การเพิกถอน ความเสี่ยง และข้อควรระวัง

จริง กรมที่ดินเตือนไว้ชัดเจนว่าอย่าลงชื่อในแบบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ และให้ขีดฆ่าช่องว่างที่ไม่ใช้ เพราะการเว้นช่องว่างเปิดโอกาสให้เติมข้อความเพิ่มภายหลัง ซึ่งเป็นสาเหตุของข้อพิพาทเรื่องการโอนที่ดินจำนวนมาก หากมีการแก้ไขข้อความ ผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อกำกับทุกจุดที่แก้

ทำได้ก็ต่อเมื่อหนังสือมอบอำนาจฉบับแรกให้อำนาจมอบช่วงไว้ชัดเจน หากไม่ได้ระบุ ผู้รับมอบอำนาจไม่มีสิทธิตั้งผู้รับมอบอำนาจช่วงได้เอง หน่วยงานผู้รับมักขอดูสายอำนาจครบทั้งสองฉบับพร้อมกัน และในทางปฏิบัติควรหลีกเลี่ยงการมอบช่วงหลายทอด เพราะเพิ่มโอกาสถูกตีกลับอย่างมาก

ทำหนังสือบอกเลิกการมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษร แจ้งผู้รับมอบอำนาจ และแจ้งหน่วยงานที่อาจมีการนำเอกสารไปใช้ เช่น สำนักงานที่ดินท้องที่และธนาคาร พร้อมขอคืนต้นฉบับ ควรเก็บหลักฐานการแจ้งไว้ เพราะหากบุคคลภายนอกทำการโดยสุจริตก่อนได้รับแจ้ง ผลของนิติกรรมอาจยังผูกพันผู้มอบอำนาจได้

โดยหลักการมอบอำนาจสิ้นสุดลงเมื่อผู้มอบอำนาจถึงแก่ความตาย ตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือล้มละลาย การนำเอกสารไปใช้ต่อหลังจากนั้นอาจเป็นความผิด และหน่วยงานจะปฏิเสธเมื่อพบมรณบัตรหรือการจำหน่ายชื่อในทะเบียนบ้าน กรณีเช่นนี้ต้องเข้าสู่กระบวนการจัดการมรดกแทน

อันดับต้น ๆ คือ ชื่อสะกดไม่ตรงหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชน ขอบเขตอำนาจกว้างเกินไปหรือไม่ครอบคลุมสิ่งที่จะทำจริง เว้นช่องว่างหรือแก้ไขโดยไม่ลงชื่อกำกับ ปิดอากรแสตมป์ไม่ครบ ใช้แบบฟอร์มเก่าที่หน่วยงานยกเลิกแล้ว ลำดับรับรองผิด เช่น ส่งกงสุลก่อนรับรองลายมือชื่อ และคำแปลไม่ครอบคลุมตราประทับหรือหน้าหลังของเอกสาร

จำกัดขอบเขตให้แคบที่สุดเท่าที่ทำงานได้จริง กำหนดวันสิ้นสุดในตัวเอกสาร ระบุห้ามมอบอำนาจช่วง ระบุจำนวนเงินหรือราคาขั้นต่ำหากเกี่ยวกับการขายทรัพย์ ทำสำเนาเก็บไว้ทุกฉบับพร้อมบันทึกว่ามอบให้ใครเมื่อใด และแจ้งหน่วยงานทันทีเมื่อยกเลิก

ทำได้ โดยใช้แบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดินและกรอกข้อความให้ครบ ระบุเลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด และขอบเขตอำนาจว่าให้ขาย รับเงิน และลงนามในสัญญาซื้อขายได้ ห้ามเว้นช่องว่างไว้ให้กรอกภายหลังเพราะเป็นช่องทางทุจริตที่พบบ่อยที่สุด ควรขีดฆ่าช่องว่างและลงลายมือชื่อกำกับ พร้อมแนบสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้าที่มีตราประทับตรวจคนเข้าเมือง

สิ้นผลเมื่อครบกำหนดเวลาที่ระบุ เมื่อกิจการที่มอบสำเร็จ เมื่อผู้มอบอำนาจถอน เมื่อผู้รับมอบบอกเลิก หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งตาย ตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือล้มละลาย ตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเพิกถอนที่ปลอดภัยคือทำหนังสือเพิกถอนเป็นลายลักษณ์อักษร แจ้งผู้รับมอบอำนาจ และที่สำคัญกว่าคือแจ้งบุคคลภายนอกที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือคู่สัญญา เพราะบุคคลภายนอกที่สุจริตและไม่รู้เรื่องการเพิกถอนยังอาจได้รับความคุ้มครอง

