ประเภทเอกสารสิทธิและการตรวจสอบก่อนวางเงิน (Due Diligence)

โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่รังวัดด้วยหมุดหลักฐานแผนที่ ซื้อขายและจำนองได้เต็มรูปแบบ ส่วน น.ส.3ก เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งแสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และมีความเสี่ยงเรื่องแนวเขตมากกว่า ก่อนซื้อควรตรวจสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดินและพิจารณาขอออกโฉนดก่อนโอน

ควรขอตรวจสารบบเพื่อดูชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน รายการจำนอง ภาระจำยอง สิทธิเก็บกิน คำสั่งอายัด คดีความ แนวเวนคืน ข้อกำหนดผังเมือง และทางเข้าออกตามกฎหมาย รวมทั้งตรวจว่ารูปแปลงตรงกับที่ดินจริงหน้างาน การรุกล้ำและแนวเขตคลาดเคลื่อนเป็นสาเหตุข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุด

ซื้อได้ แต่ต้องจัดลำดับให้ไถ่ถอนจำนองพร้อมกับการโอนในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปผู้ซื้อจ่ายด้วยแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารผู้รับจำนองเท่ายอดหนี้ และส่วนที่เหลือสั่งจ่ายผู้ขาย หากปล่อยให้ไถ่ถอนภายหลัง ผู้ซื้อจะรับความเสี่ยงเต็มจำนวน

ซื้อได้แต่มีความเสี่ยงสูง เพราะการเข้าออกต้องอาศัยทางจำเป็นหรือภาระจำยองซึ่งอาจต้องฟ้องร้อง ควรตรวจว่ามีการจดทะเบียนภาระจำยองไว้บนโฉนดของแปลงที่ต้องผ่านหรือไม่ ถ้ามีเพียงข้อตกลงปากเปล่า ควรให้จดทะเบียนก่อนวันโอน

ได้ โดยใช้แบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด ระบุรายละเอียดทรัพย์และกิจการที่มอบอำนาจให้ครบถ้วน พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจความถูกต้องของแบบพิมพ์ ลายมือชื่อ และหลักฐานประจำตัวของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ

ตามหนังสือสั่งการของกรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะสอบสวนแหล่งที่มาของเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นสัญชาติไทย อาชีพและรายได้ของผู้ถือหุ้น รวมถึงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยอาจเรียกหลักฐานทางการเงินย้อนหลัง หากพยานหลักฐานไม่สอดคล้อง เจ้าหน้าที่มีอำนาจไม่รับจดทะเบียนและส่งเรื่องตรวจสอบต่อ

โดยทั่วไปต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก มรณบัตร ทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงความเป็นทายาท โฉนดฉบับเจ้าของ และบัตรประจำตัวของผู้เกี่ยวข้อง เอกสารที่ออกจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองและแปลเป็นไทยพร้อมรับรองคำแปลก่อนยื่น ค่าธรรมเนียมโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมคิดในอัตราพิเศษตามบัญชีของกรมที่ดิน

ต้องใช้ พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ผู้ประกอบการทำสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด (แบบ อ.ช.22) ข้อสัญญาใดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบเกินกว่าแบบมาตรฐานไม่มีผลผูกพันผู้ซื้อ ควรอ่านเทียบกับแบบมาตรฐานก่อนลงนามทุกครั้ง

ควรตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหากโครงการเข้าเกณฑ์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินของโครงการและภาระจำนองกับสถาบันการเงิน กำหนดวันแล้วเสร็จและค่าปรับกรณีล่าช้า รวมทั้งเงื่อนไขการคืนเงินหากโครงการไม่เสร็จ ควรทยอยชำระตามงวดงานจริงมากกว่าจ่ายก้อนใหญ่ล่วงหน้า

โดยทั่วไปคือ ตรวจโฉนดฉบับเจ้าของและบัตรประจำตัวคู่สัญญา ยื่นคำขอจดทะเบียน เจ้าหน้าที่สอบสวนสิทธิและประเมินราคา ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่ฝ่ายการเงิน ลงนามในสัญญาซื้อขาย จากนั้นเจ้าหน้าที่จดรายการสลักหลังและมอบโฉนดที่แก้ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์แล้วให้ผู้ซื้อ ควรเผื่อเวลาครึ่งวัน

เราตรวจสารบบที่ดินและเอกสารสิทธิ ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย จัดทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดินพร้อมรับรองลายมือชื่อโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร แปลและประสานงานรับรองนิติกรณ์ และเข้าร่วมวันโอนกับล่าม สอบถามขอบเขตงานและกรอบเวลาได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล การพิจารณาของพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นดุลพินิจของหน่วยงาน เราจึงไม่รับประกันผล

