คู่สมรสไทยซื้อที่ดิน และการรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

ทางเลือกที่ใช้กันคือรอห้องในโควตาว่าง เลือกโครงการอื่น หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นสิทธิตามสัญญาไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขการขายต่อและการรับมรดกก่อนตัดสินใจ เพราะสิทธิการเช่ามีข้อจำกัดมากกว่ากรรมสิทธิ์ห้องชุด

ทำได้ในทางกฎหมาย โดยคู่สมรสไทยเป็นเจ้าของที่ดินและจดทะเบียนสัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินให้คู่สมรสต่างชาติ แต่ต้องไม่ใช่การถือแทนหรือใช้ชื่อบังหน้า เพราะจะขัดมาตรา 96 และมาตรา 113 ประมวลกฎหมายที่ดิน สำนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสต่างชาติลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทย

สิทธิเก็บกินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 ให้ผู้ทรงสิทธิใช้สอยและถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้ ตั้งได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ และไม่มีค่าเช่ารายเดือนก็ได้ แต่เป็นสิทธิเฉพาะตัว โอนหรือตกทอดเป็นมรดกไม่ได้ และสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย

เหมาะกับผู้ที่จะปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น เพราะมาตรา 1410 ให้สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นได้ ตกทอดทางมรดกและโอนได้ ต่างจากสิทธิเก็บกิน จึงนิยมจดคู่กับสัญญาเช่าที่ดินเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน

ตามหนังสือสั่งการกรมที่ดิน คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องลงนามในหนังสือยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเงินที่นำมาซื้อทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทย ไม่ใช่สินสมรส เพื่อไม่ให้เป็นการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวโดยทางอ้อม หากไม่ลงนาม เจ้าหน้าที่จะไม่รับจดทะเบียน

รับได้ในฐานะทายาทโดยธรรมหรือตามพินัยกรรม แต่ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 93 และ 94 กำหนดว่าคนต่างด้าวซึ่งได้ที่ดินมาโดยมิได้รับอนุญาตต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด โดยทั่วไปคือภายใน 1 ปี มิฉะนั้นอธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นแทน

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่า ทายาทหรือผู้รับพินัยกรรมที่เป็นคนต่างด้าวซึ่งไม่เข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 หรือทำให้เกินโควตา 49% ต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายใน 1 ปีนับแต่วันได้มา หากยังอยู่ในโควตาและเข้าเงื่อนไขก็ถือกรรมสิทธิ์ต่อไปได้ตามปกติ

แนะนำให้ทำ เพราะพินัยกรรมที่ทำในไทยเป็นภาษาไทยและสอดคล้องกับแบบตาม ป.พ.พ. จะทำให้การตั้งผู้จัดการมรดกต่อศาลไทยเร็วขึ้นและลดข้อโต้แย้งเรื่องการแปลและการรับรองเอกสารต่างประเทศ ควรระบุให้ชัดว่าพินัยกรรมฉบับไทยใช้กับทรัพย์สินในไทยเท่านั้น เพื่อไม่ให้ยกเลิกพินัยกรรมฉบับต่างประเทศโดยไม่ตั้งใจ

โดยทั่วไปต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก มรณบัตร ทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงความเป็นทายาท โฉนดฉบับเจ้าของ และบัตรประจำตัวของผู้เกี่ยวข้อง เอกสารที่ออกจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองและแปลเป็นไทยพร้อมรับรองคำแปลก่อนยื่น ค่าธรรมเนียมโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมคิดในอัตราพิเศษตามบัญชีของกรมที่ดิน

สิทธิเก็บกินให้สิทธิใช้สอยและเก็บดอกผลตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ เหมาะกับคู่สมรสต่างชาติที่ต้องการความมั่นคงในการอยู่อาศัยบนที่ดินที่คู่สมรสไทยถือกรรมสิทธิ์ ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นและโอน/ตกทอดทางมรดกได้ตามที่ตกลง หากเป้าหมายคือความเป็นเจ้าของตัวบ้าน สิทธิเหนือพื้นดินมักตอบโจทย์กว่า และมักจดคู่กับสัญญาเช่าที่ดิน

สำนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในบันทึกถ้อยคำยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น หากคู่สมรสต่างชาติอยู่ต่างประเทศสามารถลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลไทยแล้วส่งเอกสารพร้อมคำแปลรับรองมาได้ ผลของบันทึกนี้คือที่ดินถือเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย

ในทางกฎหมายทายาทต่างชาติมีสิทธิรับมรดกได้ แต่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของประมวลกฎหมายที่ดิน ในทางปฏิบัติเจ้าพนักงานที่ดินมักให้จำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนห้องชุดหากยังอยู่ในโควตาต่างชาติสามารถรับโอนและถือครองต่อได้ การวางแผนล่วงหน้าด้วยพินัยกรรมไทยที่ระบุทรัพย์ในไทยชัดเจนช่วยลดข้อพิพาทและย่นเวลาตั้งผู้จัดการมรดกได้มาก

ใช้ได้หากทำถูกต้องตามแบบที่กฎหมายรับรอง แต่ในทางปฏิบัติต้องนำไปผ่านการรับรองในประเทศต้นทาง แปลเป็นไทย รับรองคำแปลที่กรมการกงสุล และยื่นต่อศาลไทยเพื่อขอตั้งผู้จัดการมรดก ซึ่งใช้เวลานานกว่าและมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า วิธีที่นิยมคือทำพินัยกรรมไทยแยกฉบับสำหรับทรัพย์สินในไทย โดยเขียนข้อความให้ชัดว่าไม่เพิกถอนพินัยกรรมฉบับต่างประเทศที่ครอบคลุมทรัพย์นอกประเทศ

