สัญญาเช่า 30 ปี สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย

ทางเลือกที่ใช้กันคือรอห้องในโควตาว่าง เลือกโครงการอื่น หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นสิทธิตามสัญญาไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขการขายต่อและการรับมรดกก่อนตัดสินใจ เพราะสิทธิการเช่ามีข้อจำกัดมากกว่ากรรมสิทธิ์ห้องชุด

ได้ กฎหมายไทยแยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินได้ คนต่างด้าวจึงถือกรรมสิทธิ์ตัวบ้านได้ โดยทำสัญญาเช่าที่ดินหรือจดสิทธิเหนือพื้นดินควบคู่ ควรให้ชื่อผู้ขออนุญาตก่อสร้างตามใบอนุญาต (แบบ อ.1) ตรงกับผู้ที่จะถือกรรมสิทธิ์บ้าน และจดทะเบียนโอนบ้านต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้อง

ทำได้ในทางกฎหมาย โดยคู่สมรสไทยเป็นเจ้าของที่ดินและจดทะเบียนสัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินให้คู่สมรสต่างชาติ แต่ต้องไม่ใช่การถือแทนหรือใช้ชื่อบังหน้า เพราะจะขัดมาตรา 96 และมาตรา 113 ประมวลกฎหมายที่ดิน สำนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสต่างชาติลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทย

ป.พ.พ. มาตรา 540 กำหนดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้าทำเกินให้ลดเหลือ 30 ปี และต่ออายุได้อีกไม่เกิน 30 ปี ส่วนการเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538

คำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีก 30 ปี ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิมและมักไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดินรายใหม่ ศาลไทยเคยวินิจฉัยจำกัดผลของคำมั่นเช่นนี้หลายคดี จึงควรถือว่าสิทธิที่แน่นอนคือ 30 ปีแรกที่จดทะเบียนไว้ และวางแผนการเงินบนสมมติฐานนั้น

สิทธิเก็บกินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 ให้ผู้ทรงสิทธิใช้สอยและถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้ ตั้งได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ และไม่มีค่าเช่ารายเดือนก็ได้ แต่เป็นสิทธิเฉพาะตัว โอนหรือตกทอดเป็นมรดกไม่ได้ และสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย

เหมาะกับผู้ที่จะปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น เพราะมาตรา 1410 ให้สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นได้ ตกทอดทางมรดกและโอนได้ ต่างจากสิทธิเก็บกิน จึงนิยมจดคู่กับสัญญาเช่าที่ดินเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าเรียกเก็บ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และมีอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ส่วนการจดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่มีค่าตอบแทนคิดค่าธรรมเนียมแบบคงที่ตามบัญชีอัตราของกรมที่ดิน อัตราปรับปรุงได้ จึงควรสอบถามยอดจริงกับสำนักงานที่ดินก่อนวันนัด

ควรขอตรวจสารบบเพื่อดูชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน รายการจำนอง ภาระจำยอง สิทธิเก็บกิน คำสั่งอายัด คดีความ แนวเวนคืน ข้อกำหนดผังเมือง และทางเข้าออกตามกฎหมาย รวมทั้งตรวจว่ารูปแปลงตรงกับที่ดินจริงหน้างาน การรุกล้ำและแนวเขตคลาดเคลื่อนเป็นสาเหตุข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุด

บริษัทที่จดทะเบียนในไทยและมีคนไทยถือหุ้นเกินกึ่งหนึ่งถือที่ดินได้ตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว จะเป็นนอมินีซึ่งผิดกฎหมาย เราไม่รับจัดโครงสร้างถือหุ้นแทน และแนะนำให้พิจารณาการเช่าระยะยาว สิทธิเหนือพื้นดิน หรือห้องชุดในโควตาต่างชาติแทน

ได้ การเช่าไม่ใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ จึงทำได้ภายใต้กรอบ 30 ปีตาม ป.พ.พ. และหากเป็นการเช่าเพื่ออุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 อาจเช่าได้ถึง 50 ปีและต่อได้อีก 50 ปี โดยต้องเข้าเงื่อนไขและได้รับอนุญาตตามที่กฎหมายกำหนด