ขอคัดสำเนาโฉนดฉบับหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูสารบัญจดทะเบียนย้อนหลัง ตรวจว่ามีจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรืออายัดหรือไม่ ตรวจประเภทเอกสารสิทธิว่าเป็นโฉนด น.ส.4 จ. หรือ น.ส.3 ก. ซึ่งมีความมั่นคงต่างกัน ตรวจแนวเขตจริงกับรังวัด ตรวจผังเมืองและข้อกำหนดพื้นที่ควบคุมความสูงโดยเฉพาะในภูเก็ต และตรวจว่าที่ดินติดทางสาธารณะหรือมีทางเข้าออกจดทะเบียนไว้

ได้โดยทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน (ท.ด.21 สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด) ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือทำต่อหน้า Notary Public แล้วผ่าน Apostille หรือรับรองสถานทูตไทยแล้วแต่ประเทศ จากนั้นแปลเป็นไทยและรับรองคำแปลที่กรมการกงสุล ควรกรอกรายละเอียดแปลงที่ดินให้ครบและห้ามเว้นช่องว่างในหนังสือมอบอำนาจ

เสี่ยงหากบริษัทตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือทรัพย์ กรมพัฒนาธุรกิจการค้าและกรมที่ดินตรวจแหล่งที่มาของเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นไทย รายได้และการยื่นงบการเงินของบริษัท หากพบว่าผู้ถือหุ้นไทยไม่มีความสามารถทางการเงินจริงหรือบริษัทไม่มีการประกอบกิจการ อาจเข้าข่ายความผิดตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว โครงสร้างนี้จึงควรใช้เฉพาะกรณีมีธุรกิจจริงและมีที่ปรึกษากฎหมายดูแล

ควรตรวจว่าโครงการมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือใบอนุญาตก่อสร้างครบ ตรวจว่าที่ดินติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่และมีหนังสือปลอดจำนองเมื่อโอนหรือไม่ ใช้สัญญาตามแบบมาตรฐานที่ราชการกำหนดสำหรับโครงการที่เข้าข่าย และเจรจาให้มีระบบ escrow หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารสำหรับเงินงวด รวมถึงกำหนดค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้าไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบเหมือนโฉนด น.ส.4 จ. การซื้อขายทำได้แต่ต้องประกาศตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดก่อนจดทะเบียน แนวเขตอาจคลาดเคลื่อนเพราะรังวัดด้วยวิธีต่างกัน และสถาบันการเงินหลายแห่งไม่รับจำนอง ก่อนตัดสินใจควรตรวจว่าอยู่ในเขตป่าไม้หรือเขตหวงห้ามหรือไม่ และประเมินต้นทุนการออกโฉนดในอนาคต

ภูเก็ตมีข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคารตามระดับความสูงของพื้นที่ ข้อกำหนดผังเมืองรวมจังหวัด เขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม และข้อจำกัดใกล้ชายหาดและพื้นที่ลาดชัน ที่ดินสวยบนเนินหลายแปลงสร้างได้จำกัดกว่าที่คาด ควรตรวจกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนวางมัดจำ และให้ระบุเงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

ควรระบุรายละเอียดแปลงที่ดินหรือห้องชุดตามเอกสารสิทธิ ราคาที่แท้จริงและวิธีชำระ ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ กำหนดวันโอน เงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องผลการตรวจสอบทางกฎหมาย ผลการอนุมัติสินเชื่อ หนังสือปลอดหนี้ และโควตาต่างชาติ พร้อมค่าปรับและสิทธิเลิกสัญญากรณีฝ่ายใดผิดนัด ควรทำสองภาษาโดยระบุว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับหากตีความขัดกัน

สิทธิเก็บกินให้สิทธิครอบครองใช้สอยและเก็บดอกผล เช่น ปล่อยเช่าและรับค่าเช่า จดทะเบียนได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ส่วนสิทธิอาศัยให้เพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน ไม่รวมสิทธิเก็บดอกผล คู่สมรสต่างชาติที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมักใช้สิทธิเก็บกินจดทะเบียนบนโฉนดเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ทั้งสองสิทธิระงับเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายและตกทอดเป็นมรดกไม่ได้

ขอตรวจสารบบที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยผู้มีส่วนได้เสียหรือผู้รับมอบอำนาจ เอกสารที่ควรดูคือสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดซึ่งแสดงการจำนอง ภาระจำยอม และการอายัด รวมถึงระวางแผนที่เพื่อตรวจตำแหน่งและทางเข้าออก การตรวจกับเจ้าพนักงานสำคัญกว่าการดูสำเนาที่ผู้ขายส่งมา เพราะสำเนาอาจไม่แสดงรายการที่จดทะเบียนภายหลัง

ได้ โดยใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน คือ ท.ด.21 สำหรับที่ดินและ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด พร้อมสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงนามรับรองทุกหน้า หากลงนามนอกประเทศไทยต้องให้โนตารีปับลิกรับรองลายมือชื่อและผ่านการรับรองตามขั้นตอนของประเทศนั้นก่อนส่งเข้ามา ควรกรอกข้อความให้ครบถ้วนก่อนลงนามและห้ามเซ็นในแบบฟอร์มเปล่าโดยเด็ดขาด

โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่รังวัดด้วยระบบพิกัดชัดเจน ซื้อขายและจดจำนองได้ตามปกติ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งแสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็ม การโอนต้องประกาศสามสิบวันก่อน และแนวเขตอาจคลาดเคลื่อนเมื่อรังวัดใหม่ ผู้ซื้อที่ต้องการความแน่นอนควรให้ผู้ขายดำเนินการออกโฉนดให้เรียบร้อยก่อนวันโอน

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร ถ้าโควตาเต็มแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนให้ชาวต่างชาติ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือรอให้มีต่างชาติรายอื่นขายออกแล้วโควตาคืนกลับมา ซื้อในโควตาไทยผ่านนิติบุคคลไทยที่ประกอบธุรกิจจริง หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวจดทะเบียนแทน สิ่งที่ต้องขอจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางมัดจำคือหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวฉบับปัจจุบัน เพราะโควตาเปลี่ยนได้ทุกวัน ถ้าไม่อยากไล่ตรวจเอง ทีมงานเราขอหนังสือรับรองและตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินให้ก่อนคุณผูกพันตามสัญญา

ก่อนวางเงินควรตรวจสามชั้นคือ ผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ตว่าที่ดินอยู่ในโซนสีใดและอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ประเภทใด ข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคารตามระดับความสูงจากน้ำทะเลซึ่งภูเก็ตมีข้อจำกัดเข้มกว่าหลายจังหวัด และระยะร่นจากแนวชายฝั่งกับถนนสาธารณะ ตรวจได้จากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ ข้อควรระวังคือโบรกเกอร์มักบอกว่าสร้างได้โดยไม่มีหนังสือยืนยัน ควรขอหนังสือตอบข้อหารือเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทำสัญญา

กฎหมายให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงออกสู่ทางสาธารณะได้ตามความจำเป็นและต้องเสียค่าทดแทน แต่การอาศัยสิทธิตามกฎหมายอย่างเดียวมักมีข้อพิพาทภายหลัง แนวปฏิบัติที่ปลอดภัยคือเจรจาจดทะเบียนภาระจำยอมบนโฉนดแปลงที่ให้ผ่าน ระบุความกว้าง แนวเขต และสิทธิวางท่อสาธารณูปโภคให้ชัด เพราะภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้วผูกพันเจ้าของแปลงใหม่เมื่อมีการขายต่อ ส่วนข้อตกลงปากเปล่าไม่ผูกพันผู้รับโอน

โฉนดที่ดินคือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ มีการรังวัดด้วยหลักหมุดชัดเจน ซื้อขายจำนองได้เต็มที่ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ การรังวัดอาศัยระวางรูปถ่ายทางอากาศจึงมีโอกาสคลาดเคลื่อนและทับซ้อนกับที่ป่าหรือที่ราชพัสดุ ถ้าเป็นไปได้ควรเลือกโฉนด หากจำเป็นต้องซื้อ น.ส.3 ก. ต้องตรวจสารบบและขอรังวัดสอบเขตก่อน และประเมินความเป็นไปได้ในการออกโฉนดล่วงหน้า

จุดสำคัญคือสัญญาต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่ทางราชการกำหนดสำหรับการขายที่ดินจัดสรรและอาคารชุด กำหนดงวดชำระผูกกับความคืบหน้างานก่อสร้างจริง ไม่ใช่ผูกกับเวลา ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์และค่าปรับกรณีล่าช้าให้ชัด ตรวจว่าใบอนุญาตจัดสรรและใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้วจริง และตรวจว่าที่ดินติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่พร้อมเงื่อนไขปลอดจำนองรายแปลง หากผู้ขายเลี่ยงไม่ให้ดูเอกสารเหล่านี้ ถือเป็นสัญญาณเตือนที่ไม่ควรมองข้าม

อย่างน้อยควรทำหกอย่างคือ คัดสารบบที่ดินและตรวจประวัติการได้มาย้อนหลัง ตรวจภาระผูกพันบนโฉนดทั้งจำนอง ภาระจำยอม และอายัด ตรวจแนวเขตจริงกับหลักหมุดในพื้นที่ ตรวจผังเมืองและข้อจำกัดความสูง ตรวจทางเข้าออกและสิทธิวางสาธารณูปโภค และตรวจว่าที่ดินไม่ทับซ้อนเขตป่าไม้ ที่ราชพัสดุ หรือเขตอุทยาน ทั้งหมดนี้ใช้เวลาไม่กี่วันแต่ป้องกันความเสียหายระดับสูง เราให้บริการตรวจครบทั้งชุดพร้อมรายงานสรุปสองภาษาให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้าใจได้ทันที