โดยทั่วไปนับจากยื่นคำร้องต่อศาลจนศาลมีคำสั่งมักใช้เวลาประมาณสองถึงสี่เดือนหากไม่มีผู้คัดค้านและเอกสารครบ เอกสารหลักคือมรณบัตร ทะเบียนบ้านผู้ตาย เอกสารแสดงความเป็นทายาท บัญชีทรัพย์มรดก และหนังสือให้ความยินยอมของทายาทคนอื่น กรณีทายาทอยู่ต่างประเทศต้องทำหนังสือยินยอมต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลไทยพร้อมคำแปลรับรอง ซึ่งเป็นขั้นที่ทำให้ล่าช้าบ่อยที่สุด

การให้โดยเสน่หาแก่บุตรชอบด้วยกฎหมายหรือคู่สมรสได้รับสิทธิทางภาษีต่างจากการซื้อขายทั่วไป โดยมีเพดานมูลค่าที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ตามที่ประมวลรัษฎากรกำหนด ส่วนที่เกินเสียในอัตราพิเศษ ค่าธรรมเนียมการโอนกรณีให้ระหว่างญาติสนิทบางลักษณะมีอัตราลดหย่อน ควรให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณตัวเลขจริงและเตรียมเอกสารแสดงความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนสมรส พร้อมคำแปลรับรองหากออกจากต่างประเทศ

ภาษีการรับมรดกจัดเก็บเมื่อมูลค่าทรัพย์มรดกที่ได้รับจากเจ้ามรดกแต่ละรายเกินเพดานที่กฎหมายกำหนด โดยอัตราสำหรับบุพการีและผู้สืบสันดานต่ำกว่าผู้รับรายอื่น ทายาทมีหน้าที่ยื่นแบบภายในกำหนดนับแต่ได้รับมรดก แยกจากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนทางมรดกที่สำนักงานที่ดิน ควรประเมินทั้งสองส่วนพร้อมกันตอนวางแผนทรัพย์สิน

สิทธิเก็บกินให้สิทธิครอบครองใช้สอยและเก็บดอกผล เช่น ปล่อยเช่าและรับค่าเช่า จดทะเบียนได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ส่วนสิทธิอาศัยให้เพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน ไม่รวมสิทธิเก็บดอกผล คู่สมรสต่างชาติที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมักใช้สิทธิเก็บกินจดทะเบียนบนโฉนดเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ทั้งสองสิทธิระงับเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายและตกทอดเป็นมรดกไม่ได้

ทายาทต้องยื่นคำร้องต่อศาลไทยที่ทรัพย์ตั้งอยู่หรือที่ผู้ตายมีภูมิลำเนา เพื่อตั้งผู้จัดการมรดก โดยใช้ใบมรณบัตร หลักฐานความสัมพันธ์ และเอกสารทรัพย์สิน เอกสารที่ออกในต่างประเทศต้องแปลและผ่านการรับรองตามขั้นตอน เมื่อศาลมีคำสั่งแล้วจึงนำคำสั่งไปจดทะเบียนรับโอนที่สำนักงานที่ดิน หากทายาทเป็นชาวต่างชาติและห้องอยู่นอกโควตาต่างชาติ กฎหมายกำหนดให้จำหน่ายภายในหนึ่งปี

ทำได้และเป็นแนวทางที่นิยม เพราะพินัยกรรมฉบับไทยที่จำกัดขอบเขตเฉพาะทรัพย์สินในราชอาณาจักรช่วยให้ศาลไทยพิจารณาได้เร็วโดยไม่ต้องแปลและรับรองพินัยกรรมต่างประเทศทั้งฉบับ ข้อควรระวังคือถ้อยคำเพิกถอนพินัยกรรมฉบับก่อน ต้องเขียนให้ชัดว่าไม่กระทบพินัยกรรมต่างประเทศที่จัดการทรัพย์นอกไทย มิฉะนั้นอาจเพิกถอนกันเองโดยไม่ตั้งใจ

สิทธิเหนือพื้นดินคือสิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น จดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน มีกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ต่างจากสัญญาเช่าตรงที่เป็นทรัพยสิทธิซึ่งโอนและตกทอดทางมรดกได้หากไม่ได้ตกลงห้ามไว้ จึงเป็นเครื่องมือที่ชาวต่างชาติใช้คู่กับสัญญาเช่าที่ดินเพื่อความมั่นคงของบ้านที่ปลูกสร้างเอง

เจ้าพนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น เพื่อไม่ให้ขัดข้อห้ามการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว ผลคือที่ดินเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย และคู่สมรสต่างชาติไม่มีสิทธิเรียกร้องแบ่งเมื่อหย่า จึงควรวางแผนคู่กับสิทธิเก็บกินหรือพินัยกรรมตั้งแต่ต้น

เจ้าพนักงานที่ดินจะให้ทั้งคู่ลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น เพื่อไม่ให้ที่ดินตกเป็นสินสมรสซึ่งจะขัดข้อห้ามการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว หากคู่สมรสต่างชาติอยู่ต่างประเทศ ต้องทำหนังสือมอบอำนาจและคำยืนยันผ่านสถานทูตหรือให้ทนายความรับรองแล้วผ่านการรับรองเอกสารตามสายที่กรมที่ดินยอมรับ การเตรียมล่วงหน้าช่วยไม่ให้วันโอนต้องเลื่อน