ทางเลือกที่ใช้กันตามกฎหมาย ได้แก่ การเช่าระยะยาวจดทะเบียนสูงสุดสามสิบปีพร้อมเงื่อนไขต่ออายุตามสัญญา การซื้อในโควตาไทยผ่านนิติบุคคลไทยที่ประกอบธุรกิจจริง หรือรอห้องในโควตาต่างชาติที่ปล่อยคืน สิ่งที่ไม่ควรทำคือใช้คนไทยถือแทน เพราะเป็นนิติกรรมอำพรางที่มีโทษและอาจทำให้เสียสิทธิในทรัพย์ทั้งหมด

การจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์จดได้ครั้งละไม่เกินสามสิบปี ข้อสัญญาที่ระบุสิทธิต่ออายุอีกสามสิบปีมีผลผูกพันในทางสัญญาระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนล่วงหน้าได้ และศาลเคยวินิจฉัยว่าการต่ออายุต้องมีการจดทะเบียนใหม่เมื่อครบกำหนดจริง ผู้เช่าจึงควรประเมินความเสี่ยงเรื่องการเปลี่ยนตัวเจ้าของที่ดินระหว่างทางไว้ด้วย

สิทธิเก็บกินให้สิทธิใช้สอยและเก็บดอกผลตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ เหมาะกับคู่สมรสต่างชาติที่ต้องการความมั่นคงในการอยู่อาศัยบนที่ดินที่คู่สมรสไทยถือกรรมสิทธิ์ ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นและโอน/ตกทอดทางมรดกได้ตามที่ตกลง หากเป้าหมายคือความเป็นเจ้าของตัวบ้าน สิทธิเหนือพื้นดินมักตอบโจทย์กว่า และมักจดคู่กับสัญญาเช่าที่ดิน

ขอคัดสำเนาโฉนดฉบับหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูสารบัญจดทะเบียนย้อนหลัง ตรวจว่ามีจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรืออายัดหรือไม่ ตรวจประเภทเอกสารสิทธิว่าเป็นโฉนด น.ส.4 จ. หรือ น.ส.3 ก. ซึ่งมีความมั่นคงต่างกัน ตรวจแนวเขตจริงกับรังวัด ตรวจผังเมืองและข้อกำหนดพื้นที่ควบคุมความสูงโดยเฉพาะในภูเก็ต และตรวจว่าที่ดินติดทางสาธารณะหรือมีทางเข้าออกจดทะเบียนไว้

จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามการใช้ประโยชน์ โดยที่อยู่อาศัยมีอัตราต่ำที่สุดและมีการยกเว้นฐานภาษีสำหรับบ้านหลังหลักตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ส่วนห้องที่ปล่อยเช่าจะถือเป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์และเสียในอัตราสูงกว่า เจ้าของควรตรวจหนังสือแจ้งประเมินที่ท้องถิ่นส่งมาทุกปี และยื่นคัดค้านภายในกำหนดหากการจัดประเภทไม่ตรงกับการใช้จริง

การให้เช่าที่พักรายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมขัดต่อพระราชบัญญัติโรงแรม และมักขัดต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย มีการบังคับใช้อย่างจริงจังในพื้นที่ท่องเที่ยว ทางเลือกที่ถูกต้องคือปล่อยเช่ารายเดือนตั้งแต่สามสิบวันขึ้นไป หรือซื้อในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและเข้าโปรแกรมบริหารของโครงการ ผู้ให้เช่ายังต้องแจ้ง ตม.30 สำหรับผู้เช่าต่างชาติทุกครั้ง

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี ค่าใช้จ่ายหลักคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าคิดจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และอากรแสตมป์ตามอัตราที่กำหนด ข้อควรระวังคือคำมั่นว่าจะต่ออายุอีกสามสิบปีไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดินรายใหม่โดยอัตโนมัติ จึงควรวางโครงสร้างสัญญาให้รอบคอบ

สิทธิเก็บกินให้สิทธิครอบครองใช้สอยและเก็บดอกผล เช่น ปล่อยเช่าและรับค่าเช่า จดทะเบียนได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ส่วนสิทธิอาศัยให้เพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน ไม่รวมสิทธิเก็บดอกผล คู่สมรสต่างชาติที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมักใช้สิทธิเก็บกินจดทะเบียนบนโฉนดเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ทั้งสองสิทธิระงับเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายและตกทอดเป็นมรดกไม่ได้

