มอบอำนาจซื้อขาย โอน จำนอง และเช่าอสังหาริมทรัพย์

หนังสือมอบอำนาจทั่วไปให้ผู้รับมอบอำนาจทำกิจการแทนได้ในขอบเขตกว้าง ส่วนมอบอำนาจเฉพาะการระบุกิจการเดียวหรือชุดกิจการที่จำกัด เช่น ขายที่ดินแปลงหนึ่งตามเลขโฉนดที่ระบุ ในทางปฏิบัติหน่วยงานไทยและต่างประเทศเกือบทั้งหมดต้องการแบบเฉพาะการ เพราะตรวจสอบขอบเขตได้ชัดเจนกว่าและลดข้อโต้แย้งภายหลัง หลักเรื่องตัวแทนอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 797 เป็นต้นไป

ยึดตามหน่วยงานผู้รับ ถ้าจะใช้กับสำนักงานที่ดิน อำเภอ ศาล หรือส่วนราชการไทย ให้ทำเป็นภาษาไทย ถ้าจะใช้ต่างประเทศให้ทำเป็นภาษาของหน่วยงานปลายทางหรือทำสองภาษาในฉบับเดียวกัน กรณีสองภาษา ควรระบุว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับเมื่อข้อความขัดกัน เพื่อไม่ให้ตีความคลาดเคลื่อน

ได้ โดยทั่วไปสำนักงานที่ดินต้องการหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน (ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และแบบสำหรับห้องชุดในกรณีอาคารชุด) กรอกให้ครบทุกช่อง ระบุประเภทนิติกรรม เลขโฉนดหรือเลขห้องชุด เนื้อที่ และราคาที่ตกลง พร้อมแนบบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย ควรตรวจแบบฟอร์มล่าสุดจาก dol.go.th ก่อนกรอกทุกครั้ง

โดยทั่วไปลงนามในแบบมอบอำนาจของกรมที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทยในประเทศที่พำนัก เพื่อให้รับรองลายมือชื่อ แล้วส่งฉบับจริงกลับมาให้ผู้รับมอบอำนาจในไทยยื่นที่สำนักงานที่ดิน ถ้าลงนามต่อหน้า notary ท้องถิ่นแทน จะต้องผ่านการรับรองต่อเนื่องและแปลเป็นไทยพร้อมรับรองคำแปลก่อน ควรถามสำนักงานที่ดินท้องที่ล่วงหน้าเพราะแนวปฏิบัติแต่ละแห่งต่างกัน

จริง กรมที่ดินเตือนไว้ชัดเจนว่าอย่าลงชื่อในแบบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ และให้ขีดฆ่าช่องว่างที่ไม่ใช้ เพราะการเว้นช่องว่างเปิดโอกาสให้เติมข้อความเพิ่มภายหลัง ซึ่งเป็นสาเหตุของข้อพิพาทเรื่องการโอนที่ดินจำนวนมาก หากมีการแก้ไขข้อความ ผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อกำกับทุกจุดที่แก้

ได้ แต่ต้องระบุประเภทนิติกรรมให้ตรง เช่น จำนอง ไถ่ถอนจำนอง ขายฝาก หรือรับโอนมรดก และระบุวงเงินหรือเงื่อนไขสำคัญ สำนักงานที่ดินจะไม่ยอมให้ดำเนินการเกินกว่าที่ระบุไว้ หากต้องทำหลายนิติกรรมในคราวเดียว ควรระบุแยกเป็นข้อ ๆ ในฉบับเดียวกันแทนการเขียนกว้าง ๆ ว่า “จัดการทุกอย่างเกี่ยวกับที่ดิน”

ได้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้เต็มระยะเวลาที่ตกลง ดังนั้นหนังสือมอบอำนาจควรระบุทั้งอำนาจลงนามในสัญญาเช่าและอำนาจไปจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมระบุระยะเวลาเช่าและค่าเช่าที่ตกลง

ได้ กรมสรรพากรยอมรับการมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนโดยต้องมีใบมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ครบถ้วน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่ายที่รับรองสำเนาถูกต้อง กรณีรับเช็คคืนภาษีหรือรับเงินโอน ควรระบุเลขบัญชีและชื่อบัญชีให้ชัดเจนในเอกสาร เพื่อป้องกันปัญหาการจ่ายเงินผิดตัว

ได้ เมื่อศาลมีคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกแล้ว ผู้จัดการมรดกสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปจดทะเบียนโอนมรดกแทนได้ โดยใช้แบบมอบอำนาจของกรมที่ดิน แนบคำสั่งศาลและหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด สำนักงานที่ดินจะตรวจว่าขอบเขตอำนาจในเอกสารครอบคลุมการจดทะเบียนประเภทนั้นจริงหรือไม่

กฎหมายไทยไม่ได้กำหนดจำนวนพยานไว้เป็นการทั่วไปสำหรับใบมอบอำนาจ แต่แบบของกรมที่ดินและแบบของธนาคารส่วนใหญ่กำหนดพยานสองคน และประเทศปลายทางหลายแห่ง เช่น สหราชอาณาจักรและออสเตรเลีย ก็มักกำหนดพยานที่ไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียและไม่ใช่ญาติ จึงควรเตรียมพยานสองคนพร้อมสำเนาบัตรประจำตัวไว้เสมอ

โดยทั่วไปไม่ได้ ต้องผ่านการรับรองต่อเนื่องในประเทศต้นทางก่อน แล้วให้สถานเอกอัครราชทูตไทยในประเทศนั้นรับรอง จากนั้นแปลเป็นภาษาไทยและให้กรมการกงสุลรับรองคำแปล จึงนำไปยื่นต่อสำนักงานที่ดิน ธนาคาร ศาล หรือหน่วยงานไทยได้ ระยะเวลารวมโดยทั่วไปหลายสัปดาห์ ขึ้นกับคิวของแต่ละหน่วยงาน

ทำหนังสือบอกเลิกการมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษร แจ้งผู้รับมอบอำนาจ และแจ้งหน่วยงานที่อาจมีการนำเอกสารไปใช้ เช่น สำนักงานที่ดินท้องที่และธนาคาร พร้อมขอคืนต้นฉบับ ควรเก็บหลักฐานการแจ้งไว้ เพราะหากบุคคลภายนอกทำการโดยสุจริตก่อนได้รับแจ้ง ผลของนิติกรรมอาจยังผูกพันผู้มอบอำนาจได้

กฎหมายไม่ได้กำหนดอายุไว้เป็นการทั่วไป แต่หน่วยงานผู้รับกำหนดเอง ในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดิน ธนาคาร และสถานทูตหลายแห่งขอเอกสารที่ลงนามไม่เกิน 3–6 เดือน หากเอกสารเก่ากว่านั้นมักถูกขอให้ทำใหม่ จึงควรวางแผนให้การลงนามใกล้กับวันใช้งานจริงมากที่สุด

ลำดับที่หน่วยงานไทยคุ้นเคยคือ ลงนามต่อหน้าโนตารีพับลิกหรือเจ้าหน้าที่กงสุลไทยในประเทศนั้น จากนั้นให้หน่วยงานผู้มีอำนาจของประเทศนั้นรับรองลายมือชื่อโนตารี แล้วนำไปรับรองที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย เมื่อเอกสารถึงประเทศไทยให้แปลเป็นไทยโดยผู้แปลที่ระบุชื่อและข้อมูลติดต่อ แล้วยื่นรับรองนิติกรณ์ที่กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล ก่อนนำไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่ออนุสัญญาอะพอสทีลมีผลกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารจากประเทศภาคีจะใช้ใบอะพอสทีลแทนขั้นสถานทูตได้ แต่ขั้นแปลและรับรองคำแปลยังคงอยู่

