สัญญาเช่าและข้อพิพาทอสังหาริมทรัพย์

ต้องจดทะเบียน ป.พ.พ. มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีหรือกำหนดตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี การจดทะเบียนทำที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ สัญญาเช่า 30 ปีที่ไม่จดทะเบียนจึงบังคับได้เพียงสามปีเท่านั้น

ดูสถานะของเงินก่อนว่าเป็นมัดจำตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 ถึง 378 หรือเป็นการชำระราคาบางส่วน ถ้าผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกคืนและเรียกค่าเสียหายได้ ขั้นตอนปฏิบัติคือรวบรวมสัญญาจะซื้อจะขาย ใบเสร็จ และหลักฐานการติดต่อ แล้วมีหนังสือบอกกล่าวกำหนดเวลาให้ปฏิบัติตามสัญญา หากยังเพิกเฉยจึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องเรียกเงินคืน สำหรับโครงการจัดสรรและอาคารชุด ยังร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้อีกทาง

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม กำหนดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทย เช่น แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคาร เพื่อใช้จดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดิน ควรตรวจโควตาต่างชาติคงเหลือจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงิน

เริ่มจากขอดูงบการเงิน มติที่ประชุมใหญ่ และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิตรวจดูได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด หากเห็นว่ามติหรือการเรียกเก็บไม่ชอบ สามารถขอให้ที่ประชุมใหญ่ทบทวน ร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายอาคารชุด หรือฟ้องเพิกถอนมติต่อศาลได้ ขณะพิพาทควรชำระส่วนที่ไม่โต้แย้งไว้ก่อน เพราะการค้างชำระมีผลต่อสิทธิออกเสียงและการโอนกรรมสิทธิ์

โดยหลักศาลไทยยอมรับข้อตกลงเลือกกฎหมายและข้อตกลงอนุญาโตตุลาการ และไทยเป็นภาคีอนุสัญญานิวยอร์กจึงบังคับตามคำชี้ขาดอนุญาโตตุลาการต่างประเทศได้ผ่านกระบวนการร้องขอต่อศาล อย่างไรก็ตามศาลจะไม่บังคับตามข้อกำหนดที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน และเรื่องที่กฎหมายไทยกำหนดเขตอำนาจไว้เฉพาะ เช่น สิทธิในที่ดิน ยังต้องดำเนินการในไทย

ใช้ได้ทั้งเงินสด สมุดบัญชีเงินฝากพร้อมหนังสือรับรองยอด โฉนดที่ดินพร้อมราคาประเมิน หนังสือรับรองจากบริษัทประกันภัยอิสรภาพ หรือบุคคลผู้มีตำแหน่งเป็นหลักประกัน วงเงินขึ้นกับฐานความผิดและอัตราโทษตามบัญชีเกณฑ์มาตรฐานของศาล กรณีผู้ต้องหาเป็นชาวต่างชาติ ศาลมักพิจารณาความเสี่ยงหลบหนีเข้มขึ้น อาจกำหนดเงื่อนไขเพิ่ม เช่น ห้ามออกนอกราชอาณาจักรหรือให้มารายงานตัวตามกำหนด

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี ส่วนเงินประกันความเสียหายผู้ให้เช่าต้องคืนเมื่อสิ้นสัญญา หักได้เฉพาะความเสียหายที่พิสูจน์ได้จริง ไม่ใช่การเสื่อมสภาพตามปกติ หลักฐานที่ชี้ขาดคดีคือภาพถ่ายวันเข้าและวันออก บันทึกสภาพห้อง และหลักฐานการชำระเงิน ข้อพิพาทมูลค่าไม่สูงมักจบเร็วกว่าด้วยการไกล่เกลี่ยหรือคดีมโนสาเร่

เมื่อคำพิพากษาถึงที่สุดและลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตาม เจ้าหนี้ต้องขอออกหมายบังคับคดีและตั้งเรื่องกับกรมบังคับคดีเพื่อยึดหรืออายัดทรัพย์ ซึ่งเจ้าหนี้มีหน้าที่สืบหาทรัพย์เอง เช่น บัญชีธนาคาร เงินเดือน ที่ดิน หรือหุ้น ระยะเวลาขึ้นกับว่ามีทรัพย์ให้บังคับหรือไม่ และการขายทอดตลาดอาจใช้เวลาหลายเดือน กฎหมายกำหนดกรอบการบังคับคดีไว้ 10 ปีนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด

