ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน — ข้อจำกัดและทางออกที่ถูกกฎหมาย

พระราชบัญญัติว่าด้วยการขัดกันแห่งกฎหมาย พ.ศ. 2481 วางหลักว่าการสืบมรดกในสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามกฎหมายภูมิลำเนาของเจ้ามรดกขณะถึงแก่ความตาย ส่วนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามกฎหมายแห่งถิ่นที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ดังนั้นที่ดินและห้องชุดในประเทศไทยอยู่ภายใต้กฎหมายไทยเสมอ ไม่ว่าเจ้ามรดกจะถือสัญชาติใด

เพราะธนาคาร สำนักงานที่ดิน กรมการขนส่งทางบก และนายทะเบียนหุ้น ต้องการคำสั่งศาลเพื่อยืนยันว่าผู้ใดมีอำนาจจัดการทรัพย์สินของผู้ตาย มาตรา 1713 ให้ทายาท ผู้มีส่วนได้เสีย หรือพนักงานอัยการ ยื่นคำร้องต่อศาลได้ แม้มีพินัยกรรมระบุตัวผู้จัดการมรดกไว้แล้ว โดยทั่วไปก็ยังต้องมีคำสั่งศาลตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกก่อนจึงจะดำเนินการกับหน่วยงานได้

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 93 อนุญาตให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมได้ แต่ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนด ในทางปฏิบัติการอนุญาตเกิดขึ้นน้อยมาก ทายาทต่างชาติส่วนใหญ่จึงต้องจำหน่ายที่ดินแทนการถือครอง

มาตรา 94 กำหนดให้คนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วันและไม่เกิน 1 ปี หากไม่จำหน่ายภายในกำหนด อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นแทน โดยผู้ถือยังได้รับเงินที่ได้จากการขายหลังหักค่าใช้จ่าย

สามีต่างชาติมีสิทธิรับมรดกในฐานะคู่สมรสตามมาตรา 1635 แต่สิทธิ "รับ" ไม่เท่ากับสิทธิ "ถือครอง" ที่ดิน เมื่อไม่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีก็ต้องจำหน่ายภายในกำหนดตามมาตรา 94 ทางเลือกที่ใช้กันคือให้บุตรที่มีสัญชาติไทยรับโอนที่ดิน แล้วจดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยตลอดชีวิตให้บิดา ซึ่งจดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน

ได้ กฎหมายไทยแยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินได้ คนต่างด้าวจึงรับมรดกตัวบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างและถือกรรมสิทธิ์ต่อไปได้ โดยข้อจำกัดตามประมวลกฎหมายที่ดินใช้กับตัวที่ดินเท่านั้น ทั้งนี้ต้องมีหลักฐานการแยกกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน เช่น การจดทะเบียนโอนบ้านแยกจากที่ดินหรือสัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียนไว้แล้ว

ได้ หากเข้าเงื่อนไขการถือกรรมสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 และโควตาต่างชาติของอาคารนั้นยังไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ในการโอนต้องแสดงหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน พร้อมคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก

มาตรา 19 เบญจ กำหนดว่าคนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาโดยทางมรดกหรือทางอื่น แต่ไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ได้เพราะไม่เข้าเงื่อนไขหรือเกินอัตราส่วน ต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันนับแต่วันได้มา และต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายใน 1 ปี หากไม่จำหน่าย อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายแทน

โดยทั่วไปได้แก่ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด ใบมรณบัตร บัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทางของผู้จัดการมรดกและทายาท หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 29 และหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าว รายการเอกสารอาจต่างกันตามดุลพินิจของเจ้าพนักงานแต่ละสำนักงาน

ไม่ต้อง การได้มาโดยทางมรดกไม่ใช่การซื้อขาย จึงไม่ต้องแสดงหนังสือรับรองการนำเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศ (FET) แต่ยังต้องพิสูจน์คุณสมบัติตามมาตรา 19 ข้ออื่น เช่น การมีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร หรืออาศัยข้อยกเว้นสำหรับผู้รับมรดกที่เป็นคู่สมรสหรือทายาทตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะพิจารณาเป็นรายกรณี

การจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมที่เป็นผู้สืบสันดานหรือบุพการีเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนกรณีผู้รับมรดกรายอื่นอัตราอยู่ที่ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน โดยการรับมรดกไม่ถือเป็นการขายจึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ อัตราค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน

ปัจจุบันต้องผ่านสามขั้นตอน คือ ให้ Notary Public ในประเทศต้นทางรับรอง จากนั้นให้กระทรวงการต่างประเทศของประเทศนั้นหรือสถานเอกอัครราชทูตไทยรับรองต่อ แล้วนำมาแปลเป็นภาษาไทยและยื่นรับรองคำแปลที่กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล ศาลไทยและสำนักงานที่ดินจึงจะรับเอกสารนั้นเป็นพยานหลักฐาน

ทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้แทนดำเนินการแทนได้ โดยลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทย หรือลงนามต่อหน้า Notary Public แล้วนำไปผ่านการรับรองต่อ ทั้งนี้หนังสือให้ความยินยอมของทายาทในคดีตั้งผู้จัดการมรดกก็รับรองด้วยวิธีเดียวกันได้ ส่วนแบบฟอร์มมอบอำนาจสำหรับสำนักงานที่ดินต้องใช้แบบ ท.ด.21 หรือ อ.ช.21 ตามประเภททรัพย์

ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินในฐานะทายาทโดยธรรมได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 93 แต่ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีซึ่งในทางปฏิบัติแทบไม่มีการอนุญาต ผลคือกรมที่ดินจะให้จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนดโดยทั่วไปหนึ่งปี หากไม่จำหน่ายอธิบดีมีอำนาจจำหน่ายแทน ทางออกที่วางแผนล่วงหน้าได้คือกำหนดให้ที่ดินตกแก่ทายาทสัญชาติไทย หรือแปลงการถือครองเป็นห้องชุดในโควตาต่างชาติซึ่งรับมรดกและถือครองต่อได้

ถือต่อได้หากทายาทมีคุณสมบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุดมาตรา 19 และห้องชุดยังอยู่ในสัดส่วนต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคาร ทายาทต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันนับแต่วันได้มา และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา (แบบ ธ.ต.3 หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร) หากขาดคุณสมบัติต้องจำหน่ายภายในหนึ่งปี

ประเทศไทยไม่มีระบบพิสูจน์พินัยกรรมนอกศาล ธนาคารและกรมที่ดินจึงเรียกคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกก่อนโอนทรัพย์แทบทุกกรณี แม้จะมีพินัยกรรมชัดเจน กระบวนการยื่นคำร้องต่อศาลที่ผู้ตายมีภูมิลำเนาใช้เวลาโดยทั่วไป 45–75 วันสำหรับคดีที่ไม่มีผู้คัดค้าน และหลังศาลมีคำสั่งต้องรอคดีถึงที่สุดอีกประมาณ 30 วันจึงขอคัดคำสั่งพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุดไปใช้ได้

ต้องนำมรณบัตรฉบับจริงไปรับรองในประเทศที่ออกเอกสารก่อน (Apostille หรือรับรองสถานทูตไทย) แล้วแปลเป็นภาษาไทยโดยผู้แปลที่รับผิดชอบคำแปล นำไปรับรองคำแปลที่กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล และหากผู้ตายเป็นคนไทยควรแจ้งตายต่อสถานเอกอัครราชทูตไทยเพื่อออกมรณบัตรไทยและจำหน่ายชื่อออกจากทะเบียนบ้าน ซึ่งจะทำให้ขั้นตอนที่ธนาคารและกรมที่ดินราบรื่นขึ้นมาก

ช่วยได้ในบางกรณีแต่มีข้อควรระวัง การให้โดยเสน่หาระหว่างมีชีวิตทำให้ทรัพย์นั้นไม่อยู่ในกองมรดกจึงไม่ต้องรอคำสั่งศาล แต่มีภาษีการให้ตามประมวลรัษฎากรสำหรับส่วนที่เกินเกณฑ์ยกเว้น และมีค่าธรรมเนียมโอนที่กรมที่ดิน อีกทั้งการให้อาจถูกเพิกถอนได้หากเข้าเงื่อนไขเนรคุณ หรือถูกเจ้าหนี้ฟ้องเพิกถอนการฉ้อฉลหากทำเพื่อหนีหนี้ จึงควรประเมินภาษีและหนี้สินคู่กันก่อนตัดสินใจ

กฎหมายไทยไม่รับรองการก่อตั้งทรัสต์เพื่อถือทรัพย์สินภายในประเทศ ยกเว้นทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุนตามกฎหมายเฉพาะ การพยายามให้ทรัสต์ต่างประเทศถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุดโดยตรงจึงมีความเสี่ยงถูกปฏิเสธการจดทะเบียน แนวทางที่ใช้ได้จริงมักเป็นการถือหุ้นบริษัทที่ประกอบธุรกิจโดยชอบ การวางพินัยกรรมฉบับไทย และการใช้กรมธรรม์ประกันชีวิตระบุผู้รับประโยชน์เป็นเครื่องมือส่งต่อสภาพคล่อง

ภาระจำนองติดไปกับตัวทรัพย์ ทายาทที่รับโอนจึงรับไปพร้อมภาระ ขั้นตอนคือขอคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก แจ้งธนาคารเพื่อพิจารณาโอนภาระหนี้ให้ทายาทที่มีคุณสมบัติ หรือรีไฟแนนซ์ในชื่อทายาท หรือขายทรัพย์เพื่อไถ่ถอน ระหว่างนี้ควรผ่อนชำระต่อเนื่องเพื่อไม่ให้ผิดนัด เพราะการบังคับจำนองจะทำให้ทายาทเสียโอกาสต่อรองราคาและเสียทรัพย์ในราคาต่ำกว่าตลาด