ทำได้ โดยใช้แบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดินและกรอกข้อความให้ครบ ระบุเลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด และขอบเขตอำนาจว่าให้ขาย รับเงิน และลงนามในสัญญาซื้อขายได้ ห้ามเว้นช่องว่างไว้ให้กรอกภายหลังเพราะเป็นช่องทางทุจริตที่พบบ่อยที่สุด ควรขีดฆ่าช่องว่างและลงลายมือชื่อกำกับ พร้อมแนบสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้าที่มีตราประทับตรวจคนเข้าเมือง

สิ้นผลเมื่อครบกำหนดเวลาที่ระบุ เมื่อกิจการที่มอบสำเร็จ เมื่อผู้มอบอำนาจถอน เมื่อผู้รับมอบบอกเลิก หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งตาย ตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือล้มละลาย ตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเพิกถอนที่ปลอดภัยคือทำหนังสือเพิกถอนเป็นลายลักษณ์อักษร แจ้งผู้รับมอบอำนาจ และที่สำคัญกว่าคือแจ้งบุคคลภายนอกที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือคู่สัญญา เพราะบุคคลภายนอกที่สุจริตและไม่รู้เรื่องการเพิกถอนยังอาจได้รับความคุ้มครอง

การยื่นคำร้องขอตั้งผู้จัดการมรดกต่อศาลต้องดำเนินการโดยทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสีย แต่ทายาทที่อยู่ต่างประเทศสามารถมอบอำนาจให้ทนายความยื่นคำร้องและดำเนินกระบวนพิจารณาแทนได้ พร้อมทำหนังสือให้ความยินยอมของทายาทคนอื่น เอกสารจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองและแปลตามช่องทางปกติ ส่วนการโอนทรัพย์หลังศาลมีคำสั่งจะดำเนินการโดยผู้จัดการมรดกที่ศาลตั้ง

กฎหมายไม่ได้กำหนดอายุตายตัว แต่หน่วยงานผู้รับมักตั้งเกณฑ์ภายในของตนเอง สำนักงานที่ดินและธนาคารหลายแห่งขอเอกสารที่ลงนามไม่เกินสามถึงหกเดือน แนวปฏิบัติที่ปลอดภัยคือระบุวันสิ้นสุดในตัวเอกสารเอง และสอบถามเกณฑ์ของหน่วยงานปลายทางก่อนส่งเอกสารข้ามประเทศ เพราะการทำใหม่จากต่างประเทศใช้เวลาหลายสัปดาห์

ผู้เยาว์ทำนิติกรรมสำคัญต้องได้รับความยินยอมจากผู้แทนโดยชอบธรรม และการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์ต้องขออนุญาตศาล ส่วนคนไร้ความสามารถมอบอำนาจเองไม่ได้ ผู้อนุบาลเป็นผู้ดำเนินการตามขอบอำนาจที่กฎหมายกำหนดและบางกรณีต้องขออนุญาตศาลด้วย เจ้าพนักงานที่ดินจะขอดูคำสั่งศาลประกอบทุกครั้ง

พระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์รับรองผลทางกฎหมายของลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ที่มีความน่าเชื่อถือ แต่ในทางปฏิบัติหน่วยงานที่ดิน อำเภอ และสถานทูตหลายแห่งยังขอต้นฉบับกระดาษที่มีลายมือชื่อจริงและตราประทับรับรอง จึงควรถามหน่วยงานปลายทางก่อน หากยอมรับเฉพาะกระดาษให้วางแผนเวลาส่งไปรษณีย์ระหว่างประเทศเผื่อไว้

โดยทั่วไปยังใช้ทันทีไม่ได้ ต้องผ่านการรับรองตามสายงานก่อน คือให้โนตารีพับลิกหรือเจ้าหน้าที่กงสุลไทยในประเทศนั้นรับรองลายมือชื่อ จากนั้นนำมาแปลเป็นภาษาไทยและยื่นรับรองนิติกรณ์ที่กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล ก่อนนำไปแสดงต่อสำนักงานที่ดิน หากเป็นเรื่องซื้อขายหรือจำนอง เจ้าพนักงานที่ดินมักขอให้เนื้อความสอดคล้องกับแบบ ท.ด.21 และระบุโฉนดเลขที่ชัดเจน ควรโทรยืนยันรายการเอกสารกับสำนักงานที่ดินท้องที่ก่อนส่งเอกสารข้ามประเทศเพราะแนวปฏิบัติแต่ละแห่งต่างกันได้

ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 7 ใบมอบอำนาจ อัตราจะต่างกันตามลักษณะการมอบ เช่น มอบให้บุคคลเดียวทำการครั้งเดียว มอบให้บุคคลเดียวทำการหลายครั้ง หรือมอบให้หลายคน โดยเป็นค่าอากรหลักสิบบาทต่อฉบับหรือต่อคนแล้วแต่กรณี ควรตรวจอัตราปัจจุบันจากประกาศกรมสรรพากรก่อนไปยื่น เพราะหากปิดอากรไม่ครบ เจ้าพนักงานอาจให้ปิดเพิ่มพร้อมเงินเพิ่มหน้าเคาน์เตอร์และทำให้เสียเวลาในวันนัดโอน

กฎหมายไม่ได้กำหนดอายุตายตัวไว้ หนังสือมอบอำนาจจะสิ้นผลเมื่อทำการที่มอบเสร็จสิ้น เมื่อผู้มอบเพิกถอน เมื่อผู้มอบหรือผู้รับมอบถึงแก่ความตาย หรือเมื่อครบกำหนดที่ระบุไว้ในเอกสาร ในทางปฏิบัติหลายหน่วยงานเช่นธนาคารหรือสำนักงานที่ดินมักไม่รับเอกสารที่ลงวันที่นานเกินหกเดือนถึงหนึ่งปี จึงควรระบุขอบเขตและช่วงเวลาให้ชัด และทำฉบับใหม่หากธุรกรรมล่าช้าออกไป

ทำหนังสือบอกเลิกการมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษร แจ้งไปยังผู้รับมอบอำนาจโดยวิธีที่พิสูจน์การได้รับได้ เช่น ไปรษณีย์ตอบรับหรือ EMS พร้อมเก็บหลักฐาน จากนั้นแจ้งหน่วยงานหรือคู่สัญญาที่อาจถูกนำเอกสารเดิมไปใช้ เช่น สำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เพื่อป้องกันบุคคลภายนอกที่สุจริตเข้าใจว่ายังมีอำนาจอยู่ กรณีมีความเสี่ยงถูกนำไปใช้ในทางมิชอบควรปรึกษาทนายความเพื่อพิจารณาแจ้งความไว้เป็นหลักฐาน

การกระทำที่เกินขอบอำนาจโดยหลักไม่ผูกพันตัวการ เว้นแต่ตัวการให้สัตยาบันภายหลัง หรือเข้าลักษณะตัวแทนเชิดที่ทำให้บุคคลภายนอกสุจริตเข้าใจได้ว่ามีอำนาจ ผู้รับมอบอาจต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกและต่อตัวการเป็นการส่วนตัว วิธีป้องกันคือเขียนขอบเขตให้แคบและเฉพาะเจาะจง เช่น ระบุเลขที่โฉนด เลขบัญชี หรือชื่อคู่สัญญา แทนถ้อยคำกว้างว่ากระทำการใด ๆ แทนได้ทั้งสิ้น

โดยทั่วไปใช้หนังสือมอบอำนาจของกรมการขนส่งทางบกหรือแบบทั่วไปที่ระบุเลขทะเบียนรถและเลขตัวถัง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของผู้มอบและผู้รับมอบที่รับรองสำเนาถูกต้อง สมุดคู่มือจดทะเบียนรถ และแบบคำขอโอนที่ลงลายมือชื่อครบถ้วน หากผู้มอบอยู่ต่างประเทศต้องให้สถานทูตหรือสถานกงสุลไทยรับรองลายมือชื่อก่อนส่งกลับมา ควรยืนยันรายการเอกสารกับสำนักงานขนส่งพื้นที่ที่จะยื่นล่วงหน้า

