โอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ต้องบินมาไทย — หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 / อ.ช.21

ได้ โดยใช้แบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด ระบุรายละเอียดทรัพย์และกิจการที่มอบอำนาจให้ครบถ้วน พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจความถูกต้องของแบบพิมพ์ ลายมือชื่อ และหลักฐานประจำตัวของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ

โดยทั่วไปลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือลงนามต่อหน้า Notary Public ในประเทศนั้นแล้วนำไปรับรองต่อตามลำดับของประเทศนั้นและสถานทูตไทย เมื่อส่งเข้ามาในไทยควรแปลเป็นไทยและรับรองคำแปลที่กรมการกงสุลหากเอกสารไม่ได้เป็นภาษาไทย สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจขอเอกสารประกอบต่างกัน จึงควรยืนยันล่วงหน้า

เพราะผู้รับมอบอำนาจอาจกรอกข้อความเกินกว่าที่ตกลง เช่น เปลี่ยนราคาหรือเปลี่ยนกิจการที่มอบอำนาจ ซึ่งนำไปสู่ข้อพิพาทและเป็นเหตุให้เพิกถอนรายการจดทะเบียนได้ กรมที่ดินจึงเตือนให้กรอกข้อความให้ครบถ้วนและขีดฆ่าช่องว่างก่อนลงลายมือชื่อทุกครั้ง

ประเทศไทยเข้าเป็นภาคีอนุสัญญา Apostille และอนุสัญญาจะมีผลใช้บังคับกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 ก่อนถึงวันดังกล่าวยังต้องใช้การรับรองนิติกรณ์ตามลำดับ (Legalisation) แบบเดิม เมื่อมีผลแล้วเอกสารจากรัฐภาคีจะใช้ใบ Apostille แทนการรับรองหลายชั้น แต่การรับคำแปลภาษาไทยยังเป็นไปตามระเบียบของหน่วยงานผู้รับเอกสาร

ควรเป็นผู้ที่คุณไว้วางใจและเข้าใจขั้นตอน เช่น ทนายความหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่คุณว่าจ้าง และไม่ควรมอบอำนาจให้ฝ่ายตรงข้ามในการซื้อขายหรือคนของนายหน้าฝ่ายเดียวกับผู้ขาย เพราะเกิดผลประโยชน์ขัดกัน ควรจำกัดขอบเขตอำนาจไว้เฉพาะรายการที่จำเป็นในวันโอน

ต้องแปลเป็นภาษาไทย และโดยทั่วไปต้องผ่านการรับรองคำแปลจากกองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล ก่อนยื่น เอกสารที่พบบ่อยได้แก่ หนังสือมอบอำนาจ ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า และหนังสือรับรองบริษัทต่างประเทศ ควรตรวจการสะกดชื่อให้ตรงกับหนังสือเดินทางทุกฉบับ

เราตรวจสารบบที่ดินและเอกสารสิทธิ ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย จัดทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดินพร้อมรับรองลายมือชื่อโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร แปลและประสานงานรับรองนิติกรณ์ และเข้าร่วมวันโอนกับล่าม สอบถามขอบเขตงานและกรอบเวลาได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล การพิจารณาของพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นดุลพินิจของหน่วยงาน เราจึงไม่รับประกันผล

ได้โดยทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน (ท.ด.21 สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด) ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือทำต่อหน้า Notary Public แล้วผ่าน Apostille หรือรับรองสถานทูตไทยแล้วแต่ประเทศ จากนั้นแปลเป็นไทยและรับรองคำแปลที่กรมการกงสุล ควรกรอกรายละเอียดแปลงที่ดินให้ครบและห้ามเว้นช่องว่างในหนังสือมอบอำนาจ

ขอตรวจสารบบที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยผู้มีส่วนได้เสียหรือผู้รับมอบอำนาจ เอกสารที่ควรดูคือสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดซึ่งแสดงการจำนอง ภาระจำยอม และการอายัด รวมถึงระวางแผนที่เพื่อตรวจตำแหน่งและทางเข้าออก การตรวจกับเจ้าพนักงานสำคัญกว่าการดูสำเนาที่ผู้ขายส่งมา เพราะสำเนาอาจไม่แสดงรายการที่จดทะเบียนภายหลัง

ได้ โดยใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน คือ ท.ด.21 สำหรับที่ดินและ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด พร้อมสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงนามรับรองทุกหน้า หากลงนามนอกประเทศไทยต้องให้โนตารีปับลิกรับรองลายมือชื่อและผ่านการรับรองตามขั้นตอนของประเทศนั้นก่อนส่งเข้ามา ควรกรอกข้อความให้ครบถ้วนก่อนลงนามและห้ามเซ็นในแบบฟอร์มเปล่าโดยเด็ดขาด

เจ้าพนักงานที่ดินจะให้ทั้งคู่ลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น เพื่อไม่ให้ที่ดินตกเป็นสินสมรสซึ่งจะขัดข้อห้ามการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว หากคู่สมรสต่างชาติอยู่ต่างประเทศ ต้องทำหนังสือมอบอำนาจและคำยืนยันผ่านสถานทูตหรือให้ทนายความรับรองแล้วผ่านการรับรองเอกสารตามสายที่กรมที่ดินยอมรับ การเตรียมล่วงหน้าช่วยไม่ให้วันโอนต้องเลื่อน