ปฏิบัติจริงที่ภูเก็ต — สำนักงานที่ดิน ล่าม และลำดับงานในวันโอน

คือเอกสารที่ธนาคารพาณิชย์ในไทยออกให้เมื่อมีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาท ตามหลักเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ปัจจุบันธนาคารจะออกแบบ FET เมื่อยอดตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ส่วนยอดต่ำกว่านั้นใช้หนังสือรับรองจากธนาคาร (Credit Advice ระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด) สำนักงานที่ดินจะเรียกดูเอกสารนี้ในวันโอน

ควรระบุให้ชัดว่าเพื่อซื้อห้องชุด พร้อมชื่อผู้ซื้อและชื่อโครงการ/เลขที่ห้อง และควรโอนเข้าบัญชีในชื่อผู้ซื้อเองแล้วจึงชำระต่อให้ผู้ขาย เพราะเจ้าหน้าที่ตรวจว่าผู้นำเงินเข้ากับผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นคนเดียวกัน หากระบุวัตถุประสงค์ผิด ธนาคารอาจต้องออกหนังสือชี้แจงเพิ่ม ทำให้วันโอนเลื่อน

ซื้อได้แต่มีความเสี่ยงสูง เพราะการเข้าออกต้องอาศัยทางจำเป็นหรือภาระจำยองซึ่งอาจต้องฟ้องร้อง ควรตรวจว่ามีการจดทะเบียนภาระจำยองไว้บนโฉนดของแปลงที่ต้องผ่านหรือไม่ ถ้ามีเพียงข้อตกลงปากเปล่า ควรให้จดทะเบียนก่อนวันโอน

รายการหลักคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร และอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) กับอากรแสตมป์ 0.5% ผู้ขายที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี มักเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ

ใช้แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายตามชื่อที่ตกลงไว้ล่วงหน้า และส่งมอบเมื่อเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว การโอนเงินสดจำนวนมากมีความเสี่ยงและธนาคารบางแห่งต้องแจ้งล่วงหน้า หากคู่สัญญาอยู่คนละประเทศ ควรพิจารณาใช้บัญชี Escrow ตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551

ได้ โดยใช้แบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด ระบุรายละเอียดทรัพย์และกิจการที่มอบอำนาจให้ครบถ้วน พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจความถูกต้องของแบบพิมพ์ ลายมือชื่อ และหลักฐานประจำตัวของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ

ควรเป็นผู้ที่คุณไว้วางใจและเข้าใจขั้นตอน เช่น ทนายความหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่คุณว่าจ้าง และไม่ควรมอบอำนาจให้ฝ่ายตรงข้ามในการซื้อขายหรือคนของนายหน้าฝ่ายเดียวกับผู้ขาย เพราะเกิดผลประโยชน์ขัดกัน ควรจำกัดขอบเขตอำนาจไว้เฉพาะรายการที่จำเป็นในวันโอน

ต้องยื่นที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ได้แก่ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต และสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต สาขาถลาง ควรตรวจเขตอำนาจตามที่ตั้งแปลงที่ดินหรืออาคารชุดล่วงหน้า และนัดหมายเวลาให้เผื่อคิว เพราะช่วงปลายเดือนและก่อนวันหยุดยาวคิวยาวกว่าปกติ

พนักงานเจ้าหน้าที่อาจให้มีล่ามเมื่อคู่กรณีไม่เข้าใจภาษาไทย เพื่อยืนยันว่าผู้ลงนามเข้าใจสาระสำคัญของนิติกรรม ในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดินหลายแห่งขอให้ล่ามแสดงบัตรประจำตัวและลงนามรับรอง เราจัดล่ามและคำแปลเอกสารให้ในวันนัดได้ โดยสอบถามขอบเขตงานกับเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล

โดยทั่วไปคือ ตรวจโฉนดฉบับเจ้าของและบัตรประจำตัวคู่สัญญา ยื่นคำขอจดทะเบียน เจ้าหน้าที่สอบสวนสิทธิและประเมินราคา ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่ฝ่ายการเงิน ลงนามในสัญญาซื้อขาย จากนั้นเจ้าหน้าที่จดรายการสลักหลังและมอบโฉนดที่แก้ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์แล้วให้ผู้ซื้อ ควรเผื่อเวลาครึ่งวัน

เราตรวจสารบบที่ดินและเอกสารสิทธิ ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย จัดทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดินพร้อมรับรองลายมือชื่อโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร แปลและประสานงานรับรองนิติกรณ์ และเข้าร่วมวันโอนกับล่าม สอบถามขอบเขตงานและกรอบเวลาได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล การพิจารณาของพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นดุลพินิจของหน่วยงาน เราจึงไม่รับประกันผล

