ค่าธรรมเนียมและภาษีในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าเรียกเก็บ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และมีอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ส่วนการจดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่มีค่าตอบแทนคิดค่าธรรมเนียมแบบคงที่ตามบัญชีอัตราของกรมที่ดิน อัตราปรับปรุงได้ จึงควรสอบถามยอดจริงกับสำนักงานที่ดินก่อนวันนัด

ซื้อได้ แต่ต้องจัดลำดับให้ไถ่ถอนจำนองพร้อมกับการโอนในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปผู้ซื้อจ่ายด้วยแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารผู้รับจำนองเท่ายอดหนี้ และส่วนที่เหลือสั่งจ่ายผู้ขาย หากปล่อยให้ไถ่ถอนภายหลัง ผู้ซื้อจะรับความเสี่ยงเต็มจำนวน

รายการหลักคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร และอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) กับอากรแสตมป์ 0.5% ผู้ขายที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี มักเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ที่สำนักงานที่ดินใช้ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า จึงควรขอประมาณการค่าใช้จ่ายจากสำนักงานที่ดินก่อนถึงวันนัด

กฎหมายไม่ได้บังคับสัดส่วน จึงเป็นเรื่องของสัญญา ที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอน 2% คนละครึ่ง ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขาย ควรระบุให้ชัดเป็นข้อสัญญาก่อนวางมัดจำเพื่อไม่ให้เกิดข้อโต้แย้งหน้าเคาน์เตอร์

ใช้แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายตามชื่อที่ตกลงไว้ล่วงหน้า และส่งมอบเมื่อเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว การโอนเงินสดจำนวนมากมีความเสี่ยงและธนาคารบางแห่งต้องแจ้งล่วงหน้า หากคู่สัญญาอยู่คนละประเทศ ควรพิจารณาใช้บัญชี Escrow ตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551

ได้ โดยแสดงหลักฐานที่มาของเงิน เช่น หนังสือรับรองการนำเงินเข้าตอนซื้อ สัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน (แบบ ท.ด.13 หรือ อ.ช.13) และหลักฐานการชำระภาษี ธนาคารพาณิชย์จะตรวจเอกสารตามหลักเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยก่อนโอนออก จึงควรเก็บเอกสารทุกฉบับตั้งแต่วันซื้อ

ถือในนามบุคคลต่างชาติใช้โควตาต่างชาติและต้องมีหลักฐานนำเงินเข้า ส่วนถือในนามบริษัทไทยจะนับเป็นห้องในโควตาคนไทย แต่มีภาระบัญชี งบการเงินประจำปี และภาษีนิติบุคคลตามมา ควรเปรียบเทียบต้นทุนการดูแลบริษัทระยะยาวกับประโยชน์ที่ได้ก่อนตัดสินใจ

โดยทั่วไปต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก มรณบัตร ทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงความเป็นทายาท โฉนดฉบับเจ้าของ และบัตรประจำตัวของผู้เกี่ยวข้อง เอกสารที่ออกจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองและแปลเป็นไทยพร้อมรับรองคำแปลก่อนยื่น ค่าธรรมเนียมโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมคิดในอัตราพิเศษตามบัญชีของกรมที่ดิน

พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ให้คู่สัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ที่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งมักเป็นธนาคาร ถือเงินไว้และจ่ายเมื่อเงื่อนไขตามสัญญาสำเร็จ เช่น เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว การใช้ Escrow เป็นความสมัครใจของคู่สัญญาและมีค่าธรรมเนียมตามที่ผู้ให้บริการกำหนด

โดยทั่วไปคือ ตรวจโฉนดฉบับเจ้าของและบัตรประจำตัวคู่สัญญา ยื่นคำขอจดทะเบียน เจ้าหน้าที่สอบสวนสิทธิและประเมินราคา ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่ฝ่ายการเงิน ลงนามในสัญญาซื้อขาย จากนั้นเจ้าหน้าที่จดรายการสลักหลังและมอบโฉนดที่แก้ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์แล้วให้ผู้ซื้อ ควรเผื่อเวลาครึ่งวัน

โดยทั่วไปประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอนคำนวณจากราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะพร้อมภาษีท้องถิ่นหากถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่เข้าข้อยกเว้น หรืออากรแสตมป์หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล ควรให้สำนักงานที่ดินประเมินตัวเลขจริงก่อนวันโอน และระบุในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดรับภาระส่วนใด

จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามการใช้ประโยชน์ โดยที่อยู่อาศัยมีอัตราต่ำที่สุดและมีการยกเว้นฐานภาษีสำหรับบ้านหลังหลักตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ส่วนห้องที่ปล่อยเช่าจะถือเป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์และเสียในอัตราสูงกว่า เจ้าของควรตรวจหนังสือแจ้งประเมินที่ท้องถิ่นส่งมาทุกปี และยื่นคัดค้านภายในกำหนดหากการจัดประเภทไม่ตรงกับการใช้จริง

การให้โดยเสน่หาแก่บุตรชอบด้วยกฎหมายหรือคู่สมรสได้รับสิทธิทางภาษีต่างจากการซื้อขายทั่วไป โดยมีเพดานมูลค่าที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ตามที่ประมวลรัษฎากรกำหนด ส่วนที่เกินเสียในอัตราพิเศษ ค่าธรรมเนียมการโอนกรณีให้ระหว่างญาติสนิทบางลักษณะมีอัตราลดหย่อน ควรให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณตัวเลขจริงและเตรียมเอกสารแสดงความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนสมรส พร้อมคำแปลรับรองหากออกจากต่างประเทศ