ทำได้ แต่ต้องระวังสองเรื่อง เรื่องแรกคือกรรมสิทธิ์ยังต้องเป็นชื่อผู้ซื้อชาวต่างชาติและอยู่ภายในสัดส่วนต่างชาติของอาคารชุดตามกฎหมาย เรื่องที่สองคือเงินที่ใช้ซื้อควรโอนเข้ามาจากต่างประเทศและมีหลักฐานการโอนเงินตราต่างประเทศตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด หนังสือมอบอำนาจควรระบุห้องชุด เลขที่โครงการ และวงเงินสูงสุด เพื่อไม่ให้ผู้รับมอบทำนิติกรรมเกินกว่าที่ตั้งใจ

ทำได้ในงานยื่นเอกสารและติดตามเรื่อง เช่น ขึ้นทะเบียนผู้ประกันตน แจ้งเปลี่ยนแปลงข้อมูล หรือยื่นคำขอรับประโยชน์ทดแทน โดยสำนักงานประกันสังคมจะขอหนังสือมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย ส่วนการรับเงินมักโอนเข้าบัญชีของผู้มีสิทธิเท่านั้น สำหรับกองทุนสำรองเลี้ยงชีพให้ตรวจข้อบังคับกองทุนของนายจ้าง เพราะบางกองทุนกำหนดวิธีมอบอำนาจไว้เป็นการเฉพาะ

กฎหมายทั่วไปไม่ได้บังคับจำนวนพยานสำหรับใบมอบอำนาจทุกกรณี แต่แบบของหน่วยงานหลายแห่งเช่นแบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดินกำหนดช่องพยานไว้สองคน ในทางปฏิบัติจึงควรมีพยานสองคนที่บรรลุนิติภาวะ ไม่ใช่ผู้รับมอบอำนาจเอง และไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียในธุรกรรมนั้น พร้อมเขียนชื่อตัวบรรจงกำกับใต้ลายมือชื่อเพื่อให้ติดต่อยืนยันได้ภายหลัง

โดยทั่วไปต้องนัดหมายล่วงหน้าผ่านระบบของสถานทูตหรือสถานกงสุล เตรียมหนังสือเดินทางตัวจริง เอกสารมอบอำนาจที่พิมพ์เรียบร้อยแต่ยังไม่ลงลายมือชื่อ เพราะต้องลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่ พร้อมสำเนาเอกสารประกอบเรื่อง เช่น สำเนาโฉนดหรือหนังสือรับรองบริษัท และค่าธรรมเนียมตามอัตราที่ประกาศไว้ ควรตรวจสอบวันหยุดของสถานทูตและระยะเวลาส่งเอกสารกลับไทยเผื่อไว้ในแผนงาน

วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือขอแบบฟอร์มหรือตัวอย่างถ้อยคำจากหน่วยงานผู้รับก่อนร่าง เพราะธนาคาร สำนักงานที่ดิน กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และหน่วยงานต่างประเทศต่างมีข้อกำหนดของตนเอง จากนั้นจึงร่างให้ตรงคำที่เขาใช้ ระบุเลขอ้างอิงของทรัพย์สินหรือคดี และส่งร่างให้เจ้าหน้าที่ตรวจทางอีเมลก่อนนำไปรับรอง จะลดการเดินทางซ้ำและลดความเสี่ยงเอกสารถูกตีกลับจากต่างประเทศได้มาก

การเพิกถอนควรทำเป็นหนังสือ ระบุฉบับที่ต้องการเพิกถอน วันที่ และแจ้งให้ผู้รับมอบอำนาจทราบ พร้อมแจ้งบุคคลภายนอกที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือคู่สัญญา เพราะการกระทำที่ผู้รับมอบทำไปโดยบุคคลภายนอกสุจริตยังอาจผูกพันผู้มอบได้ตามหลักตัวแทนใน ป.พ.พ. ขั้นตอนที่แนะนำคือส่งหนังสือแบบมีหลักฐานการรับ เก็บใบตอบรับ และขอคืนต้นฉบับที่มอบไป ข้อควรระวังคือการบอกเลิกทางวาจาพิสูจน์ยากเมื่อเกิดข้อพิพาท