ทำได้ต่อเมื่อหนังสือมอบอำนาจฉบับแรกอนุญาตไว้โดยชัดแจ้ง หรือมีพฤติการณ์จำเป็นตามกฎหมายตัวแทน หน่วยงานราชการไทยส่วนใหญ่ระมัดระวังเรื่องนี้มากและมักขอดูหนังสือฉบับต้นทางพร้อมกัน หากไม่ประสงค์ให้มอบช่วงควรเขียนข้อความห้ามไว้ให้ชัดเพื่อลดความเสี่ยง

ต้องตรงกับลายมือชื่อในหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนที่ใช้แสดงตน หากลายมือชื่อเปลี่ยนไปจากเดิม ควรลงทั้งแบบเก่าและแบบใหม่พร้อมคำรับรองของโนตารีหรือทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อ เจ้าหน้าที่มักปฏิเสธเอกสารเมื่อสะกดชื่อไม่ตรงกับหนังสือเดินทางแม้ต่างเพียงตัวอักษรเดียว

ตรวจห้าจุดตามลำดับ ชื่อและเลขเอกสารแสดงตนสะกดตรงหนังสือเดินทาง ขอบอำนาจเขียนเจาะจงถึงธุรกรรมและทรัพย์ที่ระบุได้ วันที่และสถานที่ลงนามครบ ไม่มีช่องว่างที่กรอกภายหลังได้ และรูปแบบการรับรองตรงกับที่หน่วยงานปลายทางประกาศไว้ ควรขอให้หน่วยงานผู้รับยืนยันร่างก่อนนำไปลงนามต่อหน้าโนตารี เพราะการแก้หลังรับรองแล้วต้องเริ่มกระบวนการใหม่ทั้งหมด

ผู้เยาว์ทำนิติกรรมสำคัญต้องได้รับความยินยอมจากผู้แทนโดยชอบธรรม และการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์ต้องขออนุญาตศาล ส่วนคนไร้ความสามารถมอบอำนาจเองไม่ได้ ผู้อนุบาลเป็นผู้ดำเนินการตามขอบอำนาจที่กฎหมายกำหนดและบางกรณีต้องขออนุญาตศาลด้วย เจ้าพนักงานที่ดินจะขอดูคำสั่งศาลประกอบทุกครั้ง

ขอให้เจ้าหน้าที่ระบุเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรหรือชี้จุดที่ไม่ผ่านให้ชัดเจน เก็บสำเนาเอกสารที่ยื่นทั้งชุด แล้วแก้เฉพาะจุดนั้นเพื่อไม่ต้องเริ่มกระบวนการรับรองใหม่ทั้งหมด กรณีที่ต้องแก้ตัวข้อความในหนังสือมอบอำนาจที่ผ่านการรับรองแล้ว ต้องทำฉบับใหม่และรับรองใหม่ ไม่ควรขูดลบหรือแก้ด้วยปากกาเพราะจะทำให้เอกสารเสียไปทั้งฉบับ

กฎหมายไม่ได้กำหนดอายุตายตัวไว้ หนังสือมอบอำนาจจะสิ้นผลเมื่อทำการที่มอบเสร็จสิ้น เมื่อผู้มอบเพิกถอน เมื่อผู้มอบหรือผู้รับมอบถึงแก่ความตาย หรือเมื่อครบกำหนดที่ระบุไว้ในเอกสาร ในทางปฏิบัติหลายหน่วยงานเช่นธนาคารหรือสำนักงานที่ดินมักไม่รับเอกสารที่ลงวันที่นานเกินหกเดือนถึงหนึ่งปี จึงควรระบุขอบเขตและช่วงเวลาให้ชัด และทำฉบับใหม่หากธุรกรรมล่าช้าออกไป

ทำหนังสือบอกเลิกการมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษร แจ้งไปยังผู้รับมอบอำนาจโดยวิธีที่พิสูจน์การได้รับได้ เช่น ไปรษณีย์ตอบรับหรือ EMS พร้อมเก็บหลักฐาน จากนั้นแจ้งหน่วยงานหรือคู่สัญญาที่อาจถูกนำเอกสารเดิมไปใช้ เช่น สำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เพื่อป้องกันบุคคลภายนอกที่สุจริตเข้าใจว่ายังมีอำนาจอยู่ กรณีมีความเสี่ยงถูกนำไปใช้ในทางมิชอบควรปรึกษาทนายความเพื่อพิจารณาแจ้งความไว้เป็นหลักฐาน