ได้ เพราะกฎหมายไทยไม่ห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง สิ่งสำคัญคือแยกกรรมสิทธิ์บ้านออกจากที่ดินให้ชัด โดยขออนุญาตก่อสร้างในชื่อผู้เช่า ระบุในสัญญาเช่าว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของผู้เช่า และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างต่อเจ้าพนักงานพร้อมประกาศตามระเบียบ หากไม่ทำขั้นตอนนี้ ส่วนควบอาจตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดเก็บเป็นรายปีจากราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยแยกอัตราตามการใช้ประโยชน์ ที่อยู่อาศัยหลังหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้นตามมูลค่าที่กฎหมายกำหนด ส่วนห้องชุดที่ปล่อยเช่าจัดอยู่ในกลุ่มใช้ประโยชน์อื่นซึ่งอัตราสูงกว่า เจ้าของชาวต่างชาติมักได้รับหนังสือแจ้งประเมินทางไปรษณีย์ตามที่อยู่ที่แจ้งไว้ จึงควรแจ้งที่อยู่ติดต่อกับนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นปัจจุบัน

บริษัทที่ถือที่ดินต้องประกอบธุรกิจจริงและมีที่มาของเงินลงทุนที่อธิบายได้ เจ้าพนักงานที่ดินอาจสอบถามผู้ถือหุ้นไทยเรื่องแหล่งเงินและอาชีพ หากพบว่าเป็นการถือแทนชาวต่างชาติ มีความเสี่ยงถูกดำเนินคดีและถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดิน โครงสร้างที่ปลอดภัยกว่าคือเช่าระยะยาวจดทะเบียนพร้อมสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับสิ่งปลูกสร้าง หรือซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติ

สิทธิเหนือพื้นดินคือสิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น จดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน มีกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ต่างจากสัญญาเช่าตรงที่เป็นทรัพยสิทธิซึ่งโอนและตกทอดทางมรดกได้หากไม่ได้ตกลงห้ามไว้ จึงเป็นเครื่องมือที่ชาวต่างชาติใช้คู่กับสัญญาเช่าที่ดินเพื่อความมั่นคงของบ้านที่ปลูกสร้างเอง

การให้เช่าที่พักรายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย ห้องชุดในอาคารพักอาศัยส่วนใหญ่ไม่เข้าเกณฑ์ ทำให้การปล่อยเช่ารายวันมีความเสี่ยงถูกร้องเรียนและปรับ อีกทั้งข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งห้ามไว้ชัดเจน แนวทางที่ปลอดภัยคือสัญญาเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปหรือทำผ่านโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรม

เจ้าพนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในหนังสือยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยทั้งหมด และคู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินนั้น เพื่อไม่ให้ขัดข้อห้ามการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว ผลคือที่ดินเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย และคู่สมรสต่างชาติไม่มีสิทธิเรียกร้องแบ่งเมื่อหย่า จึงควรวางแผนคู่กับสิทธิเก็บกินหรือพินัยกรรมตั้งแต่ต้น

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร ถ้าโควตาเต็มแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนให้ชาวต่างชาติ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือรอให้มีต่างชาติรายอื่นขายออกแล้วโควตาคืนกลับมา ซื้อในโควตาไทยผ่านนิติบุคคลไทยที่ประกอบธุรกิจจริง หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวจดทะเบียนแทน สิ่งที่ต้องขอจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางมัดจำคือหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวฉบับปัจจุบัน เพราะโควตาเปลี่ยนได้ทุกวัน ถ้าไม่อยากไล่ตรวจเอง ทีมงานเราขอหนังสือรับรองและตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินให้ก่อนคุณผูกพันตามสัญญา

การให้เช่าที่พักรายวันโดยทั่วไปเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตและอาคารต้องผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย คอนโดที่พักอาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้ออกแบบให้ขอใบอนุญาตได้ และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดมักห้ามไว้อีกชั้น ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับและอาจถูกสั่งระงับ ทางเลือกที่ปลอดภัยคือปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไป หรือลงทุนในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรมและระบบบริหารห้องพักถูกต้องตั้งแต่ต้น