ในทางปฏิบัติหน่วยงานไทยหลายแห่งเก็บต้นฉบับไว้ในสำนวน จึงควรจัดทำแยกฉบับตามเรื่องและตามหน่วยงาน หรือจัดทำหลายต้นฉบับที่ลงนามพร้อมกัน สำหรับงานที่ดินมักต้องใช้แบบของกรมที่ดินโดยเฉพาะ ส่วนงานทะเบียนธุรกิจใช้แบบที่ระบุอำนาจตามที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้ากำหนด คำแนะนำคือสอบถามจำนวนต้นฉบับที่ปลายทางต้องการก่อนลงนาม เพราะถ้าผู้มอบอำนาจอยู่ต่างประเทศ การขอลายมือชื่อเพิ่มภายหลังมีต้นทุนและเวลามาก

เราตรวจร่างในฐานะที่ปรึกษา โดยเทียบวัตถุประสงค์จริงของคุณกับแบบฟอร์มที่หน่วยงานปลายทางใช้ ระบุอำนาจให้พอดี ไม่กว้างจนเสี่ยงและไม่แคบจนใช้ไม่ได้ ตรวจการติดอากรแสตมป์ จำนวนต้นฉบับ พยาน และภาษาที่ต้องแปล พร้อมวางลำดับการรับรองข้ามประเทศให้เสร็จในรอบเดียว ทีมงานมีประสบการณ์มากกว่า 15 ปีกับงานที่ดิน ธุรกิจ คดี และงานกงสุล หากไม่ต้องการเสี่ยงถูกตีกลับ ส่งร่างหรือเล่าเป้าหมายให้เราประเมินขั้นตอนก่อนลงนามได้

งานทะเบียนที่สำนักงานที่ดินใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดินโดยเฉพาะ ไม่ใช่หนังสือมอบอำนาจแบบทั่วไป เอกสารที่ต้องเตรียมคือ แบบมอบอำนาจของกรมที่ดินที่กรอกครบและไม่มีช่องว่าง โฉนดฉบับจริง บัตรประชาชน/พาสปอร์ตและทะเบียนบ้านของผู้มอบและผู้รับมอบ พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง ขั้นตอนคือ (1) ระบุรายการที่มอบให้ชัด เช่น ขาย จำนอง หรือรับโอนแปลงใด (2) ลงนามโดยมีพยานสองคน (3) ถ้าลงนามต่างประเทศให้ผ่าน Notary และรับรองสถานทูต แล้วยื่นรับรองนิติกรณ์ที่กรมการกงสุล (4) ยื่นต่อสำนักงานที่ดินพร้อมคู่สัญญาอีกฝ่าย ข้อควรระวังที่ทำให้เรื่องตกบ่อยคือ เว้นช่องว่างในแบบพิมพ์ ระบุเลขโฉนดผิด หรือชื่อสะกดไม่ตรงเอกสารสิทธิ ถ้าไม่อยากเสี่ยงเดินเรื่องซ้ำ ทีมเราตรวจแบบและสายเอกสารให้ก่อนยื่น

ทำได้เมื่อหนังสือมอบอำนาจฉบับแรกให้อำนาจมอบช่วงไว้โดยชัดแจ้ง หากไม่ได้ระบุ ตัวแทนไม่มีสิทธิตั้งตัวแทนช่วงเว้นแต่มีเหตุจำเป็นตามกฎหมาย วิธีเขียนที่ปลอดภัยคือ ระบุถ้อยคำว่า มีอำนาจมอบอำนาจช่วงให้บุคคลอื่นกระทำการตามที่ระบุไว้นี้ได้ พร้อมจำกัดขอบเขตและระยะเวลา เอกสารที่ต้องแนบเมื่อยื่นคือ ต้นฉบับหรือสำเนารับรองของฉบับแรก ฉบับมอบช่วง และบัตรประจำตัวของทุกฝ่าย ข้อควรระวังคือ หน่วยงานหลายแห่ง เช่น สำนักงานที่ดินและธนาคาร มีแนวปฏิบัติเข้มเรื่องมอบช่วง ควรสอบถามปลายทางก่อนทำ