มีโอกาสถูกปฏิเสธสูง เพราะเจ้าหน้าที่ใช้การเทียบลายมือชื่อเป็นหลักในการยืนยันตัวบุคคล หากลายเซ็นเปลี่ยนไปจากเอกสารแสดงตน ควรเซ็นให้เหมือนเอกสารแสดงตนที่นำไปแสดง หรือทำหนังสือรับรองว่าเป็นบุคคลเดียวกันและใช้ลายมือชื่อสองแบบ โดยให้โนตารีพับลิกหรือเจ้าหน้าที่กงสุลรับรองไว้พร้อมกัน จะช่วยลดการถูกตีกลับได้มาก

หัวใจอยู่ที่ความสามารถในการแสดงเจตนา หากยังรู้สึกตัวและเข้าใจเรื่องที่มอบก็ทำได้ ควรมีใบรับรองแพทย์ยืนยันสภาวะสติสัมปชัญญะในวันที่ลงนามและมีพยานที่น่าเชื่อถือ แต่หากไม่สามารถแสดงเจตนาได้แล้ว การมอบอำนาจจะทำไม่ได้ ทางที่ถูกต้องคือยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้สั่งเป็นคนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถและตั้งผู้อนุบาลหรือผู้พิทักษ์ ซึ่งต้องดำเนินการโดยทนายความ

วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือขอแบบฟอร์มหรือตัวอย่างถ้อยคำจากหน่วยงานผู้รับก่อนร่าง เพราะธนาคาร สำนักงานที่ดิน กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และหน่วยงานต่างประเทศต่างมีข้อกำหนดของตนเอง จากนั้นจึงร่างให้ตรงคำที่เขาใช้ ระบุเลขอ้างอิงของทรัพย์สินหรือคดี และส่งร่างให้เจ้าหน้าที่ตรวจทางอีเมลก่อนนำไปรับรอง จะลดการเดินทางซ้ำและลดความเสี่ยงเอกสารถูกตีกลับจากต่างประเทศได้มาก

ธนาคารแต่ละแห่งกำหนดแบบฟอร์มและเงื่อนไขของตนเอง หลายแห่งรับเฉพาะแบบของธนาคารและต้องลงนามต่อหน้าพนักงาน หากผู้มอบอำนาจอยู่ต่างประเทศ แนวปฏิบัติที่ใช้บ่อยคือให้ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่กงสุลไทยหรือโนตารีพับลิก แล้วนำมาแปลและรับรองนิติกรณ์ที่กรมการกงสุลก่อนยื่น เอกสารที่ควรเตรียมคือ พาสปอร์ตหรือบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย สมุดบัญชีหรือเลขบัญชี และหนังสือมอบอำนาจที่ระบุขอบเขตให้ชัด ข้อควรระวังคือระบุอำนาจกว้างเกินไปมักถูกปฏิเสธ ควรถามสาขาที่เปิดบัญชีไว้ก่อนจัดทำเอกสาร

การเพิกถอนควรทำเป็นหนังสือ ระบุฉบับที่ต้องการเพิกถอน วันที่ และแจ้งให้ผู้รับมอบอำนาจทราบ พร้อมแจ้งบุคคลภายนอกที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือคู่สัญญา เพราะการกระทำที่ผู้รับมอบทำไปโดยบุคคลภายนอกสุจริตยังอาจผูกพันผู้มอบได้ตามหลักตัวแทนใน ป.พ.พ. ขั้นตอนที่แนะนำคือส่งหนังสือแบบมีหลักฐานการรับ เก็บใบตอบรับ และขอคืนต้นฉบับที่มอบไป ข้อควรระวังคือการบอกเลิกทางวาจาพิสูจน์ยากเมื่อเกิดข้อพิพาท

เราตรวจร่างในฐานะที่ปรึกษา โดยเทียบวัตถุประสงค์จริงของคุณกับแบบฟอร์มที่หน่วยงานปลายทางใช้ ระบุอำนาจให้พอดี ไม่กว้างจนเสี่ยงและไม่แคบจนใช้ไม่ได้ ตรวจการติดอากรแสตมป์ จำนวนต้นฉบับ พยาน และภาษาที่ต้องแปล พร้อมวางลำดับการรับรองข้ามประเทศให้เสร็จในรอบเดียว ทีมงานมีประสบการณ์มากกว่า 15 ปีกับงานที่ดิน ธุรกิจ คดี และงานกงสุล หากไม่ต้องการเสี่ยงถูกตีกลับ ส่งร่างหรือเล่าเป้าหมายให้เราประเมินขั้นตอนก่อนลงนามได้