ทายาทที่อยู่ต่างประเทศมอบอำนาจให้ทนายความหรือบุคคลที่ไว้ใจดำเนินการแทนได้ แต่หนังสือมอบอำนาจต้องลงนามหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลไทยที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุล หรือลงนามหน้าโนตารีของประเทศนั้นแล้วทำนิติกรณ์ตามลำดับ เอกสารเบื้องต้นคือหนังสือเดินทาง หลักฐานความเป็นทายาท เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนสมรส และมรณบัตรของผู้ตาย ขั้นตอนคือร่างหนังสือมอบอำนาจตามถ้อยคำที่ศาลและกรมที่ดินยอมรับ ลงนามรับรอง แปลรับรอง แล้วส่งฉบับจริงกลับไทย ข้อควรระวังคือหนังสือมอบอำนาจที่เขียนอำนาจกว้างเกินไปมักถูกศาลหรือนายทะเบียนปฏิเสธ คำแนะนำคือให้ร่างจากทนายที่ทำคดีก่อนส่งไปลงนาม

คู่สมรสต่างชาติมีสิทธิรับมรดกในฐานะทายาทตามกฎหมายหรือตามพินัยกรรม แต่สิทธิถือครองที่ดินยังอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งกำหนดให้คนต่างชาติที่รับมรดกที่ดินต้องจำหน่ายภายในกำหนดที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด โดยทั่วไปคือ 1 ปี เอกสารเบื้องต้นคือมรณบัตร ทะเบียนสมรส โฉนดที่ดิน คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก และหนังสือเดินทาง ขั้นตอนคือขอตั้งผู้จัดการมรดก จดทะเบียนรับโอนมรดก แล้วดำเนินการจำหน่ายภายในกำหนด ข้อควรระวังคือห้องชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มีเงื่อนไขต่างจากที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดินได้ คำแนะนำคือวางโครงสร้างการถือทรัพย์ไว้ล่วงหน้าตั้งแต่ยังมีชีวิต

ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 ผู้รับมรดกจากเจ้ามรดกรายเดียวกันที่มีมูลค่าสุทธิเกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดต้องเสียภาษีเฉพาะส่วนที่เกิน โดยคู่สมรสของเจ้ามรดกได้รับยกเว้น เอกสารเบื้องต้นคือมรณบัตร หลักฐานทรัพย์สินที่ได้รับ เช่น โฉนดที่ดิน ทะเบียนหุ้น สมุดบัญชี และเอกสารประเมินมูลค่า ขั้นตอนคือประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับ ยื่นแบบแสดงรายการภาษีการรับมรดกต่อกรมสรรพากรภายในกำหนดนับจากวันที่ได้รับ แล้วชำระภาษีหรือขอผ่อนชำระ ข้อควรระวังคือทรัพย์สินคนละประเภทใช้ฐานประเมินต่างกัน คำแนะนำคือให้ประเมินมูลค่าพร้อมกับขั้นตอนตั้งผู้จัดการมรดกเพื่อไม่ให้พลาดกำหนดยื่น

ทำได้เมื่อทายาททุกคนเห็นพ้องและทรัพย์สินไม่ใช่ประเภทที่ต้องมีคำสั่งศาลจึงจะโอนได้ เช่น ทรัพย์สินเคลื่อนที่ที่ไม่มีทะเบียน แต่สำหรับที่ดิน ห้องชุด รถ หุ้น และบัญชีธนาคาร นายทะเบียนและธนาคารมักขอคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก เอกสารเบื้องต้นคือมรณบัตร หลักฐานความเป็นทายาททุกคน บันทึกข้อตกลงแบ่งมรดกที่ลงนามครบ และหลักฐานทรัพย์สิน ขั้นตอนคือจัดทำบันทึกข้อตกลงให้ชัดเจนว่าใครได้อะไร ลงนามพร้อมพยาน และรับรองลายมือชื่อเมื่อจะนำไปใช้ต่างประเทศ ข้อควรระวังคือข้อตกลงที่ไม่ครอบคลุมหนี้สินมักกลายเป็นข้อพิพาทภายหลัง คำแนะนำคือให้ร่างบันทึกโดยทนายและระบุการจัดการหนี้ไว้ด้วย

เราทำหน้าที่ที่ปรึกษาและผู้ดำเนินการควบกัน เริ่มจากประชุมทำแผนผังทายาทและบัญชีทรัพย์สินทุกประเทศ ตรวจว่าทรัพย์ใดต้องผ่านศาลและทรัพย์ใดโอนได้เลย ร่างคำร้องตั้งผู้จัดการมรดก ยื่นศาลและติดตามนัดไต่สวน ประสานธนาคารและกรมที่ดินหลังได้คำสั่ง จัดทำคำแปลและนิติกรณ์สำหรับทายาทที่อยู่ต่างประเทศ และคำนวณภาษีการรับมรดกพร้อมยื่นแบบ เอกสารเบื้องต้นที่ต้องส่งมาคือมรณบัตร ทะเบียนบ้าน หลักฐานความเป็นทายาท และรายการทรัพย์สินที่ทราบ ข้อควรระวังคือกำหนดเวลาทางภาษีและกำหนดจำหน่ายที่ดินของทายาทต่างชาติเดินไปพร้อมกัน คำแนะนำคือเริ่มปรึกษาเร็วที่สุดหลังการเสียชีวิต