ธนาคารจะขอหลักฐานแสดงที่มาของเงิน ได้แก่ สัญญาซื้อขายฉบับสำนักงานที่ดิน (ท.ด.13 หรือ อ.ช.13) หลักฐานการรับเงิน เอกสาร FET ตอนนำเงินเข้ามาซื้อ และหลักฐานการชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง การเก็บเอกสาร FET ฉบับเดิมไว้ตั้งแต่วันซื้อจึงสำคัญมาก เพราะเป็นหลักฐานหลักที่ทำให้การโอนออกเป็นไปโดยราบรื่นตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย

ควรระบุรายละเอียดแปลงที่ดินหรือห้องชุดตามเอกสารสิทธิ ราคาที่แท้จริงและวิธีชำระ ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ กำหนดวันโอน เงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องผลการตรวจสอบทางกฎหมาย ผลการอนุมัติสินเชื่อ หนังสือปลอดหนี้ และโควตาต่างชาติ พร้อมค่าปรับและสิทธิเลิกสัญญากรณีฝ่ายใดผิดนัด ควรทำสองภาษาโดยระบุว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับหากตีความขัดกัน

ภาษีการรับมรดกจัดเก็บเมื่อมูลค่าทรัพย์มรดกที่ได้รับจากเจ้ามรดกแต่ละรายเกินเพดานที่กฎหมายกำหนด โดยอัตราสำหรับบุพการีและผู้สืบสันดานต่ำกว่าผู้รับรายอื่น ทายาทมีหน้าที่ยื่นแบบภายในกำหนดนับแต่ได้รับมรดก แยกจากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนทางมรดกที่สำนักงานที่ดิน ควรประเมินทั้งสองส่วนพร้อมกันตอนวางแผนทรัพย์สิน

รายการหลักคือค่าธรรมเนียมการโอนที่คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นกับระยะเวลาถือครองและสถานะผู้ขาย และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครต้องจ่าย จึงเป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา แนวปฏิบัติที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีของผู้ขายให้ผู้ขายรับผิดชอบ ควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

กรมที่ดินคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ทางราชการกำหนด ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายที่แจ้ง การแจ้งราคาต่ำกว่าจริงเพื่อลดภาษีมีความเสี่ยงถูกประเมินเพิ่มย้อนหลังและกระทบการพิสูจน์ต้นทุนเมื่อขายต่อในอนาคต รวมถึงกระทบการนำเงินออกนอกประเทศของผู้ซื้อชาวต่างชาติ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี ค่าใช้จ่ายหลักคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าคิดจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และอากรแสตมป์ตามอัตราที่กำหนด ข้อควรระวังคือคำมั่นว่าจะต่ออายุอีกสามสิบปีไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดินรายใหม่โดยอัตโนมัติ จึงควรวางโครงสร้างสัญญาให้รอบคอบ

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดเก็บเป็นรายปีจากราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยแยกอัตราตามการใช้ประโยชน์ ที่อยู่อาศัยหลังหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้นตามมูลค่าที่กฎหมายกำหนด ส่วนห้องชุดที่ปล่อยเช่าจัดอยู่ในกลุ่มใช้ประโยชน์อื่นซึ่งอัตราสูงกว่า เจ้าของชาวต่างชาติมักได้รับหนังสือแจ้งประเมินทางไปรษณีย์ตามที่อยู่ที่แจ้งไว้ จึงควรแจ้งที่อยู่ติดต่อกับนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นปัจจุบัน

โดยหลักโอนกลับได้ในจำนวนที่สอดคล้องกับเงินที่นำเข้ามาซื้อพร้อมกำไรจากการขาย โดยธนาคารจะขอหลักฐานประกอบ ได้แก่ หนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศตอนซื้อ สัญญาซื้อขายที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน และหลักฐานการเสียภาษีวันโอน หากเอกสารตอนซื้อสูญหาย ควรขอสำเนาจากธนาคารต้นทางล่วงหน้า เพราะบางธนาคารเก็บย้อนหลังจำกัดปี

ธนาคารจะขอหลักฐานว่าเงินที่โอนออกมีที่มาถูกต้อง ชุดเอกสารมาตรฐานคือหนังสือรับรองการโอนเงินเข้าตอนซื้อ สัญญาซื้อขายฉบับกรมที่ดิน หลักฐานการชำระภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน และหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่โอนออกแล้ว หากตอนซื้อไม่ได้เก็บหลักฐานเงินเข้าไว้ การโอนออกจะยุ่งยากและอาจถูกจำกัดวงเงิน ควรรวบรวมชุดเอกสารตั้งแต่วันโอนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ไปตามหาย้อนหลัง

อัตราภาษีขึ้นกับการใช้ประโยชน์ที่ดินจริง โดยแบ่งเป็นเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่รกร้างว่างเปล่า บ้านหลังที่สองที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเสียในอัตราที่อยู่อาศัยแต่ไม่ได้รับยกเว้นฐานเดียวกับบ้านหลังหลัก ส่วนที่ดินเปล่าที่ทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์จะถูกเก็บอัตราสูงและเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่ปล่อยว่าง หนังสือแจ้งประเมินมาจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หากข้อมูลการใช้ประโยชน์ผิดสามารถยื่นคัดค้านภายในกำหนดได้