สัญญาจะซื้อจะขายโครงการ เงินดาวน์ และการคุ้มครองผู้ซื้อ

ควรระบุให้ชัดว่าเพื่อซื้อห้องชุด พร้อมชื่อผู้ซื้อและชื่อโครงการ/เลขที่ห้อง และควรโอนเข้าบัญชีในชื่อผู้ซื้อเองแล้วจึงชำระต่อให้ผู้ขาย เพราะเจ้าหน้าที่ตรวจว่าผู้นำเงินเข้ากับผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นคนเดียวกัน หากระบุวัตถุประสงค์ผิด ธนาคารอาจต้องออกหนังสือชี้แจงเพิ่ม ทำให้วันโอนเลื่อน

ทางเลือกที่ใช้กันคือรอห้องในโควตาว่าง เลือกโครงการอื่น หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นสิทธิตามสัญญาไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขการขายต่อและการรับมรดกก่อนตัดสินใจ เพราะสิทธิการเช่ามีข้อจำกัดมากกว่ากรรมสิทธิ์ห้องชุด

ต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนโอน พร้อมตรวจโควตาต่างชาติที่คงเหลือ รายงานการประชุมใหญ่ อัตราค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และประวัติการซ่อมอาคาร

ใช้แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายตามชื่อที่ตกลงไว้ล่วงหน้า และส่งมอบเมื่อเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว การโอนเงินสดจำนวนมากมีความเสี่ยงและธนาคารบางแห่งต้องแจ้งล่วงหน้า หากคู่สัญญาอยู่คนละประเทศ ควรพิจารณาใช้บัญชี Escrow ตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551

ต้องใช้ พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ผู้ประกอบการทำสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด (แบบ อ.ช.22) ข้อสัญญาใดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบเกินกว่าแบบมาตรฐานไม่มีผลผูกพันผู้ซื้อ ควรอ่านเทียบกับแบบมาตรฐานก่อนลงนามทุกครั้ง

ควรตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหากโครงการเข้าเกณฑ์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินของโครงการและภาระจำนองกับสถาบันการเงิน กำหนดวันแล้วเสร็จและค่าปรับกรณีล่าช้า รวมทั้งเงื่อนไขการคืนเงินหากโครงการไม่เสร็จ ควรทยอยชำระตามงวดงานจริงมากกว่าจ่ายก้อนใหญ่ล่วงหน้า

พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ให้คู่สัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ที่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งมักเป็นธนาคาร ถือเงินไว้และจ่ายเมื่อเงื่อนไขตามสัญญาสำเร็จ เช่น เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว การใช้ Escrow เป็นความสมัครใจของคู่สัญญาและมีค่าธรรมเนียมตามที่ผู้ให้บริการกำหนด

โดยทั่วไปผู้ซื้อจะชำระเงินกองทุนส่วนกลางครั้งเดียวและค่าส่วนกลางล่วงหน้าตามที่ระบุในสัญญา ณ วันรับโอน และนิติบุคคลอาคารชุดจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้เพื่อใช้จดทะเบียนโอน หากเจ้าของเดิมค้างชำระ ต้องเคลียร์ให้จบก่อน มิฉะนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียน

ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยตามข้อสัญญาแบบมาตรฐานและตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ช่องทางร้องเรียนได้แก่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (ocpb.go.th) และการฟ้องคดีผู้บริโภคต่อศาล ควรเก็บหลักฐานการชำระเงินและหนังสือทวงถามทุกฉบับไว้เป็นพยานหลักฐาน

เราตรวจสารบบที่ดินและเอกสารสิทธิ ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย จัดทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดินพร้อมรับรองลายมือชื่อโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร แปลและประสานงานรับรองนิติกรณ์ และเข้าร่วมวันโอนกับล่าม สอบถามขอบเขตงานและกรอบเวลาได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล การพิจารณาของพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นดุลพินิจของหน่วยงาน เราจึงไม่รับประกันผล

การให้เช่าที่พักรายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมขัดต่อพระราชบัญญัติโรงแรม และมักขัดต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย มีการบังคับใช้อย่างจริงจังในพื้นที่ท่องเที่ยว ทางเลือกที่ถูกต้องคือปล่อยเช่ารายเดือนตั้งแต่สามสิบวันขึ้นไป หรือซื้อในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและเข้าโปรแกรมบริหารของโครงการ ผู้ให้เช่ายังต้องแจ้ง ตม.30 สำหรับผู้เช่าต่างชาติทุกครั้ง

ควรตรวจว่าโครงการมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือใบอนุญาตก่อสร้างครบ ตรวจว่าที่ดินติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่และมีหนังสือปลอดจำนองเมื่อโอนหรือไม่ ใช้สัญญาตามแบบมาตรฐานที่ราชการกำหนดสำหรับโครงการที่เข้าข่าย และเจรจาให้มีระบบ escrow หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารสำหรับเงินงวด รวมถึงกำหนดค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้าไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