งานทะเบียนที่สำนักงานที่ดินใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดินโดยเฉพาะ ไม่ใช่หนังสือมอบอำนาจแบบทั่วไป เอกสารที่ต้องเตรียมคือ แบบมอบอำนาจของกรมที่ดินที่กรอกครบและไม่มีช่องว่าง โฉนดฉบับจริง บัตรประชาชน/พาสปอร์ตและทะเบียนบ้านของผู้มอบและผู้รับมอบ พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง ขั้นตอนคือ (1) ระบุรายการที่มอบให้ชัด เช่น ขาย จำนอง หรือรับโอนแปลงใด (2) ลงนามโดยมีพยานสองคน (3) ถ้าลงนามต่างประเทศให้ผ่าน Notary และรับรองสถานทูต แล้วยื่นรับรองนิติกรณ์ที่กรมการกงสุล (4) ยื่นต่อสำนักงานที่ดินพร้อมคู่สัญญาอีกฝ่าย ข้อควรระวังที่ทำให้เรื่องตกบ่อยคือ เว้นช่องว่างในแบบพิมพ์ ระบุเลขโฉนดผิด หรือชื่อสะกดไม่ตรงเอกสารสิทธิ ถ้าไม่อยากเสี่ยงเดินเรื่องซ้ำ ทีมเราตรวจแบบและสายเอกสารให้ก่อนยื่น

ทำได้ทั้งการยื่นแบบ ขอคืนภาษี รับหนังสือ และให้ถ้อยคำ แต่ควรระบุขอบเขตให้ชัดเป็นข้อ ๆ เช่น ยื่นแบบภาษีปีใด รับเช็คคืนภาษีหรือไม่ และให้ถ้อยคำแทนได้เพียงใด เอกสารที่ใช้คือ หนังสือมอบอำนาจปิดอากรแสตมป์ สำเนาบัตร/พาสปอร์ตของผู้มอบและผู้รับมอบพร้อมลงนามรับรอง และเอกสารประกอบแบบภาษี ข้อควรระวังคือ ถ้าเป็นการรับเงินคืนภาษีต้องระบุอำนาจรับเงินไว้ชัดเจน ไม่เช่นนั้นเจ้าหน้าที่จะไม่จ่าย และการมอบอำนาจกว้างเกินไปสร้างความเสี่ยงต่อผู้มอบเอง คำแนะนำคือกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของอำนาจไว้ในเอกสารด้วย

โดยหลักการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาตัวแทนระงับลงเมื่อตัวการถึงแก่ความตาย ตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือล้มละลาย ดังนั้นการใช้หนังสือมอบอำนาจต่อหลังผู้มอบเสียชีวิตย่อมทำไม่ได้ และหน่วยงานทะเบียนจะปฏิเสธเมื่อทราบ สิ่งที่ต้องทำแทนคือ ดำเนินการทางมรดก โดยขอตั้งผู้จัดการมรดกจากศาลแล้วให้ผู้จัดการมรดกทำนิติกรรมในนามกองมรดก เอกสารที่ต้องใช้คือ ใบมรณบัตร ทะเบียนบ้านผู้ตาย เอกสารแสดงทรัพย์ และบัญชีเครือญาติ ข้อควรระวังคือ การฝืนใช้หนังสือมอบอำนาจเดิมอาจเข้าข่ายความผิดอาญา ทีมเราช่วยวางลำดับเรื่องมรดกและเอกสารข้ามประเทศให้ได้

ทำได้ในทางร่าง แต่ในทางปฏิบัติหน่วยงานปลายทางมักขอฉบับที่ระบุอำนาจเฉพาะเรื่อง เช่น กรมที่ดินใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดินสำหรับการโอน ธนาคารใช้แบบของธนาคารเอง และศาลต้องการถ้อยคำที่ระบุคดีและศาลที่ยื่น การเขียนอำนาจกว้างเกินไปทำให้ถูกตีความว่าไม่ชัดเจนและถูกปฏิเสธ แนวทางที่ปลอดภัยคือแยกฉบับตามหน่วยงาน หรือทำฉบับหลักที่ระบุรายการอำนาจเป็นข้อ ๆ พร้อมขอบเขต วันเริ่ม วันสิ้นสุด และข้อห้ามมอบอำนาจช่วง แล้วออกสำเนารับรองให้ผู้รับมอบอำนาจถือไปแต่ละหน่วยงาน

ทำหนังสือเพิกถอนเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุเลขที่หรือวันที่ของฉบับเดิม ชื่อคู่กรณี และวันที่มีผล จากนั้นให้ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อรับรอง แล้วผ่านนิติกรณ์กรมการกงสุลและช่องทางรับรองปลายทางเช่นเดียวกับฉบับเดิม สิ่งสำคัญคือต้องแจ้งไปยังหน่วยงานที่ถือฉบับเดิมโดยตรง เช่น ธนาคาร ทนายความปลายทาง หรือสำนักงานที่ดินต่างประเทศ เพราะการเพิกถอนมีผลต่อบุคคลภายนอกเมื่อบุคคลนั้นได้รับแจ้งแล้ว

กรมที่ดินมีแบบพิมพ์เฉพาะ ได้แก่ แบบมอบอำนาจที่ดิน ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด ควรกรอกให้ครบ ไม่เว้นช่องว่าง ระบุเลขโฉนดหรือเลขห้องชุด เนื้อที่ และประเภทนิติกรรมให้ตรงกับสารบบ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของทั้งสองฝ่ายที่รับรองสำเนาถูกต้อง หากผู้มอบอำนาจเป็นชาวต่างชาติที่ลงนามนอกประเทศ ต้องผ่านการรับรองระหว่างประเทศและแปลรับรองก่อน

นอกจากตัวหนังสือมอบอำนาจ ต้องมีหลักฐานว่าผู้ลงนามมีอำนาจผูกพันบริษัท ได้แก่ หนังสือรับรองการจดทะเบียนที่ออกไม่เกินกำหนดที่หน่วยงานปลายทางยอมรับ รายงานการประชุมกรรมการที่อนุมัติการมอบอำนาจ และตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ เอกสารชุดนี้ต้องผ่านการรับรองในประเทศต้นทางและแปลรับรองเป็นไทย จุดที่ถูกตีกลับบ่อยคือชื่อบริษัทในคำแปลสะกดไม่ตรงกับที่เคยจดทะเบียนไว้กับหน่วยงานไทย

โดยหลักการมอบอำนาจสิ้นสุดลงเมื่อผู้มอบอำนาจถึงแก่ความตายหรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ การนำไปใช้ต่อหลังจากนั้นอาจไม่มีผลผูกพันและมีความเสี่ยงทางกฎหมาย กรณีจัดการทรัพย์มรดกต้องเปลี่ยนเส้นทางไปสู่การตั้งผู้จัดการมรดกโดยคำสั่งศาล บางประเทศมีเครื่องมือแยกต่างหากที่ยังมีผลเมื่อผู้มอบอำนาจไร้ความสามารถ ซึ่งต้องร่างตามกฎหมายของประเทศนั้นโดยเฉพาะ

แบบพิมพ์ของกรมที่ดินกำหนดให้มีพยานสองคน ส่วนเอกสารที่ใช้ต่างประเทศขึ้นกับกฎหมายปลายทาง บางประเทศต้องการพยานสองคนที่ไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียและต้องระบุที่อยู่ของพยาน บางประเทศต้องการเพียงการรับรองโดยโนตารี แนวปฏิบัติที่ลดความเสี่ยงคือจัดพยานสองคนที่มีเอกสารแสดงตนพร้อมเสมอ เพราะการเพิ่มพยานภายหลังทำไม่ได้โดยไม่ลงนามใหม่ทั้งฉบับ

ห้าสาเหตุที่พบบ่อยคือ หนึ่ง ชื่อสะกดไม่ตรงหนังสือเดินทางแม้ต่างเพียงตัวอักษรเดียว สอง ขอบเขตอำนาจกว้างหรือคลุมเครือจนหน่วยงานตีความไม่ได้ สาม ขาดเอกสารแสดงอำนาจของผู้ลงนามฝ่ายนิติบุคคล สี่ ลำดับการรับรองผิดขั้น เช่น แปลก่อนรับรองต้นฉบับ ห้า เอกสารเกินกรอบอายุที่ปลายทางยอมรับ การตรวจร่างและลำดับขั้นก่อนลงนามช่วยลดโอกาสถูกตีกลับได้มากที่สุด