โดยหลักทั่วไปอายุความคือสิบปีหากกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สัญญาซื้อขายทางการค้าและค่าจ้างบางประเภทมีอายุความสองปี ค่าเช่าหรือดอกเบี้ยค้างชำระมักห้าปี ส่วนละเมิดคือหนึ่งปีนับแต่รู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้ต้องรับผิด แต่ไม่เกินสิบปีนับแต่วันทำละเมิด เนื่องจากรายละเอียดต่างกันตามลักษณะมูลหนี้ ควรให้ทนายตรวจอายุความก่อนเจรจา เพราะการปล่อยเวลาอาจทำให้เสียสิทธิฟ้องคดีถาวร

เริ่มจากรวบรวมหลักฐานทั้งหมด สัญญา สลิปโอนเงิน ข้อความสนทนา และประกาศโฆษณา จากนั้นส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถามอย่างเป็นทางการโดยกำหนดเวลาชำระคืน หากไม่ได้ผลจึงพิจารณาฟ้องคดีแพ่งเรียกเงินคืน หรือแจ้งความหากเข้าข่ายฉ้อโกงที่มีเจตนาทุจริตมาแต่ต้น คดีทุนทรัพย์ไม่สูงอาจใช้ช่องทางคดีมโนสาเร่หรือคดีผู้บริโภคซึ่งเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่า ควรให้ทนายประเมินช่องทางที่คุ้มค่าที่สุดก่อนตัดสินใจ

ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ศาลมีอำนาจปรับลดข้อสัญญาที่ทำให้ฝ่ายหนึ่งได้เปรียบเกินสมควรให้เหลือเพียงเท่าที่เป็นธรรม เช่น เบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน การริบเงินมัดจำทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงความเสียหายจริง หรือข้อยกเว้นความรับผิดที่กว้างเกินไป ผู้เช่าหรือลูกจ้างจึงยังมีทางต่อสู้แม้ลงนามไปแล้ว แต่ต้องมีพยานหลักฐานแสดงความเสียหายจริงประกอบการพิจารณาของศาล

ศาลพิจารณาจากความหนักเบาของข้อหา พยานหลักฐาน ความเสี่ยงหลบหนี และความน่าเชื่อถือของหลักประกัน หลักทรัพย์ที่ใช้ได้มักเป็นเงินสด สมุดบัญชีเงินฝากพร้อมหนังสือรับรองยอดจากธนาคาร โฉนดที่ดินพร้อมหนังสือประเมินราคา หรือหนังสือรับรองจากบริษัทประกันภัยอิสรภาพ สำหรับชาวต่างชาติศาลมักพิจารณาการยึดหนังสือเดินทางหรือกำหนดเงื่อนไขรายงานตัวเพิ่มเติม ควรให้ทนายเตรียมคำร้องและเอกสารให้ครบตั้งแต่ครั้งแรก

พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์รองรับให้ข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์มีผลทางกฎหมายและรับฟังเป็นพยานได้ โดยน้ำหนักพยานขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของวิธีสร้าง เก็บรักษา และระบุตัวผู้ลงนาม สิ่งที่ควรเตรียมคือ หลักฐานเส้นทางการตรวจสอบ (audit trail) ใบรับรองผู้ให้บริการลงนาม เมทาดาทาของไฟล์ และพยานบุคคลที่ยืนยันกระบวนการ ข้อควรระวังคือ ธุรกรรมบางประเภทที่กฎหมายกำหนดแบบไว้เฉพาะ เช่น งานทะเบียนที่ดินหรือพันธุกรรมบางลักษณะ ยังต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน จึงควรตรวจแบบของธุรกรรมก่อนเลือกใช้ลายมือชื่อดิจิทัล ทีมเราช่วยประเมินว่าเอกสารของคุณใช้รูปแบบดิจิทัลได้หรือต้องทำต้นฉบับกระดาษ