หนี้ค่าส่วนกลางมีอายุความตามกฎหมาย และนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจไม่ออกหนังสือปลอดหนี้หากยังค้างชำระ ซึ่งทำให้โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ผู้ซื้อจึงต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ก่อนวันโอนเสมอ และในสัญญาควรกำหนดให้ผู้ขายรับผิดชอบหนี้ค้างทั้งหมดถึงวันโอน พร้อมกันเงินส่วนหนึ่งไว้จนกว่าจะได้หนังสือปลอดหนี้

ภูเก็ตมีข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคารตามระดับความสูงของพื้นที่ ข้อกำหนดผังเมืองรวมจังหวัด เขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม และข้อจำกัดใกล้ชายหาดและพื้นที่ลาดชัน ที่ดินสวยบนเนินหลายแปลงสร้างได้จำกัดกว่าที่คาด ควรตรวจกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนวางมัดจำ และให้ระบุเงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

ควรระบุรายละเอียดแปลงที่ดินหรือห้องชุดตามเอกสารสิทธิ ราคาที่แท้จริงและวิธีชำระ ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ กำหนดวันโอน เงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องผลการตรวจสอบทางกฎหมาย ผลการอนุมัติสินเชื่อ หนังสือปลอดหนี้ และโควตาต่างชาติ พร้อมค่าปรับและสิทธิเลิกสัญญากรณีฝ่ายใดผิดนัด ควรทำสองภาษาโดยระบุว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับหากตีความขัดกัน

รายการหลักคือค่าธรรมเนียมการโอนที่คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นกับระยะเวลาถือครองและสถานะผู้ขาย และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครต้องจ่าย จึงเป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา แนวปฏิบัติที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีของผู้ขายให้ผู้ขายรับผิดชอบ ควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามแบบมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด ให้สิทธิผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้เมื่อผู้ขายผิดนัดส่งมอบเกินกำหนด หรือก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้อย่างมีนัยสำคัญ ควรเก็บใบเสร็จ สัญญา และเอกสารโฆษณาไว้ทุกฉบับ และบอกกล่าวเป็นหนังสือก่อนดำเนินคดี ทั้งนี้การได้รับเงินคืนจริงขึ้นกับฐานะการเงินของผู้ประกอบการด้วย

มัดจำคือสิ่งที่ให้ไว้ในวันทำสัญญาเพื่อเป็นพยานหลักฐานและประกันการปฏิบัติตามสัญญา หากผู้วางมัดจำผิดสัญญา ผู้รับมีสิทธิริบได้ตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้รับมัดจำเป็นฝ่ายผิด ต้องคืนสองเท่า ส่วนเงินประกันหรือเงินดาวน์ที่ระบุเป็นส่วนหนึ่งของราคา หากผิดสัญญาต้องพิจารณาว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งศาลมีอำนาจลดลงได้หากสูงเกินส่วน ถ้อยคำในสัญญาจึงมีผลต่อสิทธิอย่างมาก

การให้เช่าที่พักรายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย ห้องชุดในอาคารพักอาศัยส่วนใหญ่ไม่เข้าเกณฑ์ ทำให้การปล่อยเช่ารายวันมีความเสี่ยงถูกร้องเรียนและปรับ อีกทั้งข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งห้ามไว้ชัดเจน แนวทางที่ปลอดภัยคือสัญญาเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปหรือทำผ่านโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรม

การให้เช่าที่พักรายวันโดยทั่วไปเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย คอนโดที่พักอาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้ออกแบบให้ขอใบอนุญาตได้ และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดมักห้ามไว้อีกชั้น ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับและอาจถูกสั่งระงับ ทางเลือกที่ปลอดภัยคือปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไป หรือลงทุนในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและระบบบริหารห้องพักถูกต้องตั้งแต่ต้น

ยึดตามข้อสัญญาที่ระบุว่าให้ฉบับภาษาใดมีผลบังคับเหนือกว่า ถ้าไม่ได้ระบุจะเกิดข้อพิพาทเรื่องการตีความทันทีที่มีปัญหา แนวปฏิบัติที่ดีคือทำสองภาษาในเอกสารเดียวแบบคู่ขนาน ระบุชัดว่าภาษาไทยเป็นฉบับที่ใช้บังคับเพราะศาลไทยและสำนักงานที่ดินใช้ภาษาไทย และให้ผู้แปลที่เข้าใจศัพท์กฎหมายทำการแปลพร้อมคำนิยามที่ตรงกันทั้งสองฉบับ การใช้คำแปลอัตโนมัติในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นความเสี่ยงที่ไม่คุ้มค่า