รับมรดกห้องชุด — โควตาต่างชาติและการโอนที่สำนักงานที่ดิน

พระราชบัญญัติว่าด้วยการขัดกันแห่งกฎหมาย พ.ศ. 2481 วางหลักว่าการสืบมรดกในสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามกฎหมายภูมิลำเนาของเจ้ามรดกขณะถึงแก่ความตาย ส่วนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามกฎหมายแห่งถิ่นที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ดังนั้นที่ดินและห้องชุดในประเทศไทยอยู่ภายใต้กฎหมายไทยเสมอ ไม่ว่าเจ้ามรดกจะถือสัญชาติใด

ได้ หากเข้าเงื่อนไขการถือกรรมสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 และโควตาต่างชาติของอาคารนั้นยังไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ในการโอนต้องแสดงหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน พร้อมคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก

มาตรา 19 เบญจ กำหนดว่าคนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาโดยทางมรดกหรือทางอื่น แต่ไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ได้เพราะไม่เข้าเงื่อนไขหรือเกินอัตราส่วน ต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันนับแต่วันได้มา และต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายใน 1 ปี หากไม่จำหน่าย อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายแทน

โดยทั่วไปได้แก่ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด ใบมรณบัตร บัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทางของผู้จัดการมรดกและทายาท หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 29 และหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าว รายการเอกสารอาจต่างกันตามดุลพินิจของเจ้าพนักงานแต่ละสำนักงาน

การจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมที่เป็นผู้สืบสันดานหรือบุพการีเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนกรณีผู้รับมรดกรายอื่นอัตราอยู่ที่ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน โดยการรับมรดกไม่ถือเป็นการขายจึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ อัตราค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน

ทำได้และเป็นแนวทางที่ใช้กันมากสำหรับผู้มีทรัพย์สินในไทย โดยทำพินัยกรรมฉบับไทยจำกัดขอบเขตเฉพาะทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในราชอาณาจักร (Thai-situs assets) เช่น ห้องชุด บัญชีเงินฝากไทย รถยนต์ และหุ้นบริษัทไทย จุดสำคัญคือต้องเขียนข้อความจำกัดขอบเขตให้ชัดว่าไม่เพิกถอนพินัยกรรมฉบับต่างประเทศ และในทางกลับกันควรแก้พินัยกรรมฉบับต่างประเทศให้ระบุข้อยกเว้นตรงกัน มิฉะนั้นข้อความเพิกถอนทั่วไป (revocation clause) ในฉบับหลังอาจล้มฉบับแรกโดยไม่ตั้งใจ

ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินในฐานะทายาทโดยธรรมได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 93 แต่ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีซึ่งในทางปฏิบัติแทบไม่มีการอนุญาต ผลคือกรมที่ดินจะให้จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนดโดยทั่วไปหนึ่งปี หากไม่จำหน่ายอธิบดีมีอำนาจจำหน่ายแทน ทางออกที่วางแผนล่วงหน้าได้คือกำหนดให้ที่ดินตกแก่ทายาทสัญชาติไทย หรือแปลงการถือครองเป็นห้องชุดในโควตาต่างชาติซึ่งรับมรดกและถือครองต่อได้

ถือต่อได้หากทายาทมีคุณสมบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุดมาตรา 19 และห้องชุดยังอยู่ในสัดส่วนต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคาร ทายาทต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันนับแต่วันได้มา และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา (แบบ ธ.ต.3 หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร) หากขาดคุณสมบัติต้องจำหน่ายภายในหนึ่งปี

กฎหมายไทยไม่รับรองการก่อตั้งทรัสต์เพื่อถือทรัพย์สินภายในประเทศ ยกเว้นทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุนตามกฎหมายเฉพาะ การพยายามให้ทรัสต์ต่างประเทศถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุดโดยตรงจึงมีความเสี่ยงถูกปฏิเสธการจดทะเบียน แนวทางที่ใช้ได้จริงมักเป็นการถือหุ้นบริษัทที่ประกอบธุรกิจโดยชอบ การวางพินัยกรรมฉบับไทย และการใช้กรมธรรม์ประกันชีวิตระบุผู้รับประโยชน์เป็นเครื่องมือส่งต่อสภาพคล่อง

คู่สมรสต่างชาติมีสิทธิรับมรดกในฐานะทายาทตามกฎหมายหรือตามพินัยกรรม แต่สิทธิถือครองที่ดินยังอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งกำหนดให้คนต่างชาติที่รับมรดกที่ดินต้องจำหน่ายภายในกำหนดที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด โดยทั่วไปคือ 1 ปี เอกสารเบื้องต้นคือมรณบัตร ทะเบียนสมรส โฉนดที่ดิน คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก และหนังสือเดินทาง ขั้นตอนคือขอตั้งผู้จัดการมรดก จดทะเบียนรับโอนมรดก แล้วดำเนินการจำหน่ายภายในกำหนด ข้อควรระวังคือห้องชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มีเงื่อนไขต่างจากที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดินได้ คำแนะนำคือวางโครงสร้างการถือทรัพย์ไว้ล่วงหน้าตั้งแต่ยังมีชีวิต

ทำได้เมื่อทายาททุกคนเห็นพ้องและทรัพย์สินไม่ใช่ประเภทที่ต้องมีคำสั่งศาลจึงจะโอนได้ เช่น ทรัพย์สินเคลื่อนที่ที่ไม่มีทะเบียน แต่สำหรับที่ดิน ห้องชุด รถ หุ้น และบัญชีธนาคาร นายทะเบียนและธนาคารมักขอคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก เอกสารเบื้องต้นคือมรณบัตร หลักฐานความเป็นทายาททุกคน บันทึกข้อตกลงแบ่งมรดกที่ลงนามครบ และหลักฐานทรัพย์สิน ขั้นตอนคือจัดทำบันทึกข้อตกลงให้ชัดเจนว่าใครได้อะไร ลงนามพร้อมพยาน และรับรองลายมือชื่อเมื่อจะนำไปใช้ต่างประเทศ ข้อควรระวังคือข้อตกลงที่ไม่ครอบคลุมหนี้สินมักกลายเป็นข้อพิพาทภายหลัง คำแนะนำคือให้ร่างบันทึกโดยทนายและระบุการจัดการหนี้ไว้ด้วย