ทำได้ในทางร่าง แต่ในทางปฏิบัติหน่วยงานปลายทางมักขอฉบับที่ระบุอำนาจเฉพาะเรื่อง เช่น กรมที่ดินใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดินสำหรับการโอน ธนาคารใช้แบบของธนาคารเอง และศาลต้องการถ้อยคำที่ระบุคดีและศาลที่ยื่น การเขียนอำนาจกว้างเกินไปทำให้ถูกตีความว่าไม่ชัดเจนและถูกปฏิเสธ แนวทางที่ปลอดภัยคือแยกฉบับตามหน่วยงาน หรือทำฉบับหลักที่ระบุรายการอำนาจเป็นข้อ ๆ พร้อมขอบเขต วันเริ่ม วันสิ้นสุด และข้อห้ามมอบอำนาจช่วง แล้วออกสำเนารับรองให้ผู้รับมอบอำนาจถือไปแต่ละหน่วยงาน

ทำหนังสือเพิกถอนเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุเลขที่หรือวันที่ของฉบับเดิม ชื่อคู่กรณี และวันที่มีผล จากนั้นให้ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อรับรอง แล้วผ่านนิติกรณ์กรมการกงสุลและช่องทางรับรองปลายทางเช่นเดียวกับฉบับเดิม สิ่งสำคัญคือต้องแจ้งไปยังหน่วยงานที่ถือฉบับเดิมโดยตรง เช่น ธนาคาร ทนายความปลายทาง หรือสำนักงานที่ดินต่างประเทศ เพราะการเพิกถอนมีผลต่อบุคคลภายนอกเมื่อบุคคลนั้นได้รับแจ้งแล้ว

กรมที่ดินมีแบบพิมพ์เฉพาะ ได้แก่ แบบมอบอำนาจที่ดิน ท.ด.21 สำหรับที่ดิน และ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด ควรกรอกให้ครบ ไม่เว้นช่องว่าง ระบุเลขโฉนดหรือเลขห้องชุด เนื้อที่ และประเภทนิติกรรมให้ตรงกับสารบบ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของทั้งสองฝ่ายที่รับรองสำเนาถูกต้อง หากผู้มอบอำนาจเป็นชาวต่างชาติที่ลงนามนอกประเทศ ต้องผ่านการรับรองระหว่างประเทศและแปลรับรองก่อน

ตัวหนังสือมอบอำนาจไม่มีอายุตายตัวตามกฎหมายหากไม่ได้กำหนดวันสิ้นสุดไว้ แต่หน่วยงานปลายทางมักกำหนดอายุการยอมรับเอง โดยทั่วไปอยู่ในช่วงสามถึงหกเดือนนับจากวันรับรอง ธนาคารและสำนักงานที่ดินต่างประเทศมักเข้มกว่า จึงควรสอบถามอายุที่ยอมรับก่อนเริ่มกระบวนการ และวางแผนให้เอกสารถึงปลายทางก่อนหมดกรอบเวลา

แบบพิมพ์ของกรมที่ดินกำหนดให้มีพยานสองคน ส่วนเอกสารที่ใช้ต่างประเทศขึ้นกับกฎหมายปลายทาง บางประเทศต้องการพยานสองคนที่ไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียและต้องระบุที่อยู่ของพยาน บางประเทศต้องการเพียงการรับรองโดยโนตารี แนวปฏิบัติที่ลดความเสี่ยงคือจัดพยานสองคนที่มีเอกสารแสดงตนพร้อมเสมอ เพราะการเพิ่มพยานภายหลังทำไม่ได้โดยไม่ลงนามใหม่ทั้งฉบับ