ามา ควรกรอกข้อความให้ครบถ้วนก่อนลงนามและห้ามเซ็นในแบบฟอร์มเปล่าโดยเด็ดขาด

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร ถ้าโควตาเต็มแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนให้ชาวต่างชาติ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือรอให้มีต่างชาติรายอื่นขายออกแล้วโควตาคืนกลับมา ซื้อในโควตาไทยผ่านนิติบุคคลไทยที่ประกอบธุรกิจจริง หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวจดทะเบียนแทน สิ่งที่ต้องขอจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางมัดจำคือหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวฉบับปัจจุบัน เพราะโควตาเปลี่ยนได้ทุกวัน ถ้าไม่อยากไล่ตรวจเอง ทีมงานเราขอหนังสือรับรองและตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินให้ก่อนคุณผูกพันตามสัญญา

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อชาวต่างชาติต้องแสดงหลักฐานว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย ธนาคารจะออกหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้เมื่อยอดแต่ละครั้งถึงเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด จุดที่พลาดบ่อยคือระบุวัตถุประสงค์การโอนไม่ตรงกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โอนเข้าบัญชีชื่อบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ผู้จะถือกรรมสิทธิ์ หรือแลกเงินเป็นบาทตั้งแต่ต่างประเทศ ซึ่งทำให้เอกสารใช้ยื่นที่กรมที่ดินไม่ได้และต้องเริ่มโอนใหม่ ควรวางแผนสายเงินก่อนโอนงวดแรกเสมอ

ธนาคารจะขอหลักฐานว่าเงินที่โอนออกมีที่มาถูกต้อง ชุดเอกสารมาตรฐานคือหนังสือรับรองการโอนเงินเข้าตอนซื้อ สัญญาซื้อขายฉบับกรมที่ดิน หลักฐานการชำระภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน และหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่โอนออกแล้ว หากตอนซื้อไม่ได้เก็บหลักฐานเงินเข้าไว้ การโอนออกจะยุ่งยากและอาจถูกจำกัดวงเงิน ควรรวบรวมชุดเอกสารตั้งแต่วันโอนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ไปตามหาย้อนหลัง

จุดสำคัญคือสัญญาต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่ทางราชการกำหนดสำหรับการขายที่ดินจัดสรรและอาคารชุด กำหนดงวดชำระผูกกับความคืบหน้างานก่อสร้างจริง ไม่ใช่ผูกกับเวลา ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์และค่าปรับกรณีล่าช้าให้ชัด ตรวจว่าใบอนุญาตจัดสรรและใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้วจริง และตรวจว่าที่ดินติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่พร้อมเงื่อนไขปลอดจำนองรายแปลง หากผู้ขายเลี่ยงไม่ให้ดูเอกสารเหล่านี้ ถือเป็นสัญญาณเตือนที่ไม่ควรมองข้าม

การให้เช่าที่พักรายวันโดยทั่วไปเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย คอนโดที่พักอาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้ออกแบบให้ขอใบอนุญาตได้ และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดมักห้ามไว้อีกชั้น ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับและอาจถูกสั่งระงับ ทางเลือกที่ปลอดภัยคือปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไป หรือลงทุนในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและระบบบริหารห้องพักถูกต้องตั้งแต่ต้น