แนะนำบริการแปลเอกสารต่างประเทศสำหรับซื้อ-โอนอสังหาริมทรัพย์ในไทย

ข้อเท็จจริงสำคัญ

ทำไมสำนักงานที่ดินตรวจหนังสือมอบอำนาจละเอียดกว่าหน่วยงานอื่น

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินมีผลเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง เจ้าพนักงานที่ดินจึงตรวจสอบเอกสารมอบอำนาจอย่างเข้มงวดกว่าหน่วยงานทั่วไป ทั้งเรื่องผู้ลงนาม ขอบเขตอำนาจ วันที่ และตราประทับของผู้รับรองในต่างประเทศ เพราะหากเกิดข้อพิพาทภายหลัง เอกสารชุดนี้คือหลักฐานเดียวที่ยืนยันเจตนาของเจ้าของทรัพย์

ในทางปฏิบัติ หนังสือมอบอำนาจที่เขียนกว้างเกินไป เช่น ระบุเพียงว่ามอบอำนาจให้ดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทุกประการ มักถูกขอให้แก้ไขใหม่ เจ้าพนักงานต้องการข้อความที่ระบุประเภทนิติกรรม เลขที่โฉนดหรือเลขที่ห้องชุด ชื่อโครงการ และชื่อผู้รับมอบอำนาจอย่างเจาะจง คำแปลภาษาไทยจึงต้องรักษาความเจาะจงนี้ไว้ครบถ้วน ไม่ย่อความ

• ระบุประเภทนิติกรรม เช่น ซื้อ ขาย จำนอง หรือรับโอนมรดก ให้ชัด
• ระบุเลขที่โฉนด/ห้องชุด เนื้อที่ และที่ตั้งตามเอกสารสิทธิ
• ระบุชื่อผู้รับมอบอำนาจพร้อมเลขบัตรประชาชนหรือเลขพาสปอร์ต
• ตรวจว่าวันที่ลงนามมาก่อนวันที่ตราประทับรับรองเสมอ

สายการรับรองเอกสารจากต่างประเทศก่อนใช้ที่สำนักงานที่ดิน

หากผู้มอบอำนาจอยู่ต่างประเทศ ทางเลือกที่ตรงไปตรงมาที่สุดคือไปลงนามต่อเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทยในประเทศนั้น เพราะเอกสารที่ผ่านมือเจ้าหน้าที่ไทยจะได้รับการยอมรับโดยตรง อีกทางเลือกคือลงนามต่อโนตารีพับลิกในประเทศนั้น แล้วนำไปรับรองต่อตามระบบของประเทศนั้นก่อนส่งเข้ามาแปลและรับรองคำแปลในไทย

เมื่ออนุสัญญาเฮกมีผลกับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารจากประเทศภาคีจะใช้ดวงตรา Apostille แทนขั้นตอนการรับรองที่สถานเอกอัครราชทูตไทยได้ ซึ่งช่วยลดเวลารอคิวลงมาก แต่ยังต้องแปลเป็นภาษาไทยและรับรองคำแปลก่อนยื่นที่สำนักงานที่ดินเช่นเดิม

เอกสารนิติบุคคลต่างประเทศที่ต้องแปลเพิ่ม

กรณีผู้ซื้อเป็นนิติบุคคลต่างประเทศหรือมีผู้ถือหุ้นต่างชาติ สำนักงานที่ดินจะขอหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น และมติที่ประชุมกรรมการที่อนุมัติการทำนิติกรรม เอกสารเหล่านี้ต้องผ่านสายการรับรองจากประเทศต้นทางเช่นเดียวกับหนังสือมอบอำนาจ และต้องแปลเป็นไทยทั้งฉบับรวมถึงหมายเหตุท้ายเอกสาร

การแปลเอกสารนิติบุคคลควรทำโดยผู้แปลที่คุ้นเคยกับศัพท์กฎหมายบริษัท เพราะคำอย่าง director, authorized signatory, resolution และ share transfer มีคำแปลไทยที่ใช้ในทะเบียนราชการอย่างเฉพาะเจาะจง การเลือกใช้คำผิดทำให้เจ้าพนักงานตีความอำนาจกรรมการคลาดเคลื่อนและขอเอกสารเพิ่ม

ขั้นตอนดำเนินการ

1. ขั้นที่ 1: ตรวจข้อกำหนดกับสำนักงานที่ดินที่จะยื่น

   สอบถามรายการเอกสารและถ้อยคำมอบอำนาจที่สำนักงานที่ดินสาขานั้นยอมรับก่อนร่างเอกสาร

2. ขั้นที่ 2: ร่างหนังสือมอบอำนาจสองภาษา

   ร่างไทย-อังกฤษคู่กัน ระบุนิติกรรม เลขที่โฉนด/ห้องชุด และชื่อผู้รับมอบอำนาจให้ครบ

3. ขั้นที่ 3: ลงนามต่อผู้มีอำนาจรับรองในต่างประเทศ

   ลงนามต่อสถานเอกอัครราชทูตไทยหรือโนตารีพับลิกพร้อมรับรองต่อตามระบบของประเทศนั้น

4. ขั้นที่ 4: แปลไทยและรับรองคำแปลก่อนยื่น

   นำเอกสารที่รับรองแล้วมาแปลไทยและรับรองคำแปลที่กรมการกงสุล แล้วยื่นที่สำนักงานที่ดินในวันโอน

คำถามที่พบบ่อย

แหล่งอ้างอิงราชการ

• กรมที่ดิน — แนวปฏิบัติการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และการมอบอำนาจจากต่างประเทศ (dol.go.th)
• กรมการกงสุล — การรับรองคำแปลและนิติกรณ์เอกสารที่ใช้ในราชอาณาจักร (consular.mfa.go.th)
• HCCH — อนุสัญญา Apostille มีผลกับไทย 28 กุมภาพันธ์ 2570 (hcch.net)

อ่านต่อ

• หนังสือมอบอำนาจข้ามประเทศ
• แปลเอกสารรับรอง
• นิติกรณ์กรมการกงสุล

คำค้นที่หน้านี้ตอบ