ขอคัดสำเนาโฉนดฉบับหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูสารบัญจดทะเบียนย้อนหลัง ตรวจว่ามีจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรืออายัดหรือไม่ ตรวจประเภทเอกสารสิทธิว่าเป็นโฉนด น.ส.4 จ. หรือ น.ส.3 ก. ซึ่งมีความมั่นคงต่างกัน ตรวจแนวเขตจริงกับรังวัด ตรวจผังเมืองและข้อกำหนดพื้นที่ควบคุมความสูงโดยเฉพาะในภูเก็ต และตรวจว่าที่ดินติดทางสาธารณะหรือมีทางเข้าออกจดทะเบียนไว้

โดยทั่วไปประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอนคำนวณจากราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะพร้อมภาษีท้องถิ่นหากถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่เข้าข้อยกเว้น หรืออากรแสตมป์หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล ควรให้สำนักงานที่ดินประเมินตัวเลขจริงก่อนวันโอน และระบุในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดรับภาระส่วนใด

การให้เช่าที่พักรายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมขัดต่อพระราชบัญญัติโรงแรม และมักขัดต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย มีการบังคับใช้อย่างจริงจังในพื้นที่ท่องเที่ยว ทางเลือกที่ถูกต้องคือปล่อยเช่ารายเดือนตั้งแต่สามสิบวันขึ้นไป หรือซื้อในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและเข้าโปรแกรมบริหารของโครงการ ผู้ให้เช่ายังต้องแจ้ง ตม.30 สำหรับผู้เช่าต่างชาติทุกครั้ง

หนี้ค่าส่วนกลางมีอายุความตามกฎหมาย และนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจไม่ออกหนังสือปลอดหนี้หากยังค้างชำระ ซึ่งทำให้โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ผู้ซื้อจึงต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ก่อนวันโอนเสมอ และในสัญญาควรกำหนดให้ผู้ขายรับผิดชอบหนี้ค้างทั้งหมดถึงวันโอน พร้อมกันเงินส่วนหนึ่งไว้จนกว่าจะได้หนังสือปลอดหนี้

ภูเก็ตมีข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคารตามระดับความสูงของพื้นที่ ข้อกำหนดผังเมืองรวมจังหวัด เขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม และข้อจำกัดใกล้ชายหาดและพื้นที่ลาดชัน ที่ดินสวยบนเนินหลายแปลงสร้างได้จำกัดกว่าที่คาด ควรตรวจกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนวางมัดจำ และให้ระบุเงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

ควรระบุรายละเอียดแปลงที่ดินหรือห้องชุดตามเอกสารสิทธิ ราคาที่แท้จริงและวิธีชำระ ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ กำหนดวันโอน เงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องผลการตรวจสอบทางกฎหมาย ผลการอนุมัติสินเชื่อ หนังสือปลอดหนี้ และโควตาต่างชาติ พร้อมค่าปรับและสิทธิเลิกสัญญากรณีฝ่ายใดผิดนัด ควรทำสองภาษาโดยระบุว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับหากตีความขัดกัน

รายการหลักคือค่าธรรมเนียมการโอนที่คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นกับระยะเวลาถือครองและสถานะผู้ขาย และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครต้องจ่าย จึงเป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา แนวปฏิบัติที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีของผู้ขายให้ผู้ขายรับผิดชอบ ควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

โดยหลักโอนกลับได้ในจำนวนที่สอดคล้องกับเงินที่นำเข้ามาซื้อพร้อมกำไรจากการขาย โดยธนาคารจะขอหลักฐานประกอบ ได้แก่ หนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศตอนซื้อ สัญญาซื้อขายที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน และหลักฐานการเสียภาษีวันโอน หากเอกสารตอนซื้อสูญหาย ควรขอสำเนาจากธนาคารต้นทางล่วงหน้า เพราะบางธนาคารเก็บย้อนหลังจำกัดปี

การให้เช่าที่พักรายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย ห้องชุดในอาคารพักอาศัยส่วนใหญ่ไม่เข้าเกณฑ์ ทำให้การปล่อยเช่ารายวันมีความเสี่ยงถูกร้องเรียนและปรับ อีกทั้งข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งห้ามไว้ชัดเจน แนวทางที่ปลอดภัยคือสัญญาเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปหรือทำผ่านโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรม

โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่รังวัดด้วยระบบพิกัดชัดเจน ซื้อขายและจดจำนองได้ตามปกติ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งแสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็ม การโอนต้องประกาศสามสิบวันก่อน และแนวเขตอาจคลาดเคลื่อนเมื่อรังวัดใหม่ ผู้ซื้อที่ต้องการความแน่นอนควรให้ผู้ขายดำเนินการออกโฉนดให้เรียบร้อยก่อนวันโอน

ก่อนวางเงินควรตรวจสามชั้นคือ ผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ตว่าที่ดินอยู่ในโซนสีใดและอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ประเภทใด ข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคารตามระดับความสูงจากน้ำทะเลซึ่งภูเก็ตมีข้อจำกัดเข้มกว่าหลายจังหวัด และระยะร่นจากแนวชายฝั่งกับถนนสาธารณะ ตรวจได้จากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ ข้อควรระวังคือโบรกเกอร์มักบอกว่าสร้างได้โดยไม่มีหนังสือยืนยัน ควรขอหนังสือตอบข้อหารือเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทำสัญญา

ธนาคารจะขอหลักฐานว่าเงินที่โอนออกมีที่มาถูกต้อง ชุดเอกสารมาตรฐานคือหนังสือรับรองการโอนเงินเข้าตอนซื้อ สัญญาซื้อขายฉบับกรมที่ดิน หลักฐานการชำระภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน และหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่โอนออกแล้ว หากตอนซื้อไม่ได้เก็บหลักฐานเงินเข้าไว้ การโอนออกจะยุ่งยากและอาจถูกจำกัดวงเงิน ควรรวบรวมชุดเอกสารตั้งแต่วันโอนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ไปตามหาย้อนหลัง

จุดสำคัญคือสัญญาต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่ทางราชการกำหนดสำหรับการขายที่ดินจัดสรรและอาคารชุด กำหนดงวดชำระผูกกับความคืบหน้างานก่อสร้างจริง ไม่ใช่ผูกกับเวลา ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์และค่าปรับกรณีล่าช้าให้ชัด ตรวจว่าใบอนุญาตจัดสรรและใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้วจริง และตรวจว่าที่ดินติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่พร้อมเงื่อนไขปลอดจำนองรายแปลง หากผู้ขายเลี่ยงไม่ให้ดูเอกสารเหล่านี้ ถือเป็นสัญญาณเตือนที่ไม่ควรมองข้าม

อัตราภาษีขึ้นกับการใช้ประโยชน์ที่ดินจริง โดยแบ่งเป็นเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่รกร้างว่างเปล่า บ้านหลังที่สองที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเสียในอัตราที่อยู่อาศัยแต่ไม่ได้รับยกเว้นฐานเดียวกับบ้านหลังหลัก ส่วนที่ดินเปล่าที่ทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์จะถูกเก็บอัตราสูงและเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่ปล่อยว่าง หนังสือแจ้งประเมินมาจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หากข้อมูลการใช้ประโยชน์ผิดสามารถยื่นคัดค้านภายในกำหนดได้

เจ้าพนักงานที่ดินจะให้ทั้งคู่ลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น เพื่อไม่ให้ที่ดินตกเป็นสินสมรสซึ่งจะขัดข้อห้ามการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว หากคู่สมรสต่างชาติอยู่ต่างประเทศ ต้องทำหนังสือมอบอำนาจและคำยืนยันผ่านสถานทูตหรือให้ทนายความรับรองแล้วผ่านการรับรองเอกสารตามสายที่กรมที่ดินยอมรับ การเตรียมล่วงหน้าช่วยไม่ให้วันโอนต้องเลื่อน

อย่างน้อยควรทำหกอย่างคือ คัดสารบบที่ดินและตรวจประวัติการได้มาย้อนหลัง ตรวจภาระผูกพันบนโฉนดทั้งจำนอง ภาระจำยอม และอายัด ตรวจแนวเขตจริงกับหลักหมุดในพื้นที่ ตรวจผังเมืองและข้อจำกัดความสูง ตรวจทางเข้าออกและสิทธิวางสาธารณูปโภค และตรวจว่าที่ดินไม่ทับซ้อนเขตป่าไม้ ที่ราชพัสดุ หรือเขตอุทยาน ทั้งหมดนี้ใช้เวลาไม่กี่วันแต่ป้องกันความเสียหายระดับสูง เราให้บริการตรวจครบทั้งชุดพร้อมรายงานสรุปสองภาษาให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้าใจได้ทันที